《華爾街日報》：陽光地帶建設熱潮威脅頂級公寓樓業主

亞特蘭大等氣候温暖的城市正迎來一波新建多户租賃單元入市。圖片來源：Elijah Nouvelage/彭博新聞未來18個月內將開業的新出租公寓數量將達到歷史水平，這勢必會減少最大型上市房東的利潤，這些房東已經在應對租金增長放緩或下降的問題。

根據美國人口普查局的數據，全美有超過95萬套多户住宅單元正在建設中。這相當於20年前公寓建設數量的三倍。

房地產分析公司Green Street 5月份的一份報告顯示，陽光地帶城市受近期新增供應量激增的影響最大。

例如，在亞特蘭大，租金已經趨於平穩。現在，公寓業主不得不應對去年建築許可創紀錄後隨之而來的新建築浪潮。Green Street預測亞特蘭大的入住率也將下降。

Camden Property Trust和Mid-America Apartment Communities是在南部和西南部持有最多房產的上市房東之一，這些地區的新供應正在激增。

兩家公司第一季度的收入都超過了普遍預期。但許多投資者正在展望未來一年，屆時新租約的租金漲幅將大幅降低，來自新建築的競爭將成為一個更重要的因素。

在四月份財報電話會議上，兩家公司均承認面臨新公寓供應激增的壓力，但也表示任何負面影響都將是短暫的。他們表示，隨着利率上升導致融資成本過高，未來公寓開發項目的審批預計將很快降温。卡姆登和中美洲公司的股價在四月底財報發佈後曾短暫上漲，但此後持續下跌。兩隻股票自年初以來均下跌約3%。

總體而言，追蹤上市多户住宅業主表現的富時Nareit公寓股票指數年內上漲約5%，而標普500指數同期上漲12%。2020年末新冠疫苗推出後，被壓抑的住房需求在隨後數月爆發式增長，公寓求租人數激增推動兩年內租金上漲25%。這種快速增長態勢已不復存在。數據提供商Yardi Matrix顯示，今年五月市場價公寓平均要價為1,716美元，同比僅增長2.6%。Yardi指出，這一增幅遠低於2022年第一季度15%的年增長率。

根據MSCI房地產數據，今年四月多户住宅價值較去年同期下降12%。

近期市場疲軟表明，許多租户的租金支付能力存在上限，另一些租户則可能因擔憂經濟放緩和更多失業前景而縮減住房開支。

根據租房網站Apartment List的數據，包括鳳凰城和拉斯維加斯在內，一些陽光地帶城市的租金正在下降，這些城市的住房市場在疫情期間曾蓬勃發展。分析師表示，除了新增公寓供應外，這些城市和其他城市就業增長放緩也預示着近期租金將滯後。

不過，根據瑞銀和Green Street的報告，公開上市的公寓業主今年的利潤增長預計將超過其他一些房地產行業。部分原因是許多租户簽署的租約是在去年租金仍以高於平均水平的速度上漲時簽訂的。

房東們還受益於一個對許多客户來説仍然難以負擔的待售住房市場。例如，Equity Residential報告稱，2023年第一季度，離開公寓購買住房的租户比例從去年同期的12%降至8%。分析師表示，其他公司也報告了類似的趨勢。

“在我們市場上，每月的成本和首付要求仍然很高，尤其是相對於租金而言，”Equity Residential首席執行官馬克·帕雷爾在4月份的一次財報電話會議上表示。

作者：威爾·帕克，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年6月7日的印刷版，標題為《陽光地帶建設熱潮擠壓公寓房東》。