億萬富豪大道為全球富豪而建 它名副其實嗎？——《華爾街日報》

如今從紐約中央公園向南眺望，映入眼簾的是數百億美元全球財富的實體象徵。一系列超高、極薄的公寓樓矗立在公園南端，投下長長的陰影。

這羣被稱為"億萬富豪街"的"超高層"建築羣，宛如空中鍍金的封閉社區，專為地球上最富有的羣體打造。

從2010年前後One57公寓破土動工開始，到去年底西57街111號竣工，億萬富豪街的摩天大樓如雨後春筍般拔地而起，每棟都試圖在高度、纖細度、價格和奢華程度上超越前者。這片曾經佈滿破舊餐館和廉價紀念品店的街區，已蜕變為全球最昂貴的房地產區域。

這些纖細的塔樓匯聚了名人、金融家、寡頭和王子，提供俯瞰城市的全景視野，以及私人俱樂部、餐廳、泳池、果汁吧、籃球場和高爾夫模擬器等豪華設施。它們既是住所，也是超級富豪的投資工具。有些業主從未踏足自己的公寓，只將其視作股票或大師級藝術品般的財富儲存容器。

自億萬富豪街啓動建設十餘年來，紐約房地產市場經歷了多次劇變。這些塔樓及其開發商的命運也因此大相徑庭。早期One57和公園大道432號等樓盤的大額交易熱潮（部分得益於來自俄羅斯、亞洲和中東的資金湧入）過後，全城迎來高端公寓建設狂潮和供應過剩。2010年代末，開發商面臨國際買家減少的困境，導致房地產週期後期建成的樓盤銷售低迷。隨後疫情使市場徹底凍結。至今，這些大樓中完全售罄的仍寥寥無幾。

繼續閲讀，深入瞭解億萬富豪大道上一些最昂貴的超級摩天大樓，以及它們在市場變化中的表現。

作為億萬富豪大道上首個上市的建築，One57在全球金融危機前就已規劃，並因2008年的經濟衰退幾乎陷入困境。儘管經濟環境不佳，Extell Development的開發商加里·巴內特仍堅持推進，在競爭對手暫停計劃時破土動工。

巴內特的堅持得到了回報。2011年該大廈開始銷售時，它是該地區少數幾座新豪華建築之一。在銷售的第一年，One57簽署了約50筆交易，總額超過10億美元。海外買家蜂擁而至，其中包括中國大型企業集團海航集團的高管們，他們以總計約1.54億美元的價格購買了四個獨立單元。一套被稱為“冬季花園”的複式公寓以9150萬美元賣給了對沖基金億萬富翁比爾·阿克曼，而頂層公寓則以1.0047億美元賣給了科技巨頭邁克爾·戴爾。

“對於國際富豪來説，錢似乎不是問題，”豪華房地產經紀人瑞安·塞爾漢特説道。

好景不長。2010年代末高端市場開始疲軟時，One57在來自更新、更具競爭力的建築的競爭中首先失去了光彩。該大廈出現了引人注目的止贖案例，包括一個由與尼日利亞商人科拉沃萊·阿坎尼·阿盧科有關的空殼公司擁有的單元，該商人被美國指控共謀行賄。該建築的設計也受到批評，其藍色玻璃板讓人聯想到瀑布。2012年，唐納德·特朗普在推特上寫道：“One57是我很久以來見過的最難看的建築之一。”

近年來，該大廈的早期買家都以大幅虧損出售房產。記錄顯示，海航集團關聯的一個單元在2021年以3190萬美元成交，遠低於2015年的4737萬美元交易價。

One57曾助力將"億萬富豪大道"打造為超級富豪的新投資工具，但這類資產的實際流動性卻低於買家預期。

如果説One57是"億萬富豪大道"的先行者，432公園大道則是緊隨其後的熱門項目。這個同樣誕生於金融危機低谷期的項目，在最後關頭被私募股權公司CIM從原業主哈里·麥克洛手中收購而免於止贖。麥克洛繼續擔任項目開發商和公眾代言人，並分得最終利潤的一部分。

詹妮弗·洛佩茲和亞歷克斯·羅德里格斯等名流都曾是432公園大道的業主。圖片來源：Raymond Hall/GC Images/Getty Images這座幾何造型的細長摩天樓因高聳纖細的結構對風力影響尤為敏感，給工程帶來巨大挑戰。與此同時，麥克洛為該樓盤策劃的營銷活動開創了市場先河——他耗資百萬美元製作項目宣傳片，邀請高空鋼絲藝術家表演從帝國大廈走鋼絲到432公園的驚險畫面，麥克洛本人還親自扮成金剛出鏡。

早期銷售受益於推動One57的同一市場上升趨勢。買家包括沙特零售大亨法瓦茲·阿爾霍凱爾，他購買了價值8766萬美元的頂層公寓。還有對沖基金Canyon Capital Advisors的聯合創始合夥人米切爾·朱利斯，他花費近6000萬美元買下整層單元，並聘請日本建築師杉本博司將其改造成禪意殿堂，配有雪松百葉窗、盆景樹和傳統日式茶室。該樓盤的買家還包括詹妮弗·洛佩茲及其當時的男友、洋基隊強打者亞歷克斯·羅德里格斯，他們迅速轉售所購單元並小幅獲利。

近年來，該建築飽受施工缺陷指控困擾。2021年，住宅公寓委員會向CIM和麥克洛公司提起1.25億美元訴訟，指控該建築是紐約市歷史上開發商瀆職最嚴重的案例之一。訴狀列舉了1500多項施工與設計缺陷，並控訴存在"可怕噪音與震動"、嚴重水浸漏水問題，以及多次困住住户的故障電梯。開發商否認了大部分指控，稱該訴訟"欠考慮"，是企圖榨取不合理賠償。麥克洛對業主委員會損害其成員房產價值的做法感到困惑：“這就像蠍子反噬自己”。

儘管如此，這些指控仍給樓盤蒙上陰影，阻礙了銷售。阿爾霍凱爾自2021年7月起多次掛牌出售其頂層公寓，目前要價1.3億美元，較最初1.69億美元有所下降。朱利斯近期也將其單元價格從2021年的1.35億美元大幅降至9200萬美元。

被公認為"億萬富豪大道"上最負盛名且最成功的建築，220中央公園南號的誕生經歷了漫長過程。

由於與地塊上租金管制公寓住户的糾紛，這棟新公寓的原始計劃擱置多年。直到2010年這些租户接受鉅額補償協議後，項目才得以推進。即便開發商沃那多房產信託開始拆除舊樓時，仍遭遇阻礙：巴尼特暗中收購了地下停車場的股權並拒絕搬遷，進一步阻礙了施工計劃。此舉引發了沃那多與停車場運營商之間的訴訟，最終以和解告終。

由資深寫字樓業主史蒂夫·羅斯執掌的沃那多公司，摒棄現代玻璃幕牆設計，選擇了羅伯特·A·M·斯特恩建築事務所的經典石灰岩立面。這個相對保守的選擇，與"億萬富豪大道"上其他標新立異的建築形成鮮明對比。大樓工作人員的制服由扎克·珀森設計。

這些奢華細節代價不菲。2015年羅斯向投資者透露，該項目的建造和裝修成本高達每平方英尺5000美元，這對紐約公寓而言堪稱天價，幾乎是同類建築造價的兩倍。

220中央公園南號的石灰岩大樓創下了銷售紀錄。照片：Dorothy Hong為《華爾街日報》拍攝2015年銷售啓動時，顯然沒有大張旗鼓。Vornado沒有開展任何面向公眾的營銷活動，大樓的每個細節都是嚴格保密的。

這一策略為Vornado帶來了回報，銷售啓動後兩個月內就獲得了超過11億美元的公寓認購。買家包括藝人Sting和對沖基金億萬富翁Ken Griffin，後者以約2.4億美元的價格買下了大樓中的一套豪宅，創下了美國最昂貴住宅的銷售紀錄。

即使奢侈品市場開始下滑，220 Central Park South仍繼續創下交易紀錄。儘管市場環境不佳，Vornado在2020年仍完成了該大樓約10億美元的銷售額。即使買家將房產轉售，該大樓的韌性依然不減。金融家Dan Och去年以近1.9億美元的價格出售了他的頂層公寓，大約是他兩年前購買價格的兩倍。

作為“億萬富豪街”上最纖細的摩天大樓之一，111 West 57th Street曾被《大西洋》雜誌描述為“吸塵器和Mach3剃鬚刀的愛情結晶”。受紐約市一些最著名的裝飾藝術風格摩天大樓的啓發，其東西立面覆蓋着赤土陶器和優雅的青銅花絲。該物業有時被稱為施坦威大樓，包含一個大約有百年曆史的展廳，曾經由鋼琴公司使用。

2014年，當邁克爾·斯特恩領導的JDS開發公司與凱文·馬洛尼的Property Markets集團開始施工時，這棟建築本將成為57街走廊沿線至少七個高端公寓項目之一。2016年，由於紐約市場疲軟，馬洛尼宣佈開發商將暫停項目營銷直至施工後期。開發商於2018年重新啓動銷售，但市場卻進一步低迷。

位於西57街111號的施坦威大廈因成本超支、開發商內訌和市場動盪而延誤多年。圖片來源：彼得·默多克此後數年，該項目因訴訟、開發商內鬥、施工延誤與建築工會糾紛而進展緩慢。初始投資方Ambase集團於2017年起訴馬洛尼和斯特恩，指控他們通過不當止贖手段侵吞了其在該物業超過7000萬美元的權益。這場法律戰已持續六年。

項目原始合夥人還面臨貸款機構的嚴格審查。阿波羅商業地產金融公司作為項目貸方，在2020年工地發生起重機事故後，委派第三方開發公司Witkoff集團參與施工監督。

訴訟糾紛與工程延誤疊加市場下行，嚴重影響了項目銷售。去年十月，阿波羅公司的斯圖爾特·羅特斯坦向分析師透露，大樓售出率不足50%。目前尚不清楚此後成交了多少單元。

中央公園塔是全球最高的以住宅為主的摩天大樓，也是巴尼特繼One57之後在“億萬富豪大道”的第二次嘗試。儘管面臨重重困難與長期延誤，開發商仍在2018年為該項目爭取到了破紀錄的數十億美元融資，彼時市場已顯現明顯頹勢。

該項目是巴尼特迄今最具野心與奢華品質的作品，專為超級富豪打造，配備了大量高端設施。包括1.5萬平方英尺的露天平台（含60英尺户外泳池）、健康中心、籃球場及桑拿蒸汽房。室內泳池仿照加州赫氏城堡的羅馬式泳池設計，天花板上綴滿閃爍星光。知名婚禮活動策劃師科林·考伊甚至為中央公園塔定製了專屬香氛，並聘請"音樂策展人"為大樓設計晨間活力、夜間略帶"性感"的背景音樂。

疫情爆發時，中央公園塔已與市場逆風抗爭了約18個月，工程進度完全停滯。到2020年，Extell集團大幅下調了該項目的盈利預期，告知以色列債券持有人收益將比最初預估低60%。此後預期收益進一步縮水。部分頂級單元以大幅折扣成交——去年一位新加坡買家以4300萬美元購入約7000平方英尺的單元，較原始要價直降32.5%。

“我們的盈利能力在這裏確實受到了巨大沖擊，”巴尼特表示。

雖然巴尼特最初的成功在2012年將市場推向了新高度，但他的第二棟建築恰如其分地為“億萬富翁街”的繁榮畫上了句號，證明超高端單元的市場並不像一些開發商所認為的那樣深不可測。

儘管如此，帶着這個行業典型的樂觀態度，巴尼特最近以2.5億美元的價格掛牌出售該建築的頂層公寓。

聯繫作者凱瑟琳·克拉克，郵箱：[email protected]

刊登於2023年6月9日印刷版，標題為《高端生活》。