中國房地產市場進入令人擔憂的新階段 - 《華爾街日報》

在中國，掛牌出售房產的人數比往常更多，將新增掛牌量推至多年高點。圖片來源：ALY SONG/REUTERS香港——中國為穩定搖搖欲墜的房地產市場而進行的長期鬥爭似乎正進入一個令人不安的新階段，數據顯示，在一波房屋掛牌潮衝擊市場之際，需求正在減弱。

支撐市場對北京方面至關重要：房地產佔中國經濟活動的比重高達四分之一。它也是中國老百姓的主要財富來源。

如果市場情緒進一步減弱，可能會進一步拖累近幾個月停滯不前的經濟，此前在去年年底結束動態清零防控措施後，經濟活動曾一度激增。

2023年初，房地產銷售曾短暫回升。但最近，包括上海在內的主要城市銷售一直在下滑，中國大多數市場的房價一直在下跌。        

現在更令人擔憂的是，掛牌出售房產的人數比往常更多，將新增掛牌量推至多年高點。

研究機構易居研究院(E-house China Research and Development Institution)收集的數據顯示，在上海、北京、廣州和杭州等13個主要城市，5月份二手房掛牌量較去年12月增長25%，其中上海激增82%，武漢激增72%。 

在某種程度上，這一增長表明中國經濟正逐步恢復正常。經過兩年多的疫情管控，許多業主的生活曾陷入停滯，如今人們開始推進結婚、生育或搬遷計劃，為此不得不出售房產。

但也有賣家表示，拋售房產是由於財務壓力，或對市場失去信心，希望趁情況惡化前脱手。

分析師警告，若太多業主同時拋售房產，可能加劇供應過剩擔憂，對中國房價造成新一輪下行壓力，進而削弱本已脆弱的經濟信心。

“當住房供應過剩加劇時，必然會對價格形成壓制，“仲量聯行中國區首席經濟學家龐溟表示，“現在似乎所有人都在等待房價觸底。”

青島一位賣家告訴《華爾街日報》，她在6月初成交前不得不多次降價。這套房產最初掛牌12.6萬美元，最終以約9.7萬美元成交。

“在青島，老舊小户型或幾乎所有的二手房都很難出手，“她説。

青島一位房產中介稱，雖然成交量較去年同期有所回升，但掛牌量激增給價格帶來壓力。

自2021年北京收緊開發商信貸以遏制投機行為以來，中國房地產市場持續承壓。部分開發商出現債務違約，引發債券市場震盪。

然而，房價從未大幅下跌。相反，大部分壓力落在了開發商、債券持有人和負債累累的地方政府身上，這些地方政府嚴重依賴向開發商出售土地來維持運營資金。

根據在線平台諸葛找房的數據，過去一年中國百城二手房均價僅下跌0.7%。相比之下，美國在2008年樓市崩盤後的三年內房價下跌了14%。

上海某住宅項目的關閉商鋪，該市是房地產銷售下滑的城市之一。圖片來源：Raul Ariano/彭博新聞社過去一年，中國地方政府已採取措施為房價託底，包括禁止開發商大幅降價促銷。

如今買賣雙方陷入拉鋸戰：購房者期待更大降價，而賣家拒絕折價出售。

上海某公關公司負責人曹國興今年掛牌出售了其在大理旅遊城市的一套860平方英尺公寓，旨在為企業籌措資金並償還另一處房產的抵押貸款。

曹先生表示，若要成交必須承受虧損。過去三個月裏，這套房源無人問津。

“即便進一步降價恐怕也無人接手，“2016年作為投資購入該度假房產的曹先生説，“我還不打算大幅削價。”

根據金融數據提供商萬得的數據，2月份30個主要城市的新房銷量曾一度超過2019年水平，但到5月已降至2019年水平的77%左右。

投行野村的經濟學家表示，在通常被視為中國四大一線城市的上海、北京、深圳和廣州，需求水平尤其令人擔憂。隨着外籍人士離開和長期存在的人口結構挑戰加劇，這些城市2022年人口均出現數十年來首次下降。

二手房需求似乎也在減弱。據中原地產數據，上海5月二手房成交1.53萬套，環比下降13%，遠低於2019年至2022年5月期間月均2.3萬套的底線。

房地產研究機構中指研究院數據顯示，自2月以來，百城二手房均價環比跌幅持續擴大。國家統計局數據顯示，5月70城中僅15城二手房價格環比上漲，而4月有36城上漲。

為刺激需求，監管部門自去年11月起持續下調房貸利率並放鬆開發商融資限制。據《華爾街日報》此前報道，政策制定者還考慮在多數城市取消限購政策，作為提振需求的一攬子措施。

市場可能再次反彈，尤其是降價能吸引更多買家的情況下。由於開發商新推項目減少，未來一年新增供應或將受限。

然而，仲量聯行的龐先生表示，隨着價格下跌，交易量可能進一步萎縮，部分原因是許多房主尚未做好承受虧損的準備。

在上海，張大為因擔心需求疲軟需大幅降價，撤回了今年出售公寓的計劃。

“多家中介告訴我，現在掛牌房源實在太多，而有意向的買家太少，“38歲的張先生表示。去年經歷兩個月的封城後，他正考慮協助妻兒移民葡萄牙。

“缺乏足夠信心，房價就難以上漲，“他説，“恐怕這種情況還會持續很久。”

北京記者Grace Zhu對本文亦有貢獻。

聯繫記者Stella Yifan Xie，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年6月30日印刷版，標題為《中國住房需求下降》。