《華爾街日報》：為紐約精英打造的豪華公寓大樓仍有一半空置

當Related Companies着手開發哈德遜城市廣場——這個位於曼哈頓最西端、佔地約28英畝的巨型項目時，其目標頗為宏大：開發商希望將這片狂風呼嘯的鐵路調車場轉變為全球精英的下一個熱門目的地。這意味着要打造並營銷一個全新的社區，包含寫字樓、奢侈品商店、餐廳及高端配套設施。

項目的公寓大樓——15號和35號哈德遜城市廣場——旨在吸引富裕買家向西推進至前所未有的區域，並在傳統高端居住區之外樹立新的價格標杆。Related公司高管曾將該社區宣傳為"新派克大街"。

如今，在Related啓動哈德遜城市廣場建設約十年後，這一願景的實現卻舉步維艱。根據《華爾街日報》基於紐約市財政局備案銷售記錄的分析，在豪華的玻璃石灰岩大廈35號哈德遜城市廣場，截至6月最後一週——即啓動銷售四年多後——仍有約50%單元未售出。當地經紀人表示，Related正在大幅降價並提供購房激勵措施，如承擔買家税費和成交成本。

分析顯示，截至6月下旬，35號哈德遜的備案成交價較紐約州總檢察長辦公室原始申報價格平均低30%，在售房源折扣高達50%。記錄顯示該大廈至少有四套大户型以超過40%的折扣成交。一套四居室公寓近期以850萬美元成交，較1572.5萬美元的預期要價下降約46%。

Related公司的謝里·託巴克負責與新的開發營銷公司Corcoran Sunshine合作銷售這兩座公寓樓，她表示開發商不得不重新評估其對35 Hudson Yards的預期。

“當我們剛開始這個項目時，我們以為能賣出更高的價格，”她説。“（市場的）反饋是我們有點過於樂觀了。”

米勒塞繆爾公司的評估師喬納森·米勒表示，雖然全市許多開發商因利率上升而降價，但35 Hudson Yards提供的折扣比曼哈頓其他地區的開發商讓步更大。

“實際住房市場的折扣遠不及這種程度，”米勒説。Related公司對此説法提出異議，稱該建築的銷售表現符合“競爭環境”。

定價略低於35 Hudson的15 Hudson Yards最初表現較好，經過近七年的銷售，已售出約90%。然而，隨着市場變化，一些15 Hudson的業主在轉售時掛牌價低於購買價。

《華爾街日報》分析顯示，根據初始定價，Related公司在Hudson Yards仍有價值超過10億美元的公寓待售。

Hudson Yards的公寓對Related公司來説一直是個艱難的銷售挑戰。該公司在2010年通過與紐約大都會運輸署簽訂約10億美元的租賃協議，獲得了開發這片大型鐵路站場的權利。這個位於極西端——第十大道和西區高速公路之間的位置——此前從未被驗證為豪華住宅區，需要從零開始打造一個全新的社區。Hudson Yards的零售區現在包括卡地亞、蔻馳和迪奧等高端品牌店，以及何塞·安德烈斯主廚的Mercado Little Spain等餐廳。該項目超過1000萬平方英尺的辦公空間是歐萊雅和Facebook母公司Meta等租户的所在地。

該開發項目建在一處鐵路站場舊址上，圖為2013年景象。圖片來源：Mark Lennihan/美聯社為了推銷新建的社區，Related公司承諾保障安全——開發商與一傢俬人安保公司合作管理哈德遜城市廣場。

人們對新哈德遜城市廣場社區的反應褒貶不一。雖然有人因購物、餐飲和旅遊景點（如Edge觀景台）蜂擁而至，但也有人形容這些玻璃摩天大樓缺乏靈魂，沒有真正的個性。

“這是一個從無到有、極具戲劇性的區域，”曼哈頓房地產經紀人Donna Olshan表示，“這裏滿是高層建築、商業地產和購物中心，居住氛圍較弱。”

位於哈德遜城市廣場中心的旅遊景點“容器”（Vessel）發生多起自殺事件，引發負面報道並導致這座可步行的雕塑關閉。Related公司發言人表示，正在評估解決方案以重新開放該建築。

哈德遜城市廣場還包括Meta和歐萊雅等企業入駐的大型辦公樓。首棟哈德遜城市廣場公寓樓“15 Hudson Yards”旨在營造市中心氛圍。這棟由Diller Scofidio + Renfro與Rockwell Group聯合設計的88層、285户建築由四段相互連接的玻璃弧面構成，擁有約4萬平方英尺配套設施，包括健身中心、泳池及環繞60英尺玻璃幕牆的露天平台。該項目於2016年9月啓動銷售，向總檢察長辦公室備案的初始定價從一居室192萬美元到四居室頂層公寓3200萬美元不等。

Related公司創始人兼董事長斯蒂芬·羅斯現居哈德遜城市廣場35號。圖片來源：索爾·馬丁內斯/彭博社相比之下，哈德遜城市廣場35號的目標客羣更偏向上城區居民，託巴克稱其設計"略為經典"。事實上，Related創始人羅斯本人就是從公司另一個項目——原哥倫布圓環時代華納中心搬遷至此。這棟由SOM建築設計事務所操刀的92層建築共143套單元，室內設計由曾操刀羅斯時代華納中心頂層公寓的託尼·英格勞完成，配備私人健身房等設施，並可共享同棟樓內Equinox酒店的配套服務。根據向總檢察長辦公室提交的初始定價，兩居室單元起價500萬美元，兩套頂層公寓則各達5900萬美元。

15號項目開售時恰逢紐約公寓市場上行期。房產記錄顯示，銷售首年Related即簽下超5億美元合同，接近整棟樓預期銷售額的三分之一。託巴克表示，得益於公司在亞洲的營銷和房展會，海外買家尤其是亞洲客户構成重要購買力。StreetEasy數據顯示，這些買家中有大量後續將房產出租。

銷售記錄表明，目前仍有約30套未售出單元，其中高價公寓佔庫存主體。託巴克指出若計入已簽約合同，實際未售數量接近25套。

哈德遜城市廣場15號的銷售始於2016年。一些早期購房者如今在當下市場中難以轉手其單元。道格拉斯·艾麗曼房地產經紀人安·卡特比爾·勒南曾在哈德遜城市廣場售出多套房產，她於2017年簽約以484萬美元的價格為自己購入哈德遜城市廣場15號一套公寓。如今隨着子女離家需要縮減居住規模，她已接受現實——很難找到願意以同等價格接手的買家。目前該單元掛牌價為449.5萬美元，她預計將虧損出售，尤其是因為Related公司當前正以低於她購入價的折扣價掛牌類似單元。

她表示作為房產經紀人卻在一筆交易上虧損令她感到難堪。“但我不能過分自責，“她説，“嘗試新產品總要承擔風險，這就是市場的本質。”

託巴克指出，在哈德遜城市廣場15號市場高峯期購入的買家正面臨不可避免的市場現實，但建議他們嘗試熬過當前週期。“只要再堅持一段時間，終會盈利，“她表示。

當哈德遜城市廣場35號於2019年3月開盤時，其定價高於15號項目，但面臨的市場環境更為嚴峻。“35號推出時，市場熱潮已消退，“奧爾山坦言。

記錄顯示，Related公司在35號143個單元的首年銷售中僅簽約約15套。隨後疫情進一步阻礙銷售進展，全市銷售辦公室曾暫時關閉。託巴克透露，為促進交易，該公司曾推出"先租後買"的臨時方案。

儘管如此，Related集團仍難以在35 Hudson項目上建立足夠的銷售勢頭以實現目標。經紀人表示，其中一個因素是Related提出在哈德遜城市廣場引入賭場的計劃，潛在買家擔心這可能會吸引大量人羣，使該地區顯得低俗。“我相信無論建什麼都會非常雅緻，“Digs房地產集團的Dan Gotlieb表示，他曾在35 Hudson進行過交易。“但目前這種不確定性可能也是導致銷售疲軟的原因之一。”

針對賭場計劃的批評，Related在一份聲明中回應道：“如果我們有幸成為獲得許可證的成功競標者之一，我們將打造一個世界級的度假勝地，配備各種設施、餐廳、零售和娛樂場所，這將進一步提升哈德遜城市廣場的吸引力，使社區、居民和辦公租户的體驗比現在更好。”

目前在StreetEasy上列出的35 Hudson單元中，許多要價遠低於初始定價。記錄顯示，一套五居室、約4600平方英尺的單元要價1385萬美元，比原定的2700萬美元計劃價格低了49%。一套四居室、約3800平方英尺的單元要價999.5萬美元，比原預計價格低了43%。

Olshan將35 Hudson比作"一場從未起飛的大型百老匯演出”。

最近在35 Hudson達成交易的房地產經紀人表示，他們對Related的可協商程度感到驚喜。Carini集團的Alex Carini表示，他的公司最近幫助一個巴西家庭以995萬美元的價格購買了該大廈的一套公寓，比計劃價格低了37.5%。他説，Related還承擔了客户的成交費用。他表示，在目前的市場中，賣家通常會給予折扣或承擔成交費用，但很少兩者兼得。

哈德遜城市廣場35號的銷售於2019年啓動。該大樓的單元最終成交價折扣高達近50%。圖片來源：Colin Miller (2)戈特利布表示，他的客户曾是哈德遜15號的租户，他們觀望多年等待35號樓盤降價。“他們想要特定類型的房產，但不願為此支付1000萬美元，“他説。記錄顯示，他們最終以850萬美元購得一套四居室，面積約3400平方英尺（約316平方米），較開盤價折扣近46%。

50歲的退休企業律師格蕾絲·金稱，去年為家人在哈德遜35號購置三居室公寓時，她感覺"有議價空間”。

“當時房貸利率太高了，“金説，“大家都對進入買方市場心存顧慮。”

金拒絕透露具體成交價，但關聯公司發言人表示同類户型價格通常在600萬至750萬美元之間。該公寓原始標價尚不明確。

金表示考慮到長期自住計劃，她對這筆投資感到安心。“我認為市場終將回暖，“她説。

米勒為道格拉斯·埃利曼公司撰寫的近期報告顯示，曼哈頓高端住宅市場（交易量前10%）第二季度成交套數同比下滑39.6%。同期銷售中位數價格保持相對穩定，微漲3.9%至670萬美元。

託巴克仍然保持樂觀。她表示，她看到35 Hudson的人流量正在回升，並且在過去幾周內已經就多個單元發出了合同。考慮到已簽署的合同，該建築的銷售率已接近60%，她説。不過，開發商在盈利能力方面的“迴旋餘地比以前小了”。

“我們處於一個不錯的位置，”她説。“我們賺了很多錢嗎？我不確定。”

聯繫作者凱瑟琳·克拉克，郵箱：[email protected]

刊登於2023年7月14日的印刷版，標題為《西區一片寂靜》。