《華爾街日報》：永久性住房救濟計劃

聯邦住房管理局難道不知道國家緊急狀態已於上月結束嗎？該機構正在提議一項"疫情復甦"計劃，旨在為陷入困境的借款人減免月供並償付逾期貸款。納税人可要當心了。

2020年3月疫情爆發之初，國會允許聯邦擔保貸款的房主暫停還款長達一年。這項寬容政策原定於2021年2月到期，但就像許多疫情救濟政策一樣，被行政命令一再延長。聯邦住房管理局的借款人目前仍可申請延期還款至11月。

該機構為低首付（最低3.5%）的低收入者和首次購房者提供貸款擔保。核心問題在於：許多借款人購房後無力償還月供，利用疫情寬容政策延遲還款後，如今可能已積欠數萬美元逾期款。

理論上他們可以申請再融資來償債。但當前房貸利率不僅是兩年前的兩倍多，較疫情前年份也高出2-3個百分點。雖然房價暴漲使得部分人可通過賣房避免止贖，但由於利率和租金雙漲，多數人置換住房將面臨更高成本。

為此聯邦住房管理局提議：代償逾期款項，並承擔最長五年期內25%的本金與利息，以此降低借款人月供壓力。借款人可維持原利率，逾期款將計入貸款本金。該機構聲稱，將在房主出售房產或再融資時收回代墊資金。

聯邦住房管理局（FHA）押注借款人在未來幾年利率下降後能夠以更低利率進行再融資，但這遠非確定之事。若通脹持續，抵押貸款利率將維持在高於過去十年近零利率時期的水平。2000年代的抵押貸款利率平均在5%至7%之間。

若幾年後借款人仍無法償還月供或以更低利率再融資，會發生什麼？如果房價不再持續上漲，許多人將陷入更深欠款，甚至可能面臨房產負資產。通過此計劃，FHA實質上是在延緩止贖並支撐房價。難怪住房遊説團體對此青睞有加。

FHA計劃將通過抵押貸款保險費提供資金，而政府今年以"提高住房可負擔性"為由大幅削減了該費用。若經濟與房地產市場惡化，納税人最終可能為借款人的逾期還款買單。

若新冠寬容政策兩年前結束，房主本可更容易地再融資或搬遷。FHA現在試圖解決其通過在經濟復甦後長期反覆延長寬容期所助長的問題。這項新的大流行救助計劃將持續至2028年，但請原諒我們懷疑它是否真會結束。

圖片來源：Elise Amendola/美聯社