《華爾街日報》：只付息貸款曾助推商業地產繁榮，如今還款期限已至

費城中心廣場辦公園區的業主未能按期償還該物業3.68億美元的到期氣球貸款。圖片來源：jessica kourkounis/Reuters數據提供商Trepp顯示，未來三年將有近1.5萬億美元商業抵押貸款到期。許多揹負此類貸款的商用物業業主面臨違約風險，部分原因在於其貸款結構設計。

與逐年償還本金的普通住房貸款不同，商業抵押貸款多為"只付息貸款"。借款人在貸款期間僅需支付利息，到期一次性償還全部本金。

Trepp數據顯示，2021年只付息貸款佔新發行商業抵押貸款支持證券的比例已升至88%，較2013年的51%大幅增長。

業主通常通過獲取新貸款或出售物業來償還此類債務。但如今借貸成本飆升，加上貸款機構對再融資日益謹慎，導致大量貸款面臨違約風險。

經紀商表示，許多銀行為避免虧損，在監管機構和股東要求強化資產負債表的壓力下，已基本停止發放寫字樓新貸。由於遠程辦公和電子商務興起，寫字樓及部分商場業主正面臨物業需求下滑。分析師與業主稱，部分商業抵押貸款利率已上漲逾一倍。

這些因素的疊加正對建築價值造成壓力，減少了業主能以房產為抵押獲得的貸款金額，並增加了違約風險。

“我們看到的是，一年內最快速的利率上漲與人們工作方式的現實發生了不幸的衝突，“Trident Pacific（一家專門處理商業抵押貸款違約的接管公司）的首席接管人格雷格·威廉姆斯表示。

惠譽評級最近估計，2023年4月至12月到期的證券化商業抵押貸款中，有35%基於當前利率及房產的收入和價值將無法再融資。雖然許多商場和酒店面臨高違約風險，但辦公物業業主的情況尤為嚴峻。

數據公司CoStar風險分析團隊的董事總經理李曉靜估計，如果利率保持在當前水平，高達83%的未償還證券化辦公貸款將無法再融資。

違約增加可能通過迫使不良資產出售和壓低房產價值，在整個商業房地產市場產生連鎖反應。這還可能衝擊對該行業風險敞口較大的地區和社區銀行，迫使它們減記賬面上的商業抵押貸款價值，並撥備更多現金以彌補損失。

抵押貸款違約仍屬罕見，但正在迅速增加。根據數據公司Trepp的數據，5月份證券化辦公貸款逾期率從4月的2.77%躍升至4.02%，創下2018年以來的最高水平。

投資管理公司Cohen & Steers房地產策略與研究主管Rich Hill表示，僅付息貸款在上個十年中期變得更加普遍。隨着《多德-弗蘭克法案》出台及監管機構施壓要求降低風險，許多銀行縮減了商業抵押貸款規模，並回避風險較高的建築項目。

需求下降和利率上升正壓低寫字樓價值，並減少業主能以房產為抵押借入的金額。圖片來源：John Taggart for The Wall Street Journal但Hill稱，與此同時，作為對借款人的讓步，銀行開始發放更多僅付息貸款。Trepp董事總經理Matthew Anderson的分析顯示，2013年至2021年間，銀行資產負債表上僅付息商業抵押貸款的佔比也有所上升，儘管這些貸款仍遠不如商業抵押貸款支持證券市場普遍。

僅付息貸款的年付款較低，因此業主能夠減少自有資金支出。這在景氣時期提高了利潤。

“在一個你認為房產估值不斷上升的環境中，你會希望用盡可能多的別人的錢來為項目融資，“Hill説。

當時風險似乎很小。利率很低，房地產價值不斷上漲，這意味着業主可以期待在賬單到期時用新貸款輕鬆還清舊債。現在，許多業主再也無法獲得足夠大的新貸款來償還債務。

以費城180萬平方英尺的辦公綜合體中央廣場為例。2019年底，業主夜鶯地產(Nightingale Properties)以該物業為抵押獲得了3.68億美元的氣球貸款，這筆貸款後來被打包成債券。Trepp數據顯示，當這筆抵押貸款於2022年12月到期時，夜鶯無力償還。據Trepp稱，代表債券持有人監督這筆貸款的機構已提交了止贖申請。

夜鶯的一位女發言人表示，公司正在"努力尋找一個對所有利益相關者都可行的解決方案”。

只有部分違約最終會導致貸款方收回房產鑰匙。通常，業主可以通過自有資金償還貸款或延長和重新協商抵押貸款來避免止贖。儘管如此，債務經紀人和律師表示，貸款方已不像過去那樣有耐心。

律師事務所Morrison Foerster全球房地產集團主席馬克·埃德爾斯坦(Mark Edelstein)表示，自20世紀90年代初以來，他從未見過如此多的貸款方接管寫字樓。

2008年金融危機後，許多銀行願意延長問題貸款的期限，為業主爭取時間。當時利率在下降，危機似乎是暫時的，人們希望樓宇價值最終會回升到借款人能夠償還貸款的水平。事實也確實如此。

這一次，願意押注快速復甦的貸款方變少了，至少在寫字樓領域是這樣。多數人預計遠程辦公將成為持久現象，這意味着許多寫字樓可能在未來數年舉步維艱。

“銀行不想再拖延問題了，“埃德爾斯坦説。

寫信給康拉德·普策爾，郵箱：[email protected]

刊登於2023年6月7日印刷版，標題為《商業地產面臨貸款緊縮》。