商業地產可能成為銀行的問題，也可能成為解決方案 - 《華爾街日報》

商業房地產貸款可幫助面臨收入挑戰的銀行。圖片來源：Jason Henry/Bloomberg News人們擔憂銀行的商業房地產貸款業務。但他們更該擔心的是——如果銀行停止這類貸款會發生什麼。

當前銀行業正面臨收入問題。根據美國聯邦存款保險公司本週發佈的最新季度銀行業概況，第一季度美國銀行資產收益率環比增速低於其為這些資產支付融資成本的利率增速，導致銀行淨息差（衡量核心盈利能力的關鍵指標）進一步承壓。

這與第一季度的實際情況相符：許多銀行為存款支付了更高成本，部分銀行甚至不得不轉向聯邦住房貸款銀行等更昂貴的融資渠道。如果銀行貸款收益率能同步實現同等或更大漲幅（這本應是加息帶來的自然結果），問題或許不會如此嚴重。

但核心矛盾在於：疫情期間銀行將過量資金配置於國債、抵押貸款支持證券等固定利率債券，抵消了信用卡等短期或浮動利率貸款因加息帶來的自然收益增長。

商業房地產貸款確實能帶來不錯的收益。根據聯邦存款保險公司(FDIC)的數據，第一季度銀行盈利資產年化收益率為4.92%。其中非住宅類（1-4户家庭住宅除外）房地產貸款收益率達5.4%，較上年同期上升逾1.7個百分點。相比之下，住宅抵押貸款收益率同比僅增長0.6個百分點，至3.96%。

那些收益率低於4%的住房貸款可能多年都不會通過再融資或出售結清（甚至永遠不會）。與此同時，數據提供商Trepp顯示，約2700億美元的商業地產貸款將於2023年到期。貸款到期意味着可以按更高利率發放新貸款。

但問題也隨之而來：銀行能否以借貸雙方都能接受的條款向部分借款人提供新貸款？由於對沖浮動利率貸款風險的成本上升，或不願追加股本彌補房產貶值，一些寫字樓業主已開始放棄大城市辦公樓等物業的抵押貸款，而非選擇再融資。

然而，若無法獲得更高利率保護或足夠的資產淨值緩衝，銀行可能對寫字樓及部分多户住宅領域日益增長的風險保持警惕。他們不願剛從收入困境脱身，又陷入信貸危機。

根據美國聯邦存款保險公司(FDIC)的定義，非流動貸款是指逾期90天以上或處於"非應計"狀態的貸款。FDIC數據顯示，銀行對非自用商業地產（即需要出租的辦公樓等物業）的貸款中，非流動貸款佔比從第四季度的0.56%躍升至第一季度的0.79%。這一數字仍低於2020年底近1%的水平，但增幅遠高於其他主要貸款類別。

銀行需要設法提高收益率，尤其是在存款成本開始長期追趕更高利率的情況下。關鍵問題在於是否有足夠多值得放貸的優質信貸項目。

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本文發表於2023年6月2日印刷版，標題為《銀行陷入商業地產困局》。