《華爾街日報》：當前加息恐將推高未來住房成本

美國4月新發放的私人住宅建築許可證數量同比下降逾20%。圖片來源：David Paul Morris/Bloomberg News西方國家的央行如今抗擊通脹的做法，有可能在未來推高通脹。

美聯儲(Fed)、歐洲央行(ECB)和其他發達國家的政策制定者正試圖通過提高短期利率來遏制物價的飆升，而加息會推高抵押貸款利率。但這些舉措可能會抑制建築活動，加劇住房短缺。這可能會在未來幾年推高租金和房價，從而加劇通脹。

在北美和歐洲，利率上升已經在導致建築活動放緩。美國人口普查局(Census Bureau)的數據顯示，經季節性因素調整後，美國4月新發放的私人住宅建築許可證數量同比下降21.1%，新屋開工數下降22.3%。

穆迪分析(Moody’s Analytics)對歐盟統計局(Eurostat)數據的分析顯示，歐元區發放的住宅建築許可證數量也在下降，2022年第四季度同比下降13%，建築活動正在放緩。

高利率會損害建築活動，因為利率上升會使開發商的建築成本更高。高利率還會提高家庭購房成本，抑制對新房的需求，並導致一些開發商推遲項目。

一些經濟學家和房地產開發商預計，如果利率保持在高位，建築活動將進一步下降。美聯儲6月維持利率不變，但預計今年還會再加息兩次，這將使利率升至22年來的最高水平。歐洲央行上週再次加息，並暗示將進一步加息。

建築活動放緩之際，許多發達國家本已面臨住房短缺和租金上漲的問題，而住房是通脹的關鍵組成部分。

在美國，住房約佔消費者價格指數的三分之一，並且是過去一年物價上漲的主要推手。在生活成本高昂的城市，家庭通常將超過三分之一的收入用於支付房租，因此受到的影響更大。

房地美首席經濟學家薩姆·卡特表示：“住房是CPI中佔比最大的部分。”

理論上，抵押貸款利率上升和房地產開發放緩應導致建築和土地成本下降，因為參與競標地塊、材料和工人的建築商會減少。但這種情況尚未發生。

德國政府表示，預計將無法實現每年新建40萬套公寓的目標。圖片來源：克里斯蒂安·博克西/彭博新聞住房數據與諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里·沃爾夫説：“傳統上土地價格具有很強粘性。“閒置土地的所有者通常很有耐心，更願意等待價格回升，而不是現在低價出售，這阻止了價格下跌。

與此同時，由於勞動力短缺和材料昂貴，建築成本仍然居高不下。德國建築行業協會負責人費利克斯·帕克萊帕表示，在俄羅斯去年攻擊烏克蘭之前，德國建築業的鋼材大部分來自俄羅斯、白俄羅斯和烏克蘭，而轉向新的來源成本更高。

帕克萊帕表示，除此之外，歐洲央行通過加息抑制通脹的決定，已將典型建築貸款的年利率從不到1%提升至近4%，漲幅約達四倍。成本上升使得新建項目更難盈利，因此開發商紛紛減少建設。

德國聯邦統計局數據顯示，3月公寓建設訂單實際同比下降37.9%。德國聯邦政府今年早些時候表示，預計將無法實現每年新建40萬套公寓的目標。

德國最大營利性公寓房東Vonovia表示，由於通脹和利率高企，今年將不再啓動新項目。首席執行官羅爾夫·布赫稱公司將在"經濟賬重新可行時"重啓項目，但坦言無法預測具體時間。

布赫警告住房建設減少將帶來"殘酷"後果，更多家庭將面臨無家可居的困境，並強調"這對德國社會是場災難”。

多數經濟學家認為，央行要控制物價就不得不加息，即使代價是住房建設萎縮。沃爾夫指出：“通脹是頭號問題，短期內政策制定者確實需要暫時無視住房市場的困境。”

歷史上高利率時期，政府常通過公共建設維持供應。二戰後數十年間，美國聯邦政府建造了數十萬套公共住房，在私人開發商因高利率卻步時保障了住房供給。

20世紀80年代初，大約在美聯儲為對抗通脹而快速加息的同時，國會修改了税收規則以提高出租公寓開發的利潤。這項税制變動引發了建設熱潮，最終導致房地產泡沫和金融危機，但也創造了大量住房供應。

如今由於國會分裂，聯邦層面的大規模干預難以實現，責任便轉移至地方政府。房地美的Khater表示，更多州和地方政府可以放寬分區限制、加快新住房審批流程以鼓勵建設，緩解長期短缺問題。

“（美聯儲）面臨的越來越多問題與住房相關，“他表示，“而這個問題他們完全無法獨自解決。”

聯繫記者Konrad Putzier請致信[email protected]

本文發表於2023年6月21日印刷版，標題為《加息恐推高住房成本》