《華爾街日報》："關於退伍軍人事務部擔保貸款的諸多誤解"背後的真相

當克雷格·卡明斯最近在德克薩斯州奧斯汀購置了一套定製現代住宅時，他並未支付首付款。這位曾在美國陸軍服役17年的52歲退伍軍人，利用退伍軍人福利，通過美國退伍軍人事務部（俗稱VA貸款）的抵押貸款全額支付了370萬美元的購房款。

這筆於三月完成的交易，從簽約到交割僅用了不到30天。作為投資其他退伍軍人初創企業的風險投資家，卡明斯表示選擇VA貸款有兩個原因：首先，如果利率下降，他可以通過簡化的VA再融資輕鬆降低利率；其次，由於VA貸款無需首付，他能將原本用於首付的資金轉而投入其他投資機會。

“不必預先支付大筆現金，讓我能將這些資金用於財富增值。”他解釋道。

VA住房貸款計劃作為1944年《退伍軍人權利法案》的一部分設立，旨在幫助退伍軍人購置和保有住房。儘管初衷良好，該計劃卻長期揹負污名。許多房地產經紀人認為VA貸款交割週期比傳統貸款長，且由於享受100%融資，VA購房者缺乏財務穩定性。

這些正是退伍軍人事務部急於澄清的誤解。

“退伍軍人購房者如今是市場上最具競爭力的羣體之一，”美國退伍軍人事務部住房貸款擔保項目執行主任約翰·貝爾三世指出，“他們平均信用評分達722分，負債率低於40%，且持有54,000美元儲備金。”

貝爾表示，退伍軍人事務部現在能快速確定退伍軍人的貸款資格並完成房產評估。

“十年前房地產經紀人提出的那些問題，如今已時過境遷，“他説，“現在的退伍軍人貸款計劃早已今非昔比。”

現役軍人、光榮退伍的退役軍人、國民警衞隊和預備役成員、特定軍屬及其他制服部隊人員均可申請退伍軍人貸款。流程始於核實借款人資格的"資格證明書”，借款人還需滿足貸款機構的最低核保標準。只要購房價格等於或低於房屋評估價值，退伍軍人貸款無需首付；且自2020年起取消貸款上限，只要退伍軍人享有全額權益並能承擔月供，無論房價多高退伍軍人事務部都會提供擔保。

“關於退伍軍人貸款的誤解實在太多，“亞利桑那州斯科茨代爾loanDepot分行經理帕頓·蓋德表示，“這正是過去它們風評不佳的原因。”

蓋德指出退伍軍人貸款存在"特殊規則”，比如收入計算方式，因此他建議申請人選擇處理過大量退伍軍人房貸的貸款機構。

伯克希爾哈撒韋家居服務芝加哥分部的經紀人凱瑟琳·喬丹諾表示，她遇到過不願接受退伍軍人貸款買家的賣家。“我經常要和其他經紀人據理力爭，因為他們不知道退伍軍人貸款和普通貸款一樣可靠。“兩年前，她協助一位使用退伍軍人貸款的買家全價購房時遭遇賣家阻撓，對方誤以為交割會延期且需支付驗房等費用。澄清誤解後，交易在30天內順利完成。

以下是關於退伍軍人事務部(VA)抵押貸款需要了解的一些事項：

**再融資流程快捷簡便。**VA提供的簡化再融資方案——利率降低再融資貸款(IRRRL)，允許借款人對現有VA貸款降低還款額，或將可調利率轉為固定利率。該計劃簡化了承保要求，通常無需評估。“對於熟悉VA貸款的機構而言，簡化再融資能在系統中快速通過，“USAA聯邦儲蓄銀行房地產貸款業務主管Jason P. Bohrer表示。但現金提取再融資不適用此政策。

**可能需要支付融資費。**申請VA貸款的退伍軍人需支付融資費，費用根據貸款類型、申請人軍種類別、首付比例以及是否首次使用該福利而有所不同。費率從首付10%及以上首次使用者的1.25%，到無首付再次使用者的3.3%不等。部分退伍軍人（如因服役致殘者）可免除該費用。

**可申請額外VA貸款。**退伍軍人可多次使用VA貸款，還可申請其他貸款計劃，如能效抵押貸款、房屋改造維修貸款等。VA還提供建築抵押貸款。VA貸款另一優勢是可轉讓性：只要符合條件，買家可承接賣家的現有貸款。若賣家貸款利率較低時，這將是一大優勢。

出現在2023年6月30日的印刷版中，標題為《不是你祖父母的V.A.貸款》。