《華爾街日報》：紐約房東Vornado豪擲10億美元押注更多通勤者將回歸

員工們經常將可怕的通勤列為他們迴避辦公室的最大理由。但美國最著名的房地產開發商之一卻將通勤作為賣點，在曼哈頓賓州車站周邊打造一個900萬平方英尺的房地產項目。

沃那多房地產信託正斥資12億美元對中城交通樞紐附近的兩棟辦公樓進行徹底改造。該樞紐服務於多條地鐵線路、長島、新澤西的上班族，從2027年起還將服務於紐約州威徹斯特縣和康涅狄格州的上班族。

這家紐約公司的主席史蒂文·羅斯在接受採訪時説：“我們認為這是紐約市最重要的開發項目，甚至可能遠遠超出紐約市的範圍。”

羅斯告訴沃那多的投資者，週五上班"永遠消失了"，“週一也懸而未決”。但他認為，只要通勤方便，員工們仍會保持每週幾天通勤上班。他稱前往賓州車站的火車為"單座通勤"，因為辦公室員工之後無需再乘地鐵去辦公室。

沃那多在賓州1號大廈最近4.5億美元的翻新後，已租出70萬平方英尺空間。賓州1號大廈的早期成果看起來不錯。沃那多表示，該大廈在最近4.5億美元的翻新後已租出70萬平方英尺空間，租金從每平方英尺60美元漲至100美元。大廈幾乎已全部租出，租户包括三星電子、思科系統和哈特福德金融服務。

但挑戰依然存在。沃那多正試圖出租賓夕法尼亞2號大廈——這座180萬平方英尺的辦公大樓毗鄰賓夕法尼亞1號大廈。該公司已將七個樓層租給麥迪遜廣場花園作為該體育娛樂場館的企業總部。但沃那多仍在為這棟建築的"中央大廳"尋找主力租户，該空間擁有23英尺高的天花板和無柱佈局，橫跨兩個城市街區。

沃那多正試圖在這個動盪時期填滿巨型辦公樓。紐約市寫字樓市場正因混合工作制普及而陷入困境，短期內未見好轉跡象。根據房地產公司高力國際數據，截至5月底曼哈頓辦公空間的空置率（包括即將空置）已達17.4%，創下至少2000年以來的最高水平。

羅斯還針對當下流行的"生活-工作-娛樂"綜合體開發模式提出了替代方案。這種由Related Cos.和布魯克菲爾德在發展中哈德遜城市廣場社區實踐的模式，通過在同一建築羣中融合住宅、零售和辦公功能，讓居住者無需在工作日通勤。

與其他辦公地產商類似，沃那多的股價自2020年以來暴跌近80%。今年早些時候，該公司對其曼哈頓中城資產組合計提了5億美元減值，並宣佈暫停本年度剩餘時間的股息支付。

沃那多花費二十年時間在賓州車站周邊收購物業。目前該公司在曼哈頓2000萬平方英尺的辦公資產組合中，超過40%集中在曼哈頓西區這一地帶。

沃那多公司計劃在賓州車站附近建造更多辦公樓，作為該州重建計劃的一部分。但公司高管表示，由於高利率和緊縮的資本市場使得當前建設難度過大，他們已暫停推進。

該公司還規劃在賓州車站附近開發酒店和公寓樓，這使得該區域的成功對集團未來至關重要。截至目前，沃那多已在該社區投入24億美元用於地產收購和公共設施升級。

“這是一場豪賭，因為這將成為他們未來最大的單一增長引擎，“摩根士丹利美國房地產信託基金負責人羅納德·卡姆登表示。

沃那多至少擁有時間優勢。不同於項目啓動時通過廉價債務融資進行辦公樓翻新，該公司使用從中央公園南220號豪華超高層項目中獲得的10億美元利潤來支付建築改造費用。

這筆資金本可用於償還債務等其他用途，現在被佔用使得該項目承受更大成功壓力。但這也意味着這兩棟辦公樓不會面臨抵押貸款利率飆升後困擾眾多開發商的再融資風險。

“我們零負債，“羅斯先生表示，“也沒有時間限制。”

賓州1號大廈29層景觀，翻新後的樓層租金約為每平方英尺100美元。沃那多公司還認為，憑藉價格優勢能吸引企業入駐其賓州辦公樓。翻新後的賓州1號樓每平方英尺租金約為100美元，幾乎是翻新前價格的兩倍。

然而這些租金仍具競爭力——距此幾個街區外，Related和Brookfield在哈德遜城市廣場與曼哈頓西區寫字樓的新建塔樓租金是其兩倍。2020年在中央車站附近開業且迅速滿租的範德比爾特一號大廈，疫情後租金曾高達每平方英尺325美元。

更嚴峻的是，沃那多即將面臨賓州1號樓地塊業主家族的租金上調。原每年250萬美元的地租，去年初羅斯預估可能飆升至2600萬美元，雙方正就此進行訴訟。

最艱鉅的挑戰或許是賓州車站周邊數十年來環境髒亂的頑疾。沃那多稱正投入巨資改善，包括參與建造耗資16億美元的莫伊尼漢列車大廳——一個與賓州車站相連、服務於美鐵和長島鐵路通勤者的明亮通風新車站。公司還斥資1億美元修建人行道與公共廣場，併為建築周邊提供私人安保及流浪者救助服務。

“新生力量重塑社區，“羅斯表示，“活力才能改變街區。”

通勤者如今下車即可直達沃那多翻新大樓，無需踏足室外。賓州1號與2號樓均設有連接車站的地下入口，內部設施完備滿足員工全天候需求。1號樓配備酒店式大堂、市集及芝加哥大衞·莫頓運營的餐廳，歡樂時光時段還有體育賽事在大屏幕直播。

租户還可享受現場醫療服務，包括哥倫比亞大學運營的醫療設施。高端健身品牌Life Time將負責運營大樓內的大型健身房，並在一樓建造七塊匹克球場以及休息室和酒吧。

蘋果公司於2020年在Vornado集團位於賓州車站對面的辦公樓租賃了辦公空間。Facebook也在疫情期間與Vornado簽約，租下了歷史悠久的詹姆斯·A·法利大樓的全部辦公區域，該大樓同樣由Vornado進行了翻新。

Vornado長期持有其房產，其總裁羅斯認為寫字樓租金將隨時間上漲。儘管賓州車站改造計劃屢次延遲，他仍堅信工程終將啓動，這將進一步提升周邊區域的吸引力。

“我認為沒人能預見到我們將展示的‘驚豔之作’"，羅斯表示。

曼哈頓中城原賓夕法尼亞酒店所在地。Vornado耗時二十年收購了賓州車站周邊多處地產。聯繫記者凱特·金請致信 [email protected]，聯繫克雷格·卡明請致信 [email protected]

本文發表於2023年6月28日印刷版，標題為《Vornado豪擲十億美元押注紐約寫字樓市場》。