《華爾街日報》：小型投資者遭遇房產泡沫破裂

很少有投資者能像傑伊·加賈維利那樣，在疫情期間的房地產繁榮中攀得如此之高。而跌得如此之深的更是寥寥無幾。

在加賈維利開啓他的房地產事業之前，這位61歲的印度移民只是達拉斯一名普通的IT工作者，每週工作60小時，從事一份平庸的工作。去年，加賈維利的公司擁有價值5億多美元的陽光地帶公寓樓，超過7000套單元，是休斯頓最大的房東之一。

在過去的四年裏，加賈維利利用數十位小投資者的資金建立了他的房地產帝國，這些投資者希望有機會在不做任何工作的情況下獲得房東的財富。他在投資者會議和YouTube視頻中熱情洋溢、充滿自信地宣傳“讓你的錢翻倍”的回報。

他描述了購買建築物的計劃，即升級單元、提高租金並在短短三年後出售以獲利。每個人都需要一個住處的想法是加賈維利推銷的基石。“我現在從不擔心經濟，”加賈維利去年在他的公司Applesway投資集團的網絡研討會上告訴投資者。“即使經濟下滑，我仍然能賺錢。”

事實上，加賈維利的投資者在過去一年中對利率上升高度敏感，這摧毀了他們和全美數千名參與類似交易的人所期望的致富商業模式。對於他們和許多小投資者來説——他們期待分享租金並在最終出售時獲得一部分利潤——這看起來像是一場即將到來的投資性房地產災難。

4月份，加賈維利的公司在四處被止贖的租賃公寓樓中損失了3000多套公寓，這是自金融危機以來商業房地產領域最大的崩盤事件之一。投資者損失了數百萬美元。加賈維利未回應置評請求。

他的公司曾獲得浮動利率商業房地產貸款，利率每月調整。2021年這類貸款的初始利率低至3.5%。當美聯儲去年開始加息時，一切都變了，每月貸款還款額隨之上升。通貨膨脹導致支出增加，而Applesway無法快速提高租金以跟上步伐。在賬單未支付後，公司房產被止贖。

Applesway投資集團的傑伊·加賈維利，來自視頻截圖。加賈維利是美國數千名被稱為"聯合投資人"的房地產企業家之一。許多人都面臨類似的財務壓力，持有他們無法再負擔的房產。根據《華爾街日報》對美國證券交易委員會文件的分析，從2020年到2022年，房地產聯合投資人報告稱從投資者那裏籌集了至少1150億美元。

到目前為止，違約情況還很少。但房地產分析師和房產投資者預計將出現一波止贖潮。

2012年，國會通過一項法律為聯合投資人打開了大門，該法律使得在線營銷房地產投資更加容易。這項旨在為低收入人羣提供金融機會的法律，極大地擴大了聯合投資人交易的範圍和受眾。

辛迪加投資者主要青睞南部和西南部的公寓樓羣，這些地區房地產價格較低、租金持續上漲且住房監管普遍寬鬆。許多此類區域對租户保護較少，使得驅逐租客和提高租金更為容易。

租金市場的繁榮通過不斷上漲的租金和飆升的房產價值，為辛迪加組織及其投資者帶來了數百萬美元收益。根據租房平台Zumper數據，受疫情遷徙和住房供應有限影響，鳳凰城一居室公寓平均租金自2021年1月以來已上漲37%。“當時出現了一種瘋狂現象，人們甚至不看房就直接簽約，“鳳凰城物業管理公司Acora Asset Management負責人科林·拉爾斯表示，潛在租户會直接提交申請。

田納西大學諾克斯維爾分校證券法教授瓊·麥克勞德·海明威指出，辛迪加投資者幾乎得不到法律保護。她表示與上市公司不同，辛迪加組織大多無需定期更新房產財務表現。作為有限合夥人，投資者對資金支出沒有話語權。部分投資者直到房產瀕臨止贖時，才得知投資標的已陷入困境。

德克薩斯州普萊諾市前IT從業者穆恩澤·哈克稱，他是Applesway公司在四處止贖房產及另外兩處他描述為"有問題"房產中的最大個人投資者。哈克表示，年過六旬的夫婦倆損失了數百萬美元，這是他們畢生積蓄的大部分。他透露兩個成年子女也投資了Applesway並遭受損失。

“當你信任了錯誤的人，那就是最大的風險，”哈克説，“因為你把一切都交給了他們。”

許多聯合投資者正爭相籌集資金或在陷入止贖前出售房產。大多數人持有氣球式貸款，這些貸款將在今年或明年到期時要求償還。在難以獲得新的、更實惠的房產貸款之際，這些聯合投資者面臨着鉅額支付。債券文件顯示，即使是擁有數十億美元投資組合的公司，也通過聯合投資購買了不再有足夠收入來償還債務的公寓樓。

“如果這些人不能及時退出這些交易，泡沫就會開始破裂，”阿科拉資產的拉爾斯説。貸款人也面臨重大損失。

關於加賈維利和Applesway的敍述基於對他的投資者、租户組織者以及與他及其公司有業務往來的人的採訪，以及證券文件、投資者文件、社交媒體帖子和房產記錄。

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加賈維利在一個宣傳視頻中説，他在印度農村的一箇中下階層家庭長大，後來移民到美國。他説，在結束了一個疲憊的工作周後，一個改變他生活的想法擊中了他：“我厭倦了為錢工作。”

他説，那時他決定成為一名房東。最終，“我能夠取代我的IT收入，”他在去年的一次網絡研討會上告訴潛在投資者。“我按照自己的方式生活。”

加賈維利將這一信息傳遞給了另一位IT專業人士什裏·辛哈，稱他已經獲得了價值超過4億美元的租賃房產，並希望購買更多。“這就是吸引我加入他的原因，”辛哈回憶道。

去年，他們參加了一場由房地產投資教練布拉德·薩姆洛克組織的達拉斯公寓樓巴士考察團。據其社交媒體帖子顯示，薩姆洛克駕駛着一輛法拉利，車牌為"APT KING”。他也作為聯合組織者召集投資者購買公寓樓。薩姆洛克還收取房地產投資俱樂部的會員費——每年高達3.5萬美元——在那裏他向潛在投資者傳授訣竅。

“就喜歡在9716英里外收租金，“薩姆洛克在一篇帖子中説。“投資公寓，旅行賺錢。“他的在線推薦中展示了一些中年人，他們在薩姆洛克的幫助下辭去了朝九晚五的工作，通過購買"門”（投資者對公寓單元的術語）成為了百萬富翁。

加賈維利是薩姆洛克的一個俱樂部"百萬富翁多户住宅智囊團"的成員，那天他和辛哈一起參觀了展示俱樂部成員成功案例的建築物，以及提供新財富機會的房產。

在遇到加賈維利後，辛哈同意投資7.5萬美元購買位於休斯頓西南部一個名為"西木保護區"的706套公寓綜合體。該綜合體售價為7600萬美元，加賈維利告訴投資者，隨着租金上漲，他們可以在三到五年內將資金翻倍，辛哈説。

加賈維利告訴投資者，對經濟適用房的高需求和有限的供應意味着工薪階層的租房者幾乎沒有選擇。“不幸的是，他們沒有良好的信用。他們沒有首付來買房，“他在去年為潛在投資者舉辦的網絡研討會上説。“他們永遠住在公寓裏。”

這一計算推動了全美各地投資者數千筆類似的公寓交易，他們尋找那些認為可以向租户收取遠高於當前租金的建築。根據房地產數據公司CoStar集團的數據，在鳳凰城、拉斯維加斯和亞特蘭大等陽光地帶城市，過去十年中這類所謂的增值收購佔所有出租公寓樓銷售的60%以上。

“一旦有人發現某處房產的租金低於市場價，現在幾乎可以肯定會有聯合投資者介入並改變這一狀況，”達拉斯地區為聯合投資者安排貸款的Peak Financing公司首席執行官安東·馬特利説道。

聯合投資者通常投入很少的自有資金。他們向投資者收取收購費用，通常佔公寓樓購買價的2%至5%。他們還從建築的總收入中抽取2%至3%的管理費。房地產分析師表示，即使投資失敗，聯合投資者往往也能獲利，這鼓勵了以缺乏經驗的投資者為代價的過度冒險行為。

疫情期間，聯合投資者發現籌集資金比以往任何時候都容易。達拉斯的房地產律師肖恩·泰特曾與聯合投資者合作，他表示自己接到了大量尋求幫助進行出租公寓交易聯合投資的電話。

泰特説，許多來電者是通過社交媒體廣告瞭解到成為房東的機會，卻對自己涉足的事情知之甚少。“你只要上Facebook，算法就會不斷推送‘交易！交易！購買多户住宅！’”他説。

薩姆羅克的一位導師格蘭特·卡多內，這位從路易斯安那州汽車銷售員轉型為聯合投資人的商業大亨，據CoStar數據顯示，已在Instagram上積累了430萬粉絲，其公司2019年斥資6.18億美元收購公寓樓羣。在2020年12月的一次演講中，卡多內對觀眾表示年收入僅40萬美元令人難堪。“我的私人飛機每年就要消耗270萬美元，“他説道。卡多內未回應置評請求。

格蘭特·卡多內出現在上月於其馬里布豪宅舉辦的推廣雜誌封面活動上（加州）。圖片來源：Gonzalo Marroquin/Getty Images for Haute Living### 光鮮表象下的真相

2021年12月發佈的蘋果灣投資宣傳視頻中，展示了休斯頓擁有704個單元的” Timber Ridge"公寓綜合體。加賈維利的公司蘋果灣當月以5670萬美元購入該物業，計劃通過提高租金及收取洗衣機、帶頂停車位等附加費用使投資者回報翻倍。

宣傳視頻呈現的是環繞着波光粼粼泳池的整潔公寓羣。而到2022年夏季，泳池水體已變成病態的綠色，停車場垃圾堆積如山。租户向市政部門投訴鼠患、黴菌、非法驅逐以及物業維護失職等問題。

蘋果灣前資產經理金·亞歷山大透露，當空調設備故障時，加賈維利拒絕購置新機組。她不得不將閒置公寓的可用空調拆裝至有兒童居住的無空調單元。

去年七月，休斯頓市長西爾維斯特·特納視察了Timber Ridge公寓，並威脅要採取法律行動。“居民們目前的居住狀況令人無法接受，“特納在該公寓停車場舉行的新聞發佈會上表示，“我們沒有人願意住在這樣的環境中。”

“租户們當時絕望極了，“非營利組織"德克薩斯組織項目"前工作人員米茲·奧多涅斯回憶道。該機構曾協助這個以低收入西班牙語租户為主的社區爭取市政援助。

去年夏天休斯頓Timber Ridge公寓一處用木板封堵的單元。圖片來源：米茲·奧多涅斯/德克薩斯組織項目2022年大部分時間裏，Applesway公司都會根據投資金額向投資者發送旗下各物業的簡況更新及月度分紅。

投資人辛哈表示，今年二月底的一封郵件首次顯露危機徵兆。加賈維利在郵件中要求投資者追加資金，以支撐其投資的休斯頓Westwood Reserve公寓樓的財務狀況。“我必須告知各位情況正在惡化，“加賈維利寫道。

郵件解釋稱，由於利率大幅上升導致抵押貸款成本增加，加上房產税和保險費上漲，Applesway正面臨虧損。同時隨着公司提高租金，更多租户出現了拖欠付款的情況。

三月時加賈維利又告知投資者最終無需追加資金。四月初他發函宣佈相關物業已進入止贖程序。“沒有什麼比向投資者通報投資失敗更令人痛心了，“他在信中如是寫道。

加賈維利提供了一線希望。“我們建議您聯繫您的税務顧問，討論如何在您的税務申報中確認您的投資損失，”他寫道。

聯繫威爾·帕克，郵箱：[email protected]，康拉德·普策爾，郵箱：[email protected]，以及謝恩·希夫萊特，郵箱：[email protected]

刊登於2023年5月24日的印刷版，標題為《小投資者遭遇房地產泡沫破裂》。