激進投資者埃利奧特如何因押注房地產而失手——《華爾街日報》

埃利奧特於2021年入股德意志住宅公司。圖片來源：克里斯蒂安·博奇/彭博新聞社對埃利奧特管理公司而言，本可從德國房地產交易中快速獲利的計劃並未如願。如今這家激進投資者正面臨終極難題。

保羅·辛格旗下對沖基金的歐洲分部即將在週四德意志住宅公司的年度股東大會上遭遇投票失利。埃利奧特要求調查去年向該公司最大股東沃諾維亞提供的20億歐元（約合21.5億美元）貸款，認為該交易存在疑點。由於沃諾維亞持有德意志住宅87%股份，可輕易否決該提案。

兩家公司均擁有大量德國公寓資產，經過多年併購與租金增長，已成為歐洲最大上市房地產企業之一。埃利奧特2021年建倉德意志住宅時，正值對沖基金集體買入該股以迫使沃諾維亞提高每股53歐元的收購報價。知情人士稱，埃利奧特現為沃諾維亞之外的最大股東。

即便沃諾維亞拒絕提價，部分投資者仍押注其需與拒售股東簽訂"控制協議"以實現交易協同效應。根據該協議，少數股東將獲得額外股息作為放棄控制權的補償。

然而，大幅漲價並未出現，收購協議也未能達成，埃利奧特選擇按兵不動。此後德意志住宅股價暴跌，成為利率上升衝擊多數地產股價值的犧牲品。目前其股價徘徊在22歐元左右，不足沃諾維亞最初報價的一半。

在其他收購案例中，收購方最終可能會買斷少數股東的股份。但沃諾維亞並不想全資持有德意志住宅——若持股超過90%，將面臨數十億歐元的房地產税單。

這使得持有德意志住宅13%股份的埃利奧特及其他股東陷入困境。剩餘股票流動性差，加之被調降上市等級意味着這家市值超90億美元的公司不再需要公佈季度財報。沃諾維亞還安插親信接管了公司董事會。

德意志住宅以僅高於歐元同業拆借利率0.6%的利率向沃諾維亞提供的貸款，本可在其他地方發揮更大價值。“德意志住宅不該成為放貸機構，它的主業應是資產持有和運營，“房地產研究機構Green Street分析師安德雷斯·圖姆指出。

維權股東很可能訴諸法律，儘管沃諾維亞堅稱其操作合法。雙方可能的解決方案是沃諾維亞引入持有德意志住宅10%股份的阻撓性合作伙伴，這樣既能讓少數股東退出，又避免觸發鉅額税單。但沃諾維亞實在沒有理由自找麻煩。

埃利奧特對持久戰並不陌生。2016年，該公司因阿根廷就2001年債務違約問題進行了長達15年的對峙而聞名。對德國3D打印專業公司SLM Solutions的投資始於通用電氣試圖收購該業務之際，最終持續了六年。

馮諾維亞可能對這位激進投資者的困境感到幸災樂禍，但這一事件暴露了該公司對待小股東的不當行為。儘管德國住房房東此前曾與這類問題有關聯，但在該行業享受整合和低利率的好處時，投資者願意忽視這些問題。然而，正如德意志住宅的少數股東所被提醒的那樣，在更艱難的時期，良好的公司治理才真正重要。

寫信給Carol Ryan，郵箱：[email protected]

刊登於2023年6月14日印刷版，標題為“激進投資者埃利奧特在住房賭注中失手”。