華爾街準備低價抄底商業地產——《華爾街日報》

華爾街公司正在籌集新資金，用於收購辦公樓、公寓和其他陷入困境的商業地產，意圖以投資者幾年前支付價格的一小部分來搶購房產。

Cohen & Steers、高盛、EQT Exeter以及前身為BentallGreenOak的BGO等知名機構，根據監管文件顯示，正在籌集數十億美元資金，瞄準不良資產和其他價值暴跌的房地產。

“過去幾周，我一直在説，‘天哪，他們如雨後春筍般冒出來了，’”追蹤房地產募資的投資銀行公司Robert A. Stanger & Co.的首席執行官凱文·甘農表示。

這些基金試圖從幾十年來最動盪的商業地產市場中獲利。自去年利率飆升以來，高槓杆行業的借貸成本上升，導致地產價值大幅下跌。作為最大板塊之一的寫字樓市場，也因復工率低迷而遭受重創，空置率飆升。公寓樓曾是投資者的避風港，如今隨着業主試圖以更高利率再融資，顯得岌岌可危。購物中心業主則面臨價值急劇縮水，部分在過去幾年跌幅超過70%。

直到最近，商業地產銷售一直停滯不前，因為大多數賣家不願將價格降至買家要求的水平。但現在，一小部分但數量在增加的寫字樓業主開始妥協，拋售不良資產。

這次投降標誌着商業地產動盪進入新階段，更多陷入困境的業主選擇將物業交還貸方或接受現實報價，而非寄望於最終復甦。這波融資潮是銷售活動預計將升温的最新跡象，因為越來越多的賣家在價格上讓步。

最近的例子中，舊金山市中心一棟辦公大樓的業主以4100萬美元將物業拋售給開發商Presidio Bay。賣家Clarion Partners於2014年以1.07億美元購入該物業。

雖然最明顯的困境出現在辦公領域，但許多持有浮動利率債務的業主也可能被迫折價出售，因為他們無法以當前更高的利率進行再融資。此外，基金經理預計資產價值將下跌，因為地區性銀行在今年的銀行倒閉潮壓力下，正以折扣價拋售商業地產貸款組合。

“對於能夠利用市場疲軟的投資者來説，選擇性機會正在開始出現，“Cohen & Steers房地產策略主管Rich Hill表示。該公司正尋求通過新設立的非上市房地產投資信託基金籌集超過25億美元資金。

開發商Presidio Bay以4100萬美元購入舊金山一棟辦公大樓，而該物業2014年的售價為1.07億美元。圖片來源：Jeff Peters希爾表示，商業地產價值已較去年第三季度的峯值下跌約10%至15%，總跌幅可能達到20%至25%。“必須回溯至（儲蓄貸款）危機和全球金融危機時期，才能見到如此大幅的房地產估值下跌，“他説道。

據數據提供商MSCI Real Assets統計，第二季度不良商業地產規模增加了80億美元，反映出業主違約或貸款機構止贖案例的上升。這是自2020年第二季度以來最大的季度增幅。

雖然多數新基金尋求收購物業，但部分基金正計劃向業主提供貸款，填補區域性銀行和抵押房地產投資信託業務收縮留下的空白。由於競爭減少，仍在活躍的貸款機構能夠收取更高利率，並從借款人處獲得更優厚的交易條件。

擁有豐富機構投資者募資經驗的景順房地產，正在為其首個面向零售投資者的房地產信貸基金募集資金。

包括景順和科恩-斯蒂爾斯在內的許多新基金都將目標對準個人投資者。近年來，特別是隨着非交易型房地產投資信託行業的發展（過去七年募集約1000億美元），中小投資者展現出對房地產投資的巨大熱情。

但在去年加息前成立的許多非交易型REITs，正面臨要求贖回資金的投資者帶來的壓力。根據Stanger數據，今年上半年贖回金額超過90億美元，由於贖回需求激增，許多投資者被迫等待資金到賬。

儘管如此，新基金仍將面臨來自資金充裕的機構專項基金的激烈競爭。據數據公司Preqin統計，私募股權公司運營的機會型房地產基金目前擁有近1450億美元的所謂"幹火藥”（可投資金），較去年底的1200億美元有所增長。

如果美國經濟實現軟着陸——即美聯儲在不引發經濟衰退的情況下控制住通脹——那麼不良資產投資機會可能根本不會出現。

PJT Park Hill房地產集團聯席主管邁克爾·斯塔克表示：“總體而言，市場參與者都在觀望形勢發展，等待被迫出售資產的賣家出現。“該集團是一家全球諮詢及融資代理機構。當債務市場趨於穩定、資產價值更加明晰時，交易量很可能會回升。

記者彼得·格蘭特聯繫方式：[email protected]

本文發表於2023年8月15日印刷版，標題為《華爾街伺機抄底房地產》。