《華爾街日報》：數百萬美元失蹤與拉比仲裁員：房地產交易失敗波及熱門眾籌平台

一個曾承諾讓小投資者參與大型房地產項目的主要平台忽視了危險信號，將資金輸送給偽造歷史的公司。如今它面臨交易失敗的局面，6300萬美元的客户資金下落不明。

CrowdStreet通過吹噓高回報為房地產開發商籌集了40億美元，但許多交易未能兑現承諾。

本週一這篇報道發佈後，CrowdStreet宣佈將更換其首席執行官。

出問題的交易涉及一家名為Nightingale Properties的房地產開發商，該公司為收購亞特蘭大和邁阿密的辦公樓籌集資金。在本月的破產申請中，新任命的項目首席重組官指控稱，這些建築從未被收購，投資者資金中除12.7萬美元外全部被轉入其他賬户，包括Nightingale首席執行官名下的賬户。

CrowdStreet在推廣Nightingale項目時忽視了多個危險信號。開發商向投資者展示的業績記錄中省略了兩筆失敗交易。交易運營協議中的仲裁條款規定爭議將由猶太教法庭裁決。

Nightingale及其首席執行官Elie Schwartz的律師拒絕置評。被替換的CrowdStreet首席執行官Tore Steen上週拒絕回答公司是否對資金失蹤負有責任，稱"CrowdStreet並非欺詐實施方"。Steen離職的消息此前由The RealDeal報道。

CrowdStreet是讓小額投資者聯合購買辦公樓、酒店和其他類型商業地產的幾大平台之一。開發商通過網絡直播向投資者推介項目，而CrowdStreet代表會在"立即投資按鈕"激活時介入宣佈。

開發商支付費用來宣傳他們的交易，投資者可以以低至2.5萬美元購買股權份額。超過770筆交易的發起方已在該平台籌集了超過40億美元。《華爾街日報》對104筆已完成交易及其他被中止或仍在進行中的交易進行審查後發現，許多未能達到銷售宣傳中暗示的回報。當開發商資金不足時，他們會要求投資者投入更多現金，否則可能損失投資。根據美國證券交易委員會和司法部的説法，CrowdStreet還曾為一家向投資者謊報業績記錄的公司籌集資金，該公司首席執行官後來因籌資欺詐被判入獄。

《華爾街日報》分析了2013年至2022年8月期間該公司公佈的104筆已完成交易中，通過房產出售或投資者贖回實現的預期回報與實際回報數據。

《華爾街日報》分析發現，在CrowdStreet平台上推廣的投資中，超過一半未能達到目標回報。根據該報分析，截至今年7月，數百名CrowdStreet用户在19筆表現不佳的交易中損失了約3400萬美元。其中12筆交易幾乎損失了投資者全部資金。

CrowdStreet平台也曾促成過成功的交易。超過20筆交易的回報率比預期高出至少10個百分點，另有數百筆交易仍在進行中。通常投資者至少需要三年時間才能實現投資回報。

平台發言人表示，公司既有回報超預期的項目，也有低於預期的案例，已累計為投資者創造3.07億美元收益。

由於供應短缺、物價上漲或利率上升，多家開發商遭遇意外成本或低估了資金需求。

2020至2021年間，Fountain Residential Partners通過CrowdStreet為克萊姆森大學、阿肯色大學和路易斯安那州立大學的三處校外學生公寓項目募集了4500萬美元，其中一處需大規模翻修，另一處在洪水後數月內完全無法居住。

成本超支使Fountain向CrowdStreet投資者追加了1240萬美元融資，並在9月被告知可能還需再籌集數千萬美元。

“看來我們還需要2000萬美元才能完成項目，“Fountain首席執行官Brent Little在9月阿肯色項目網絡研討會上表示。他將超支歸咎於疫情期間木材等材料的暴漲。公司數月未披露需追加維修資金，因為"我們認為會引起不必要的恐慌”。

Little拒絕置評。

2020至2021年間，克萊姆森大學等院校的校外學生公寓項目籌集了數千萬美元資金。圖片來源：Ken Ruinard/Associated PressCrowdStreet的宣傳資料對房地產回報作出了樂觀預測。該公司在推介其運營的一隻私募房地產投資信託基金時稱，歷史數據顯示加息會推高物業價值。但根據Green Street商業地產價格指數，利率上升通常導致物業貶值——自美聯儲去年啓動加息以來，商業地產價值已下跌15%。

2018年，自稱"曼哈頓無負債豪華單體物業最大業主管理方"的MG Capital Management向CrowdStreet投資者推銷新基金。CrowdStreet首席投資官當時評價MG稱：“我們只與符合嚴格市場標準的頂尖商業地產運營商合作。“MG Capital的募資材料宣稱，其管理的兩隻基金十年回報率達標普500指數的四倍，並保證新基金投資者"本金100%安全”。該基金總計募資3500萬美元，其中180萬美元來自CrowdStreet投資者。據CrowdStreet披露，23名參與該項目的投資者最終僅收回約三分之一本金。2021年，美國證券交易委員會和司法部以證券欺詐罪起訴MG Capital及其管理人。政府指控該機構偽造報告掩蓋鉅額虧損，且所謂"歷史基金"純屬虛構。MG Capital首席執行官對募資欺詐認罪獲刑60個月，公司已與SEC達成和解。

亞特蘭大金融中心的夜鶯交易是CrowdStreet有史以來規模最大的交易之一。潛在投資者收到了CrowdStreet首席投資官的一封電子郵件，主題為：“百億級企業贊助商帶來熱門市場巨大潛力的標誌性資產”。夜鶯公司為亞特蘭大巴克海特社區一座閃閃發光的玻璃覆蓋辦公樓，從654名CrowdStreet投資者那裏籌集了約5400萬美元。開發商還為邁阿密的一棟建築籌集了約800萬美元。

CrowdStreet將夜鶯評為最高級別的"企業"贊助商，表明其在全國範圍內有業務，投資組合價值超過50億美元。該上市項目預計內部回報率為28.1%，是該平台上項目中最高的之一。

MG Capital自稱是曼哈頓無債務個人豪華房產的最大所有者兼管理者。照片：AMR ALFIKY/REUTERS"所有這些共同作用，引發了圍繞這項投資的狂熱，“路易斯安那州的神經科學家彼得·坎貝爾説，他去年夏天在這筆交易中投入了10萬美元。夜鶯公司為使用CrowdStreet的市場支付了費用，並將在交易完成後向其支付超過210萬美元。去年夏天，《華爾街日報》報道稱，一些投資者在發現夜鶯公司從投資者材料中遺漏了前一年將一棟建築輸給貸款人以及2500萬美元違約後，對這項投資感到不滿。當時，CrowdStreet的一位發言人表示，這些遺漏是無害且不重要的，如果投資者願意，可以拿回他們的錢。

克勞德街的斯蒂恩上週在接受《華爾街日報》採訪時表示，公司已將這些未披露的交易納入了分析流程，但認為違約或止贖不應阻止開發商在平台上掛牌項目。

克勞德街允許投資者在二月份之前為交易注資，但多位投資者表示他們開始同時向克勞德街和南丁格爾索要退款。坎貝爾稱，他發送了11封郵件並與南丁格爾高管召開電話會議後，才於六月收回資金。丹尼斯·格盧什科夫三月起要求退還資金。克勞德街告知他南丁格爾正在處理退款請求，但次日南丁格爾通過郵件表示"目前不考慮任何贖回”，因其正試圖完成大樓交易。

格盧什科夫五月被告知已被列入贖回名單，但始終未收到款項。7月14日，吸納投資者資金的載體公司在特拉華州申請了第11章破產保護。當日稍晚，被指定為該載體公司受託人的安娜·菲利普斯向投資者透露，財務記錄顯示數百萬美元在從投資者處募集後不久就被轉給了施瓦茨及其關聯方，僅剩12.7萬美元投資者資金。

菲利普斯指出這些交易存在"大量欺詐警示信號”，但表示需要直接與施瓦茨對話並收集更多證據才能最終判定。這筆資金並未像房地產交易慣例那樣存入托管賬户。克勞德街於六月開始使用此類賬户。斯蒂恩表示公司還將轉變商業模式，從撮合投資者與融資企業的平台轉型為註冊經紀交易商，這與大多數銷售投資產品的公司模式一致。

格盧什科夫表示，CrowdStreet是欺詐的易發目標，他對該公司未能採取更多措施保護投資者資金感到震驚。

“如果你決定竊取7000萬美元，我相信如果是從高盛那裏偷的，他們會三思而後行，”他説。“當你擁有一個規模小且分散的投資基礎時，更容易產生‘我要挪用這些資金，祝他們好運’的想法。”

聯繫謝恩·希夫萊特，郵箱：[email protected]，以及本·福爾迪，郵箱：[email protected]

刊登於2023年8月1日的印刷版，標題為《房地產交易讓CrowdStreet栽了跟頭》。