利率上升加大救助困境房主難度，監管機構正設法解決——華爾街日報

該提案計劃將惠及那些無法通過傳統貸款調整方案（即以高利率替換低利率）獲益的抵押貸款借款人。圖片來源：David Paul Morris/彭博新聞利率持續攀升為房貸償還困難人羣設置了新障礙，住房部門正着手製定解決方案。

美國聯邦住房管理局週三提出一項計劃，允許逾期還款的抵押貸款借款人通過暫時降低月供恢復還款。該計劃的核心在於，借款人保留其超低抵押貸款利率。

官員表示，FHA將動用保險基金代為支付房主部分月供，並將這筆款項設計為次級貸款，待首筆貸款清償後再行償還。此舉將幫助那些無法從傳統調整方案（需以更高利率替換現有低利率）中獲益的借款人。

“我們發現許多借款人被迫接受要麼無法降低月供、要麼反而增加還款額的調整方案，“美國住房與城市發展部助理部長朱莉婭·戈登表示，“從長遠看，這種方案難以達到我們期望的成功率。”

官員們正試圖解決當前經濟環境下特有的問題。美聯儲持續加息並誓言維持高利率以對抗通脹，去年推動抵押貸款利率升至二十餘年最高水平。與此同時，經濟顯現疲軟跡象，更多美國人正陷入財務困境。

歷史上，當美國陷入經濟衰退且美聯儲降息刺激經濟時，房主困境往往會加劇。陷入財務困境的借款人可趁機利用利率下降來減少月供。

例如在2008年金融危機期間，逾期借款人通過聯邦政府或貸款服務機構提供的貸款修改計劃恢復還款。通過這種方式，他們獲得了市場利率。由於當時利率持續走低，新利率通常會更優惠。

當前聯邦貸款計劃提供多種調整方案。聯邦住房管理局（FHA）允許將貸款期限延長至40年以分攤還款，但代價是必須放棄原有利率。

目前30年期基準抵押貸款利率已突破6%，是疫情高峯期水平的兩倍多。若選擇貸款修改並按現行利率執行，借款人每月可能需多支付數百美元。

佛羅里達州聖約翰斯的格雷戈裏·舒克內克特曾利用疫情寬容計劃暫停償還FHA貸款。當他準備恢復還款時，貸款機構在5月提供了利率更高的修改方案。

新利率從3.875%升至6.875%，月供將從約1350美元增至約1900美元。根據新條款，貸款將在2063年全額還清，遠超過原定的2046年到期日。

靠社保和送貨維生的舒克內克表示，儘管成本增加，他仍慶幸能恢復還款。“我得日夜兼程為沃爾瑪送雜貨，但這樣能讓孩子留在家裏，“他説。

新提案可能會引發擔憂，即政府正在向無力償還抵押貸款的人發放資金。聯邦住房管理局官員指出，政府將在貸款期限結束時獲得償還，而且幫助借款人重回正軌對政府來説比執行止贖程序成本更低。

住房專家擔心，讓借款人承擔更高的抵押貸款支付會使他們再次面臨拖欠的風險。2017年摩根大通研究所的一份報告發現，抵押貸款支付減少10%可以將違約率降低22%。

聯邦住房管理局保險的貸款計劃已經主要面向首次購房者，並且傾向於服務於收入和信用評分低於房利美或房地美支持的抵押貸款的借款人。該計劃目前約有32萬名嚴重拖欠的借款人。

“現在當我們提到貸款修改時，我們必須教育借款人，你可能會面臨更高的支付，”傑克遜維爾地區法律援助的住房顧問瑪麗莎·維特説。

根據提議的新選項，聯邦住房管理局將幫助陷入困境的房主補繳逾期款項並減少他們的月供。在最長五年的時間內，每月本金和利息支付可能下降多達25%，聯邦住房管理局的總補貼可能高達貸款餘額的30%。

如果房主每月需支付800美元的本金和利息，聯邦住房管理局的補貼可能覆蓋200美元，這樣房主只需支付600美元。抵押貸款公司將向擁有貸款的投資者支付200美元，然後由聯邦住房管理局報銷。

房主將在貸款期限結束時補繳款項，這種還款結構與2020年推出的疫情紓困計劃類似。

聯邦住房管理局貸款通常被打包成抵押貸款債券，並在政府擔保下出售給投資者。若要修改貸款條款，抵押貸款公司必須從資產池中回購該貸款。隨後需將貸款利率重置為市場利率，以便修改後能重新打包出售。

這項新的付款補貼計劃不會改變貸款條款，因此貸款可繼續留在當前低利率資產池中。由於聯邦住房管理局的注資，投資者仍能持續獲得不間斷的還款。

疫情期間初期房主違約率激增，隨後有所下降。最近這一數字再次攀升。摩根大通數據顯示，在包含聯邦住房管理局貸款的吉利美債券中，4月份約有2.39%的房主逾期90天或更長時間未還款，高於一年前的2.25%。

該提案將公開徵求30天公眾意見，之後將擇期生效。

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本文發表於2023年6月1日印刷版，標題為《聯邦住房管理局推出抵押貸款救濟計劃》。