《華爾街日報》：殭屍抵押貸款或將迫使部分房主喪失贖回權

長期休眠的抵押貸款正捲土重來，給人們帶來困擾。

全美各地的房主正面臨來自第二抵押權持有者的大額賬單甚至止贖威脅。這些貸款通常是在十多年前發放的。高漲的房價為投資者提供了新的催收動力。

許多房主表示他們並未意識到第二抵押貸款仍然存在。多年前，貸款機構常將這些貸款"核銷"，認為借款人在拖欠後不太可能償還。許多房主不再收到月結單，使他們誤以為貸款已消失。

但事實並非如此。貸款機構將第二抵押權以極低價格轉賣給其他投資者。如今，儘管借款人一直按時償還第一抵押權月供，仍可能失去房產。聯邦監管機構已注意到這一現象。

大小投資者共同構成了美國抵押貸款體系的生態圈。部分投資者稱其目標是通過幫助借款人解決歷史債務來改善其生活，同時強調借款人有義務償還欠款。

當沃倫·A·布朗去年秋天收到馬里蘭州蘭德爾鎮住宅的止贖通知時，他完全懵了。原因是他未償還2006年申請的房屋淨值信貸額度。

布朗表示根本不知道存在這筆二次貸款。他於2010年入住該房產並開始償還第一抵押權。其兄（房屋設計者及原業主）2015年去世後，房產現由其遺產管理。

沃倫·A·布朗家中的玄關桌。他於2010年搬入此處，而貸款始於2006年。“我已經還了13年房貸，”布朗説，“所以我完全無法理解這件事。”

根據律師在2月提交的房產止贖文件中的宣誓書，第二筆貸款的持有方是FirstKey Master Funding 2021-A抵押信託基金。

宣誓書顯示該房產欠款約18萬美元，其中近半是14年來按6.625%利率累積的利息。

FirstKey Mortgage由私募股權公司Cerberus Capital Management持有。Cerberus發言人拒絕置評。

包括房屋淨值信貸額度在內的二次抵押貸款，在全球房貸危機前的繁榮時期曾風靡一時。

投資者持有和交易這些貸款已有多年。但隨着近年房價飆升，他們的投資價值大幅增長。

在止贖情況下，只有首貸清償後房產仍有淨值時，二貸持有方才能獲得償付。房價上漲意味着二貸持有方越來越可能收回全額資金。

“我們突然發現這些二貸從暗處浮出水面，”美國國家消費者法律中心高級律師安德烈婭·波普·斯塔克表示，“這是賺錢良機。”

據小型投資平台Paperstac數據，2022年不良二貸以未償還本金59%的價格成交，而2021年僅為40%。該平台主要供個人投資者交易此類貸款票據。

盧茲和奧蘭多·莫拉於2006年在佛羅里達州利西亞購買了一棟四居室房屋。他們同時申請了第一抵押貸款和較小額度的第二抵押貸款。

消費者金融保護局四月份就第二抵押貸款問題舉行了聽證會。圖片來源：安德魯·凱利/路透社約2014年，他們獲得了抵押貸款修改協議。由於兩筆貸款來自同一家機構，他們以為第二抵押貸款已納入修改範圍。盧茲·莫拉表示，多年前就再未收到過第二抵押貸款的對賬單。

2021年，莫拉夫婦收到貸款服務商Specialized Loan Servicing的信函，稱其第二抵押貸款已違約。2022年3月，貸款持有方Gulf Harbour Investments在佛羅里達州希爾斯伯勒縣法院提起止贖訴訟。

SLS在2022年9月提交的宣誓書中指出，莫拉夫婦第二抵押貸款欠款超10萬美元，該貸款2006年初始金額為57,200美元。

“我真的很害怕失去房子，“盧茲·莫拉説。

SLS在聲明中表示：“止贖始終是最後手段，只有在其他所有合理嘗試均告失敗後才會實施。”

記者未能聯繫到Gulf Harbour置評。

根據抵押貸款數據與技術公司Black Knight統計，2005至2008年間發放的第二抵押貸款中約有1.84%逾期90天以上，而所有第二抵押貸款的整體逾期率還不到該數字的一半。

消費者金融保護局於四月就這些二次抵押貸款舉行了聽證會。該機構發佈指引告知部分債務催收方，對於已超過州訴訟時效的債務，他們不得采取司法行動（如止贖）進行追討。

沃倫·A·布朗的住宅由其已故兄弟於2015年設計並持有產權。“消費者金融保護局收到越來越多關於催收機構試圖復活這些過期二次抵押貸款的投訴，“局長羅希特·喬普拉在聽證會上稱其為"殭屍抵押貸款”。

喬治亞州處理過數十起類似案件的律師裏克·阿倫比克表示，受影響房主通常已按時償還第一抵押權貸款，且對持有多年的房產積累了可觀淨值。他指出，投資者有時僅提供最低限度文件來證明其計算的房主欠付利息和費用。

2020年年中，哈斯頓·瓊斯收到律師事務所威脅止贖其亞特蘭大住宅的信件，稱其未償還房屋淨值信貸額度。他隨即在迪卡爾布縣高等法院起訴投資者IslandCap公司，指控對方未能證明其止贖權合法性。

瓊斯表示這筆債務發生於2006年，但原以為十年前就已了結。他稱2008年金融危機期間失業斷供後，原貸款方告知已將該貸款核銷。

他並不知道，IslandCap已經接手了這筆債務。根據公開記錄，該實體與保羅·伯克特有關聯。他的領英資料顯示，他管理着一個2億美元的投資基金。

“IslandCap以折扣價從全國各地的銀行購買違約的抵押貸款，”伯克特在一份聲明中説。“它利用這個折扣向借款人提供一個交易：只需重新開始你的貸款還款，IslandCap將不再採取進一步行動。在絕大多數情況下，借款人會接受這個交易。”

法院駁回了瓊斯的訴訟。瓊斯的律師阿倫比克表示，根據目前解釋的州法律，房主對這些投資者沒有實質性的保護。瓊斯正在考慮他的其他法律選擇。

吉姆·奧伯曼對本文有貢獻。

聯繫妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]，本·艾森，郵箱：[email protected]

刊登於2023年6月5日印刷版，標題為“‘殭屍抵押貸款’捲土重來”。