租户即將佔據上風——《華爾街日報》

經歷前所未有的上漲後，美國租賃市場正失去動力。圖片來源：Gabby Jones/Bloomberg News公寓租金增速正快速放緩，使租賃市場多年來首次向租户傾斜。

根據租賃平台和房產數據公司六項全國租金指標的平均值，截至5月的12個月內，新租約要價漲幅不足2%。

數據公司CoStar Group和租賃軟件公司RealPage數據顯示，這一漲幅較去年兩位數的增長大幅下降，創下近年來最大年度降幅。

若租金持續下跌，將為數百萬租户帶來喘息之機——過去不到兩年間全美租金已飆升25%。由於住房成本是消費者價格指數的最大組成部分，租金下降也有助於緩解通脹。

對許多投資者而言，租金持續下跌可能成為棘手問題——他們曾大舉貸款購置房產，指望通過持續漲租獲利。如今卻面臨市場疲軟、房產貶值，以及利率較去年初翻倍的困境。

拉斯維加斯是美國新租約租金低於一年前的城市之一。圖片來源：Gabe Ginsberg/Zuma Press房地產經紀公司Redfin的一項租金指標顯示，5月份的要價租金與去年同期相比已下降0.6%，轉為負值。Redfin表示，該數據包括公寓和單户出租房屋。根據一些數據來源，自2008年金融危機以來，要價租金在12個月內下降的情況只發生過一次，即2020年因新冠疫情爆發導致租賃市場短暫下滑，結束了長達十年的租金上漲趨勢。

美國租賃市場在經歷前所未有的增長後正在放緩。在邁阿密和加利福尼亞州里弗賽德等市場，過去三年月租金上漲了35%或更多。但高租金在2022年下半年開始削弱租户需求，許多租户因租金上漲而達到財務極限。一些人搬回父母家居住，與他人合租，或搬遷到更便宜的城市。

在建公寓數量創歷史新高，這也加劇了房東之間的競爭。住房分析師表示，這將有助於減緩美國部分地區（如南部和西南部）的租金上漲，這些地區的建築活動最為活躍。

“市場確實正在調整，”租賃網站Apartment List的研究員Rob Warnock表示。Apartment List報告稱，截至5月的一年中，租金漲幅不到1個百分點。

租金下跌將緊隨近期住房市場價格下滑的步伐。4月份全美現房銷售中位數價格同比下跌1.7%，創下11年多來最大同比跌幅。

官方通脹指標顯示租金仍以高於正常水平的速度上漲，續租漲幅相對較高是原因之一。5月份消費者價格指數中的居住成本環比上漲0.6%，同比漲幅達8%。

但衡量新租約價格變化的新籤租約租金被視為更具前瞻性的指標。房地產數據公司RealPage首席經濟學家傑伊·帕森斯表示，隨着新籤租約租金降温，房東預計也會繼續降低現有租户的續租費用。

不降低續租率的業主可能會面臨大量租户搬離的風險，導致空置率上升——2022年全年空置率已上升2.6個百分點。帕森斯指出：“在當今市場中，續租租金漲幅實際上存在上限。”

今年現有租約的續約漲幅也在下降。根據RealPage數據，5月份專業管理公寓樓的典型租户續租費用同比上漲6.5%，該指標已連續10個月下降，較11%的峯值顯著回落。

經過多年房東主導的市場後，部分熱門租賃市場的議價權正開始向租户傾斜。當大衞·弗雷和妻子萊克西2月底收到12%的漲租通知時，他們開始考慮搬離新澤西州澤西城的公寓。基於現有租金水平，他們認為漲幅過高。弗雷表示物業經理拒絕協商，於是這對夫婦簽約了更大更便宜的新公寓。

弗雷伊表示，該公司將前單位掛牌上網出租，標價低於他們原先的報價。

“我們本來很可能也會接受這個價格，“他説。一些原本計劃通過提高租金獲利的公寓樓投資者，尤其是西南部地區的投資者，正面臨快速變化的現實。根據部分指標顯示，在鳳凰城和拉斯維加斯等投資者蜂擁而入的許多城市，今年新籤租約的租金已深陷虧損。

多户住宅樓價值同步下跌。數據提供商MSCI房地產數據顯示，2023年第一季度鳳凰城公寓樓的單位購買價格下跌約12%。

根據Apartment List的數據，按年度計算，美國100個最大城市中有48個城市的新租約租金增長為負值。

“這緩解了 affordability（住房可負擔性）危機，但並非 affordability 的意外之財，“沃諾克説。

聯繫作者威爾·帕克，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年6月14日印刷版，標題為《槓桿效應正向公寓租户傾斜》。