《華爾街日報》：繼承房產的新算法
Veronica Dagher
如今，許多人在繼承父母房產後做的第一件事就是掛出待售標牌。
理財顧問指出，處置家族房產往往夾雜着情感與經濟的雙重考量，但翻修成本、房產税及公用事業費用的持續上漲，使得成年子女更難保留這些不動產。馬里蘭州羅克維爾的房地產經紀人迪克·斯通納表示，房價和抵押貸款利率的攀升也常使繼承人買斷兄弟姐妹份額的方案難以實施。
過去幾年高企的房價讓出售決定更具吸引力。顧問們表示，若繼承者能以高價脱手熱門地段的房產，售房所得既能穩固財務狀況，又能助力實現退休等人生目標。
富國銀行遺產服務主管佩奇·威爾伯稱：“對繼承者而言，現金才是王道。”
現實價值勝過情感寄託
理財顧問和遺產規劃師表示，將房產留給子女仍是常見的傳承方式。目前尚無全美範圍內房產繼承的最新追蹤數據。
根據嘉信理財2023年對700多名27至95歲美國投資者的調查，超四分之三父母計劃去世後將房產留給子女。儘管部分子女可能因情感因素不願出售，但經濟壓力與處置便利性往往佔據上風。調查發現，近70%預計繼承父母房產的人計劃將其出售。
當海蒂·惠利和妹妹梅麗莎·米爾斯繼承父母的住宅後，她們選擇將其掛牌出售。最近她們以略低於350萬美元的價格將這座查爾斯頓的房產上市。這對已退休的姐妹對放棄這棟承載成長記憶、見證父母舉辦過無數海濱派對的房子感到不捨。
“父親當年想建造一棟堅固的、能代代相傳的房子，“惠利説道。
姐妹倆如今都是空巢老人，在附近擁有自己的住所。她們表示，僅因懷舊情懷而維持一棟近4000平方英尺住宅的開支實在難以承受。
房地產經紀人指出，如今繼承人在決定是否保留遺產房時，日益上漲的成本成為更重要的考量因素。查爾斯頓房產經紀人露西·拉文內爾舉例説，東南沿海住宅保險費用上漲正促使該地區更多繼承人選擇出售。
她補充説，通貨膨脹使得老舊房產的維修養護成本更高，這促使部分人更青睞維護和保險成本可能更低的新建房產。
不過度假屋我會留着
遺產規劃師表示，繼承人對保留父母住宅興趣減弱反映了一個更廣泛的代際趨勢。
富國銀行遺產服務部的威爾伯指出，由於審美觀念變化，某些有形資產不再像過去那樣被看重。
威爾伯解釋説，翻新成本高昂且兩代人審美存在代溝——例如年輕一代繼承人大多不喜歡傳統老式傢俱，更傾向現代農舍風格的時尚設計。
“雖然父母的家可能不錯，但子女們可能不想住在裏面，並認為按照自己的風格裝修成本太高，”她説。
然而，理財規劃師表示，度假屋和第二套房產更有可能被繼承人保留，至少幾年內如此，尤其是如果它位於一個吸引人的地方。洛杉磯的財務顧問傑夫·費什曼表示，如果多個家庭成員繼承了一棟度假屋，需要有一種公平分攤維護成本的方式，並制定一個讓大家都滿意的使用計劃。
考慮税收
理財顧問表示，税收仍然是許多繼承人相對較快出售房產的一個關鍵原因。
佛羅里達州博卡拉頓的房地產經紀人亞倫·布赫賓德正在與三兄弟合作，他們今年繼承了祖母在博卡拉頓的公寓，但他們都不住在佛羅里達州。布赫賓德説，他們討論過保留並出租它，但由於業主協會費用和税收的持有成本，沒有人願意長期保留它，更傾向於出售。
摩根士丹利私人財富管理公司的董事總經理約翰·沃爾塔吉奧表示，希望買斷其他兄弟姐妹份額的繼承人會希望使用合理的方法來評估房屋的價值。他説，如果遺產税申報表上的價值是最新的，家庭可能會決定使用該價值，或者他們可能希望獲得一些評估並使用平均值。
繼承房產的家庭成員還需要確保他們不會在經濟上陷入困境，因為抵押貸款利率徘徊在7%左右。
洛杉磯的財務顧問菲什曼表示：“如今許多財務決策都高度依賴利率，因此要摒除情緒因素，否則可能會做出日後後悔的決定。”
美國國税局發言人埃裏克·史密斯指出，房產的成本基準（即計算未來應税收益的起點）會重置為市場價值，通常以死亡當日的估值為準。
繼承後房產的增值部分將按長期資本利得税率課税，該税率低於短期收益税率。但史密斯補充道，如果房屋被快速轉售，即便有收益也微乎其微，幾乎無需繳税。
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本文發表於2023年6月1日印刷版，標題為《成本攀升促使更多人出售繼承房產》