辦公樓業主低價拋售次級房產——華爾街日報

紐約一些最知名的房地產開發商正以大幅折扣拋售其最不具備可行性的辦公樓，撬開了第一季度幾乎凍結的銷售市場。

RXR公司拖欠了其位於曼哈頓下城33層辦公大樓的2.4億美元貸款。這家在紐約市擁有並管理數十處商業和住宅物業的開發商表示，將把百老匯61號辦公大樓的所有權移交給任何購買該違約債務的買家。商業地產服務公司仲量聯行正在營銷這筆抵押貸款，市場參與者表示其售價可能僅為2016年4.4億美元估值的一半。

以世貿中心重建項目聞名的銀石地產，已同意以1.05億美元出售第五大道靠近布萊恩特公園的一棟20層辦公樓，較2020年銀石為該樓再融資的金額低了6600萬美元。

據知情人士透露，巨型投資公司黑石集團近期也出售了自由廣場一號大廈49%的股權，該大廈估值從2017年黑石購入時的15億美元降至10億美元。

這些折價銷售和銷售努力印證了寫字樓市場的困境，由於復工率低迷和利率高企，該市場正經歷二戰以來最嚴重的衰退之一。

儘管如此，這一交易活動為市場帶來了一絲喘息。此前市場動盪凍結了銷售活動，使得業主、貸款方、評估機構等各方難以判斷寫字樓價值究竟下跌了多少。

數據公司MSCI Real Assets數據顯示，2023年第一季度，曼哈頓寫字樓物業投資額僅4.895億美元，創下2009年第四季度（全球金融危機高峯期）以來的最低紀錄。MSCI指出，2022年同期交易額高達50億美元。

百老匯61號及Silverstein第五大道寫字樓抵押貸款的成交可能激活市場，因為其他買賣雙方將參考這些交易來評估資產價值。

“我們開始看到市場解凍，更多物業正在入市，“房地產投行Eastdil Secured董事總經理Gary Phillips表示。

Silverstein地產已同意以1.05億美元出售第五大道529號，較2020年再融資估值低6600萬美元。圖片來源：Peter Grant/華爾街日報大幅折價交易反映出寫字樓市場正形成雙軌格局。第一梯隊是配備屋頂露台、豐富餐飲和絕佳景觀等頂級設施的高品質空間，這類物業仍能吸引願為員工返崗提供獎勵的租户支付高昂租金。

但市場上仍充斥着大量普通辦公空間，業主需要投入大量資金進行升級改造才能吸引租户。同時擁有兩類樓宇的業主正在剝離劣質資產，集中精力經營仍能盈利的物業。

據知情人士透露，例如銀石地產決定出售其自1978年持有的第五大道529號65年老樓，部分原因是其最大租户會計師事務所Citrin Cooperman決定退租。該公司轉而將重心放在世貿中心等標誌性資產上，該物業出租率達95%。

RXR房地產公司對其全部辦公資產進行了代號為"柯達計劃"的篩選。洛克菲勒中心75號等頂級物業被列為保留的"數碼資產”，而百老匯61號等老舊物業則被標記為"膠片資產"列入處置名單。

“重返辦公室的員工都希望進入更優質的樓宇，“RXR首席執行官斯科特·雷克勒表示。

雷克勒指出，RXR在百老匯61號項目並未虧損，因其2016年將49%股權出售給中國東方資產管理公司，已收回全部投資本金。此外，2.4億美元違約貸款採用無追索權結構，債權人唯一救濟途徑是沒收抵押物業。

由德國Aareal銀行牽頭的銀團提供的是無追索權貸款，這意味着貸方無權追償RXR或其股東的其他資產。“這正是簽署無追索權貸款的原因之一，“雷克勒解釋道。

Aareal銀行的發言人拒絕置評。

RXR已拖欠位於曼哈頓下城百老匯61號辦公大樓的2.4億美元抵押貸款。圖片來源：Peter Grant/華爾街日報市場參與者表示，紐約辦公樓銷售渠道正開始擴大。下一筆重大交易很可能是聯邦存款保險公司(FDIC)出售原屬已倒閉的Signature Bank、價值600億美元的商業地產資產組合。

FDIC已聘請紐馬克集團(Newmark Group)負責此次出售。紐馬克資本市場聯席主管Douglas Harmon拒絕討論該交易，但他認同這將有助於確定市場價值。

“這將推動大量交易活動，“Harmon表示。

許多買家一直避開紐約辦公樓，尤其是保險公司和養老基金等傳統辦公物業買家。但投資者開始注意到低廉的價格標籤。

“當紐約價格變得便宜時，全世界的人都會談論，“Eastdil董事總經理Will Silverman説。

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本文發表於2023年5月31日印刷版，標題為《辦公樓業主拋售次級資產》。