《你夢想中的度假屋？如何避免它變成一場噩夢》——《華爾街日報》

插圖：邁克·埃利斯想買度假屋嗎？漢普頓的海濱別墅或阿斯彭的滑雪小屋或許像美夢成真。但計劃趕不上變化，將度假屋視為投資有助於確保美夢不會變成噩夢。

以科技公司高管約翰·福爾曼為例，他在北卡羅來納州黑山（距阿什維爾約20分鐘車程）建造了一座五居室現代山居後，意外成為了房東。39歲的福爾曼原本為妻子和三個兒子打造了這處住所，但在施工期間，一份工作邀約讓全家從三小時車程外的亞特蘭大搬到了四小時航程外的猶他州。因此，2020年房屋竣工後，他將其掛牌愛彼迎，以每晚1000美元出租。2022年該房產收入25萬美元，扣除開支後淨賺8萬美元。儘管作為度假租賃很成功，這套房產目前仍以375萬美元掛牌出售。

“管理起來很費精力，而我已經非常忙碌了，”他説，“儘管有物業經理，仍需處理諸如建築保修等新屋問題。如果住得近些，協調起來會容易得多。”

正因如此，房地產專業人士建議，即使計劃僅將度假屋用於自住，也必須考慮其未來作為投資房產的潛力。例如，家庭狀況變化可能需要你每年出租幾周以分攤成本，或轉為全職租賃用途。

在尋找度假屋時，地理位置是所有房地產投資的首要考量。請先思考最初吸引您選擇該地區的配套設施，然後確保您心儀的房產與海灘、登山步道、網球場或餐飲購物核心區保持適當距離，以便您或未來租客能真正享受這些資源。絕佳的景觀同樣是提升房屋租賃吸引力的制勝法寶。

房屋面積同樣關鍵。卧室數量越多，意味着親友共聚的空間越充裕，出租時的要價也越高。但需注意更多租客可能帶來更高的清潔成本，以及物業損壞風險的增加。此外，即使您最初不打算出租度假屋，也需警惕公寓管理條例、業主協會規定或地方政府法規——這些條款可能限制出租屋的居住人數，甚至完全禁止短租行為。

交通可達性是選擇理想度假屋的另一核心要素。需考量與主要居所的距離及通勤便利度，無論是短途駕車還是無需轉機的直達航班。

即便您計劃僅將度假屋用於親友聚會，若住所距離超過一小時車程，您很可能需要聘請物業管理員定期檢查房屋狀況，包括管道滲漏、供暖系統故障或熱水器問題等。據馬薩諸塞州伊斯漢姆房產管理與定製建築公司Cape Associates總裁Matthew Cole透露，科德角地區未出租的度假屋每月基礎物業管理費為200美元起，含每週房屋巡檢（不含維修費用）。而Foreman支付給管理公司的費用達到度假屋總租金的25%，具體比例因市場而異。

如果您正在考慮購買度假屋，以下是一些其他需要考慮的事項。

**諮詢税務顧問。**如果您計劃將房產同時用於個人和商業用途，那麼在抵押貸款利息、房地產税、維護費、水電費、保險、折舊和其他商業成本方面可抵扣的租賃費用可能會受到限制。這些規則可能相當複雜，並且根據您對房產的個人使用程度而有很大差異。

**預期更高的融資成本。**如果您計劃為度假屋融資，利率可能會高於主要住宅，並且貸款機構可能要求更高的首付。據馬薩諸塞州查塔姆市Cape Cod 5的抵押貸款官員Patti Lotane稱，房利美和房地美已經提高了他們購買的二次住房貸款的費用。例如，5月15日，一套50萬美元的主要住宅抵押貸款，首付20%，如果在二級市場上出售，利率為6.375%，無點數；而類似金額的度假屋貸款則為8.125%加上0.5個點數。

**提前購買保險。**辛辛那提保險公司的個人保險業務高級副總裁Will Van Den Heuvel表示，地理位置會影響度假屋的房主保險費用和可獲得性。例如，位於美國中部的湖邊房屋應該很容易投保。但在風險較高的地區，如加利福尼亞和佛羅里達，保險費正在上漲，選擇也在減少。“我們看到一些房屋被認為在任何價格下都無法投保，”Van Den Heuvel説。“這顯然會影響購買決策。”

出現在2023年5月26日的印刷版中，標題為《假日之家》。