美國城市正開始重現生機，只是辦公樓附近例外——《華爾街日報》

隨着人們居家時間增多，他們頻繁光顧本地商店、健身房和餐館，提振了華盛頓特區喬治城等地的經濟。圖片來源：Al Drago/Bloomberg News儘管寫字樓空置，周邊商户艱難維持，美國大城市的居民區卻重現繁華景象。

人流量和租金數據顯示，疫情與遠程辦公並未削弱紐約、芝加哥、洛杉磯等城市的整體吸引力。相反，疫情改變了城市重心，從單調的辦公區轉向擁有公寓、酒吧和餐館的社區。

“城市正迴歸本質——它們不是工作的容器，”多倫多大學城市規劃專家理查德·佛羅里達表示，“而是人們生活與交往的場所。”

疫情期間，曾有分析師預測遠程工作者會追求更寬敞廉價的住所，導致大城市陷入衰退。初期確實出現這種趨勢，但未能持續。布魯金斯學會對人口普查數據的分析顯示，雖然大都市區在疫情第一年出現人口流失（部分源於海外移民減少），但此後流失速度已放緩甚至逆轉。

許多居民區因遠程辦公而受益。隨着人們居家時間增加，他們更頻繁地光顧本地商店、健身房和餐館，從而提振了紐約布魯克林的迪特馬斯公園、威廉斯堡以及華盛頓特區的喬治城等地區的經濟。

根據手機使用數據追蹤人羣流動的Placer.ai顯示，辦公區與住宅區之間存在顯著差異。洛杉磯市中心訪客流量比疫情前水平低30.7%，芝加哥市中心則下降了27.2%。相比之下，洛杉磯附近的南格蘭岱爾、高地公園等住宅區，以及芝加哥的洛根廣場居民區，訪客流量持續上升並已接近疫情前水平。

外賣數據也印證了這一轉變。餐飲訂購平台Grubhub數據顯示，2019年紐約市近95%的企業午餐訂單來自商業區，而今年這一比例降至約85%。芝加哥中心商務區的企業午餐訂單佔比也從2019年的超80%下滑至今年略高於60%。

與此同時，租金數據印證了城市居住需求的強勁。房地產評估公司Miller Samuel首席執行官喬納森·米勒指出，2023年4月曼哈頓格林尼治村的租金中位數較2019年同期上漲30%，洛杉磯布倫特伍德社區的租金中位數漲幅更高達63%。

大城市仍面臨嚴峻挑戰。空置的辦公樓導致市中心商鋪和餐館客源不足，商業地產價值下跌則威脅着房產税收入。

“大城市社區日益增長的活力，永遠無法抵消遠程工作和商業辦公樓價值下降導致的房產税收入減少，”佛羅里達説道。

住房短缺推高了租金。長遠來看，將辦公樓改造成公寓有助於重振市中心，但這需要時間。改造過程往往復雜且成本高昂。許多地方的犯罪率有所上升。尤其是舊金山復甦較慢，其零售業面臨壓力。

疫情期間，紐約布魯克林迪特馬斯公園等住宅區的企業受益於遠程辦公。圖片來源：Natalie Keyssar/《華爾街日報》儘管如此，任何想在紐約傑克遜高地或洛杉磯銀湖尋找荒涼景象的人都會失望。

房地產服務公司高緯環球數據顯示，在曼哈頓，疫情引發了蘇豪區的零售業復興，該區域空置率目前處於2014年以來的最低水平。

“疫情前，房東的租金預期與租户支付能力存在脱節，”該公司零售部門執行董事Steven Soutendijk表示，“新冠疫情以一種積極的方式打破了這種僵局。”

曼哈頓上西區意大利餐廳Salumeria Rosi的老闆Andrea Loscalzo稱，其餐廳客流已恢復至疫情前水平。他表示，雖然許多老顧客搬離社區後未再光顧，但30至40歲的年輕專業人士填補了這一空缺。

“儘管許多家庭選擇搬離，但這座城市對年輕人才的空前吸引力依然不減。”佛羅里達表示。

當地房地產經紀公司Stone Real Estate數據顯示，芝加哥中央商務區零售空置率去年攀升至28%的歷史峯值，而2019年僅為15%。治安問題持續困擾着這座城市，沃爾瑪四月宣佈將關閉其在芝加哥八家門店中的四家——過去五年間這些門店年虧損額已近翻番。

住宅區與旅遊區的表現則亮眼得多。Stone Real Estate負責人約翰·萬斯指出，集住宅、辦公和酒店功能於一體的River North區零售空置率下降超2個百分點，餐飲業的強勁復甦是主要驅動力。

“市政部門封閉了部分街道以拓展户外用餐區，”萬斯説，“River North現在充滿活力。”

當地居民娜奧米·波林斯基表示，毗鄰密歇根湖和瑞格利球場的Lakeview社區隨處可見年輕住户、家庭和芝加哥小熊隊球迷。最近某個週六夜晚，這裏的餐廳酒吧座無虛席。

“我們想去隔壁運動酒吧，結果連一個空位都沒有。轉到對街的紅酒吧，同樣人滿為患。”她回憶道。

聯繫記者康拉德·普策爾：[email protected]；凱特·金：[email protected]

本文發表於2023年5月31日印刷版，標題為《辦公區蕭條 居民區繁榮》