房產救市計劃陷入困境 - 《華爾街日報》

2023年第一季度商業地產貸款遭受重創。圖片來源：J. David Ake/Associated Press銀行正在收緊商業地產抵押貸款。理想情況下，另類貸款機構可以介入幫助業主進行債務再融資，但貸款市場的這一部分狀況也不容樂觀。

房地產行業貸款正迅速枯竭。衡量美國商業地產貸款情況的世邦魏理仕貸款動能指數顯示，2023年第一季度同比下跌54%。通常佔據美國商業地產貸款半壁江山的銀行正在退場，等待地產價值走勢明朗化。由於存款縮水且需預留現金應對賬面上房地產貸款可能出現的困境，銀行選擇觀望。

另類貸款機構渴望填補部分空缺。“市場錯位時往往是最佳投資時機，“港灣國際集團總裁理查德·利頓表示。該公司近期為一隻專注於公寓融資的債務基金募集了16億美元。

在2008年全球金融危機後數年（當時銀行也曾退出地產貸款領域），房地產債務基金獲得了可觀回報。黑石集團在最新財報電話會上表示，隨着業主爭搶稀缺信貸資源，今年將成為房地產貸款機構的"黃金時期”。

私人貸款機構的收費遠高於銀行。根據世邦魏理仕(CBRE)美國債務與結構金融總裁瑞秋·文森(Rachel Vinson)的説法，浮動利率貸款的債務基金利差可能比擔保隔夜融資利率(SOFR)高出3到7.5個百分點，具體取決於資產類型。而銀行的利差較低——通常比SOFR高出2到2.5個百分點。

但另類貸款機構目前收取的高利率使其貸款對大多數借款人缺乏吸引力。如今，從債務基金獲得的多户公寓樓浮動利率過橋貸款成本將達到8%至10%。房產買家需要以極低的價格找到建築物，才能證明承擔如此昂貴的貸款是合理的。

債務基金之所以收取高利率，是因為它們通常從大銀行借入浮動利率債務以提高投資回報。正如銀行向房東收取更多費用一樣，它們也希望與房地產貸款機構有更高的安全邊際。

另類貸款機構還面臨着股權募資放緩的問題。根據Preqin的數據，今年第二季度至今，專注於北美的房地產債務基金已籌集了9.3億美元。而在去年第二季度，它們籌集了超過100億美元。

一些機構投資者，如養老基金，通常會為債務基金開出大額支票，現在正在減少對房地產的投資。債券和股票價格的下跌意味着它們需要重新平衡對房地產的配置。或者，它們認為在其他地方可以以更低的風險獲得更好的回報。

這些問題或許能解釋為何另類貸款機構目前選擇按兵不動。根據世邦魏理仕數據，2023年前三個月，其發放的貸款量同比減少。商業地產貸款中可能很快復甦的領域是夾層融資，因為業主被要求追加更多資金以進行貸款再融資。

銀行與非銀行貸款同時緊縮的危機正逢業主最艱難的時刻——2023年是貸款到期的高峯年。CRED iQ高級董事總經理馬克·麥克德維特指出，今年將有價值1630億美元的證券化債務到期，這是未來十年中年度到期規模最大的一次，且未包含銀行賬面上的貸款。

相較於房地產行業實際所需資金，另類貸款機構能提供的僅是杯水車薪。Preqin數據顯示，上月北美房地產債務基金持有427億美元可投資金，僅能覆蓋美國今年到期證券化債務總額的四分之一強。

解決房地產行業困境的真正出路在於銀行重啓放貸。但這可能需要相當長的時間。

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本文發表於2023年6月5日印刷版，標題為《商業地產救命稻草遭遇梗阻》。