只有分區改革才能解決美國的住房危機 - 《華爾街日報》

在新冠疫情最嚴重的時期，由於汽車生產供應鏈中斷，二手車價格因供應有限而飆升。隨着時間的推移，汽車製造業開始復甦，價格也逐漸趨於平穩。

但在住房問題上，卻存在一個長期推高成本的供應失靈現象：地方政府的分區政策明確禁止開發商在人們想要居住的地方建房。這些條例通常禁止建造多户住宅，並要求房屋必須建在非常大的地塊上，人為抬高了住房價格——這是大多數美國人最大的單項支出。這些政策只服務於富裕的現有房主的狹隘利益，卻讓剛開始起步的年輕中產階級家庭和必須在支付房租與購買食物或藥品之間做出選擇的低收入家庭生活更加困難。

人們常常認為自由市場是造成社區住房成本和人口結構差異巨大的原因，但這只是部分事實。在市場經濟中，擁有優質公立學校和安全街道的社區當然會有更高的房產價值。然而，如果地方政府允許在可用土地上建造更多住房單元，這些地區的住房本可以變得更加實惠。

嚴格的住宅分區法有着極其不光彩的起源。20世紀初，許多城市頒佈了種族分區政策，禁止黑人在白人社區購房。如今，這些法律的主要目標是所有種族的貧困和工薪階層人羣。富裕的白人社區有時會排斥貧困的白人家庭，而富裕的黑人社區有時也會排斥貧困的黑人家庭。自1968年《公平住房法案》通過以來，住房中的種族隔離現象減少了30%，但在同一時期，收入隔離卻翻了一番，部分原因是分區政策中普遍存在的階級歧視。

儘管有些人可能認為保守派聚居地最具排他性，但實施最嚴重經濟排斥性住房政策的恰恰是那些高學歷自由派居住的地區。2018年《實驗社會心理學雜誌》的研究指出，高學歷美國人的種族態度相對寬容，但對低學歷羣體持有"負面態度"。研究者寫道，不同教育程度的美國人都有偏見，但"偏見的對象各不相同"。

排斥性住房政策是美國教育不平等架構的關鍵支點。由於73%的美國學童就讀社區公立學校，居住地通常決定了教育質量。大多數關注教育改善的人自然聚焦於學區委員會和州教育官員的舉措，但關注地方和州級住房政策制定者的作為同樣重要。

六十年來研究發現，由住房政策驅動的經濟隔離對學生的影響，比生均教育支出更能強力塑造教育機會。以馬里蘭州蒙哥馬利縣為例，縣政府曾採取兩種策略提升低收入學生成績：2000年起，學區委員會為貧困率高的學校每生額外投入2000美元；而早在數十年前啓動的另一項計劃中，縣議會頒佈了"包容性區劃"法規，至今仍要求開發商為新項目預留低收入家庭單元。蘭德公司的希瑟·施瓦茨在2010年研究發現，隨着時間推移，住房政策使低收入與中產學生數學成績差距縮小了一半，而學區委員會的投入計劃收效甚微。

分區制導致的高昂住房成本還阻礙了勞動力流向他們能獲得最高工資的地區，這些地區通常是沿海城市。研究表明，這種流動性障礙嚴重損害了美國的經濟生產力，更不用説對個人和家庭抱負的影響了。例如，愛德華·格萊澤和約瑟夫·吉尤爾科2018年的研究發現，“限制性住宅用地使用法規"造成的代價"至少相當於全國產出的2%"，約合4000億美元。2019年謝長泰和恩里科·莫雷蒂的研究表明，如果紐約、聖何塞和舊金山這三個高生產力城市放寬住房供應限制，更多工人將能遷入，全國平均工資將驚人地增長8,775美元。

即便人們成功遷入高收入地區，排他性分區法往往迫使他們居住在大都市的偏遠地帶。這意味着更長的通勤時間——這與高血壓和離婚率上升相關，以及更多的道路行駛里程——這對環境有害。居家辦公政策緩解了這一問題，但對許多工種而言這並不可行。

通過將美國人按收入和教育程度——因而常常也按種族、民族和政黨——進行區隔，排他性分區制也不利於美國民主。當不同背景的人無法通過鄰里關係和同學關係相互瞭解時，人們更容易妖魔化與自己觀點相左的羣體。

好消息是這個問題存在解決方案。儘管研究界長期共識認為排他性分區制有害，但直到最近政治共識仍認為對此無能為力。這種傳統觀念在2018年開始轉變，當時明尼阿波利斯成為首個廢除排擠多户住宅分區法的主要城市。

自那時起，類似的區劃改革已在俄勒岡州、加利福尼亞州、阿肯色州、猶他州、蒙大拿州和佛蒙特州以及北卡羅來納州夏洛特市、俄勒岡州波特蘭市等地推行。改革者並非要求在寧靜的住宅區中心建造高層公寓樓，他們通常旨在將"缺失的中等"住房合法化，如雙拼別墅、三拼別墅及"附屬住宅單元”（ADU，即祖母房）。加利福尼亞州要求各市簡化ADU建設流程後，洛杉磯的後院和車庫改建單元如雨後春筍般湧現。2022年，該市發放了7,160份ADU許可，而獨棟住宅許可僅有1,287份。

2023年5月，洛杉磯某住宅後院建造的附屬住宅單元（ADU）。為緩解住房短缺問題，加利福尼亞州放寬了在現有住宅用地上建設ADU的限制。圖片來源：阿莉莎·朱塞維奇/《華盛頓郵報》/蓋蒂圖片社政客們迫切希望遏制房價飛漲，而針對階級歧視的憤怒情緒打破了種族和黨派界限。在加利福尼亞和俄勒岡州，若沒有共和黨人支持，改革法案根本無法通過。加州民主黨參議員斯科特·維納指出，“通常不會合作的團體"此次聯手推動改革，擊敗了那些來自富裕選區、“企圖將特定人羣拒之社區門外"的代表。從最根本的政治算術來看，代表因種族問題遭受歧視選民的民主黨人，與代表因低學歷被輕視羣體的共和黨人，其數量之和已超過那些封閉郊區的既得利益者。

在國家層面，國會可以通過我提出的《經濟公平住房法案》。該法律將使那些受到不合理排他性分區法規損害的原告，有機會在聯邦法院以收入歧視為由起訴市政當局，就像目前根據《公平住房法案》，有色人種可以就地方政府種族歧視行為提起訴訟一樣。

排他性分區法規阻礙了追求美國夢的人們獲得機會，並禁止土地所有者按照自己的意願處置其財產。這些法律及其築起的高牆必須被推倒。

本文改編自理查德·D·卡倫伯格的新書《被排斥者：勢利的分區制、鄰避主義與階級偏見如何築起我們看不見的高牆》，該書將於7月11日由PublicAffairs出版社發行。

刊載於2023年6月24日印刷版，標題為《只有分區改革能解決美國住房危機》。