全球移民潮持續推高住房成本 - 《華爾街日報》

截至6月的12個月裏，澳大利亞主要城市的平均租金上漲了11.5%。圖片來源：Brent Lewin/Bloomberg News悉尼——富裕國家的一波移民潮正在加劇住房成本的上行壓力，令租房者和購房者感到沮喪，也讓央行官員更難抑制通脹。

從歐洲到亞洲和北美，在緊張的勞動力市場和疫情後更寬鬆的旅行規定的吸引下，人們正以創紀錄的數量跨境流動。許多人來到了住房供應不足的城市。

這有助於推高租金，並阻止房價如預期般下跌，儘管借貸成本大幅上升，尤其是在歐洲、加拿大和澳大利亞。

去年加拿大接收了創紀錄的43.7萬移民，該國房價在連續10個月下跌後於2月份再次開始上漲。在英國，5月份租金年通脹率達到2016年有記錄以來的最高水平，在過去21個月中有20個月加速上漲。

在美國，租金增長正在放緩，但在過去一年下跌後，房價又開始上漲。全美地產經紀商協會的數據顯示，美國成屋銷售價格中值在1月份觸底，為361,200美元，此後逐月上漲，不過仍低於上年同期水平。

租金與住房成本持續成為美國通脹的主要推手，佔當月消費者價格指數0.2%漲幅的70%。

包括新屋供應投資不足、部分業主惜售心理在內的多重因素共同推高美國住房成本。但經濟學家指出，大量合法與非法移民的湧入也是影響因素之一。去年美國人口增長126萬，增速為2019年以來最快，其中近百萬增長來自移民。

高盛最新報告指出，在利率上升導致房價下跌後，移民潮是主要經濟體房價止跌企穩並高於預期水平的關鍵原因。

加拿大房價連續10個月下跌後，於今年2月重啓漲勢。圖片來源：Graham Hughes/Bloomberg News經濟學家約瑟夫·布里格斯和喬瓦尼·皮耶爾多梅尼科在報告中寫道：“疫情後復甦的移民潮正推動人口增長，從而提振住房需求並抑制房價下行空間。“他們指出，移民人口反彈最顯著的澳大利亞和加拿大房價漲幅最大。

對房產持有者而言，移民帶來的需求支撐能有效對沖經濟放緩風險。若利率持續攀升導致住房成本驟降（這種可能性仍然存在），或將引發全球經濟動盪。

但對許多人來説，居高不下的住房成本持續加劇着不滿情緒，尤其是在其他開支也普遍上漲的情況下。

斯科特和黛安·威爾遜夫婦在2023年目睹了租金飆升，當時他們正帶着兩個年幼的兒子從英國遷往澳大利亞布里斯班——威爾遜夫人已在那裏獲得幼教工作。他們計劃八月搬家，中介告知其家庭住宅月租金將達2000澳元，而去年同類房源僅需1400澳元。

“絕大多數房源都極其陳舊，我只能用1970年代風格來形容，“威爾遜指着鱷梨綠枱面的廚房説道。這對夫婦正通過研究網絡犯罪數據，試圖找到既經濟實惠又適宜居住的社區。

由於住房成本（尤其是租金）在央行通脹指標中佔據重要比重，其頑固性正為加息主張提供有力支撐。

澳大利亞和加拿大央行近期出人意料地宣佈加息。

據《華爾街日報》最新報道，去年淨流入富裕國家的人口較疫情前激增80%，達500萬之巨。德國、加拿大、日本等國正修訂移民政策，以引進更多技術人才填補缺口。

經濟學家估算，約85%的移民初到異鄉會成為租客，這意味着他們給住房成本帶來的壓力主要集中在租賃市場，不過部分人最終也會購房置業。

根據官方預測，在截至6月的12個月裏，澳大利亞的入境人數比出境人數多出約40萬，幾乎是疫情前平均水平的兩倍。在疫情期間，澳大利亞的邊境基本處於關閉狀態。官員們預計，在截至2024年6月的12個月裏，這個擁有約2600萬人口的國家還將迎來31.5萬移民。

澳大利亞儲備銀行行長菲利普·洛圖片來源：Hilary Wardhaugh/Bloomberg News移民湧入導致住房需求激增，澳大利亞央行行長菲利普·洛(Philip Lowe)在5月份就通脹問題敲響了警鐘。

房地產分析提供商CoreLogic的數據顯示，在截至6月的12個月裏，澳大利亞主要城市的平均租金上漲了11.5%，比疫情前的水平上漲了25%以上。在截至2月份的7個月裏，房價下跌了9.1%，最近又開始環比上漲。

洛説：“今年人口增長了2%。房屋數量增加了2%嗎？沒有。”

澳大利亞房地產經紀人表示，最近看房的隊伍往往排得很長，許多潛在租客甚至在還沒進去看房就離開了。他們預計，隨着北半球學年結束後海外學生的到來，房地產需求將再次激增。

在悉尼從事房地產工作的戴安娜·韋西奇奧(Diana Vescio)説：“我真的不知道要把他們安置在哪裏。”

韋西奧表示，一些房東通過提高租金來彌補疫情期間的損失，她回憶道，當時部分租户拖欠房租、協商降低租金或搬往更便宜的地區。她還指出，另一些房東則因房貸成本上升而試圖償還貸款。

2022年5月澳大利亞央行啓動激進加息時，許多經濟學家曾預測該國房價將下跌20%。

但作為移民主要落腳點的悉尼，房價自近期低點已上漲6.7%，相當於中位住宅價值提升了4.5萬澳元。

澳大利亞房產分類集團Domain預測，由於掛牌房源稀少且城市人口增長，截至2024年6月的12個月內悉尼平均房價可能上漲6%-9%。全澳範圍內，移民將推動30萬套新增住房需求。

移民對住房供應的額外壓力可能迫使央行繼續加息。自2022年5月以來，澳大利亞央行已將現金利率上調4個百分點至11年多來最高水平。

滙豐經濟學家保羅·布洛克漢姆警告：“這可能引發通脹風險，導致貨幣政策比預期更趨緊縮。”

德國同樣面臨移民激增和建設滯後的租金上漲壓力。烏克蘭戰爭帶來的110萬難民推動2022年淨移民達創紀錄的150萬，而該國新建公寓數量不足政府年度40萬套短缺緩解目標的75%。

許多經濟學家表示，最佳對策是加大建設力度。圖片來源：Maria Feck/彭博新聞社房地產平台ImmoScout24數據顯示，2023年第一季度德國年租金增速加快，柏林和斯圖加特的季度漲幅創下歷史新高。該機構稱，該國七大都市圈懲罰性租金上漲正迫使潛在租户流向周邊地區。

許多經濟學家認為，增加住房建設是最佳解決方案。英國的新房供應量在2020年達到頂峯，此後一直未達到政府每年30萬套新房的目標，部分原因是疫情擾亂了建設進度。

澳大利亞政府於5月宣佈將很快推出税收減免政策以增加租賃住房供應，同時提高對低收入羣體的租房補貼。

但建設週期可能長達數年，部分原因是嚴格的規劃法規限制。

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本文發表於2023年7月17日印刷版，標題為《移民潮持續推高居住成本》。