富裕的借款人不再享受最優房貸利率，美聯儲難辭其咎——《華爾街日報》

希拉·史密斯原計劃申請約75萬美元的抵押貸款，用於今年早些時候在亞利桑那州塞多納購買投資房產。貸款方——一家地區性銀行最初提供約5%的起始利率，遠低於市場通行利率。

隨後該銀行突然終止了這項優惠。史密斯拒絕支付更高利息，最終用現金購買了一套更便宜的房子。

“這讓我無法承受更高價位的房產，“她表示。

銀行正在收緊被稱為"鉅額抵押貸款"的大額住房貸款審批，這類貸款傳統上被視為吸引富裕客户的低風險方式。過去一年美聯儲激進加息和一系列銀行倒閉事件削弱了銀行的放貸意願。如今富裕購房者不再能獲得他們期待的特殊待遇和優惠利率。

各類抵押貸款借款人都面臨利率攀升，30年期固定利率抵押貸款平均利率上週突破7%。但通常超過726,200美元的鉅額貸款利率上漲更快。

鉅額貸款通常比常規規模貸款利率更低，但近幾個月出現倒掛。根據抵押貸款數據與技術公司Black Knight數據，上週五鉅額貸款市場利率為7.44%，而普通小額貸款為7.20%。美國抵押貸款銀行協會表示，鉅額貸款供應量已連續三個月下降。

富裕階層遠未陷入困境。但他們的工資增速已低於低收入家庭。美國銀行研究院數據顯示，他們申領失業救濟金的速度是低收入家庭的三倍。

富裕階層的其他借貸成本也在上升。Experian第一季度數據顯示，信用評分極高的羣體在新車貸款上支付的利率約為兩年前的兩倍，而深度次級貸款的利率基本持平。

貸款機構還對投資組合擔保貸款（富裕借款人偏好的方式）收取更高利率。由於這些利率浮動，目前成本大幅攀升——諮詢銀行該產品的湯姆·安德森表示，當前利率約為8%，而美聯儲加息前僅為3%左右。

金融危機後的幾年裏，銀行對發放大額抵押貸款的熱情高漲。這些貸款幾乎能確保由富裕客户償還，與那些曾將金融體系推向崩潰邊緣的高風險次級貸款形成鮮明對比。

與出售給投資者的小額貸款不同，銀行通常將大額抵押貸款保留在資產負債表中。當銀行無需為存款支付利息時，3%的30年期固定利率抵押貸款仍能提供合理回報。

硅谷銀行因未能妥善應對利率上升於3月倒閉。隨後，以向富裕購房者提供超低利率和靈活條款為業務的第一共和國銀行也迅速步其後塵。

“這場衝擊波在心理上影響了銀行高管們，”專門買賣大額抵押貸款的金融公司Redwood Trust首席執行官克里斯·阿貝特表示。

在銀行倒閉前，紅木信託的大部分業務是從獨立抵押貸款經紀人手中購買大額貸款並轉售給銀行。如今情況逆轉：數十家銀行正蜂擁向該公司提出請求，希望可能卸下它們的大額貸款。阿巴特表示，銀行將更難提供定製化貸款，因為這些貸款必須標準化才能出售給第三方。

上月，美國監管機構提出的新規實際上要求銀行為部分抵押貸款預留更多資本金，從而降低了持有這些貸款的利潤空間。

摩根大通很可能在收購第一共和銀行後，成為第二季度美國最大的大額貸款發放機構，據《抵押貸款金融內幕》數據顯示。

摩根大通首席執行官傑米·戴蒙表示，該銀行不會採取與已倒閉的第一共和銀行相同的策略。“我們不會在賬面上堆積大量廉價大額住房貸款，“戴蒙在交易達成當日上午與投資者的電話會議中強調。

公民金融集團近期聘用了數十名前第一共和銀行職員，作為吸引高淨值客户戰略的一部分。但公民銀行消費者業務主管布倫丹·考夫林指出，這些新員工將不再擁有一個關鍵武器：深度折扣的抵押貸款。

這種收縮態勢正迫使許多富裕購房者重新評估融資方案，甚至調整購房選擇。

塞多納的購房者史密斯表示，她購入的廉價房屋需要修繕，計劃在出租前進行裝修改造。作為愛達荷州博伊西市的房地產經紀人，她通過抵押自住房產獲得信貸額度，從而籌措了購房資金。

哥倫比亞銀行系統原本提供她想要的浮動利率鉅額貸款，但該行表示其重點是建立客户關係，因此"鉅額抵押貸款主要面向現有客户”。

芝加哥市場營銷經理克里斯汀·約翰遜正與四口之家尋找帶後院的房子。他們想為首付100萬美元的房產支付20%首付款並申請鉅額貸款。但如果支付30%首付選擇符合政府擔保標準的常規抵押貸款（行業術語指可出售給政府支持投資者的貸款），利率會更低。

他們考慮通過出售現居公寓和抵押退休賬户來籌措額外資金。由於尚未有報價被接受，目前還無需做出決定。

“利率水平將決定我們的選擇，“她表示。

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本文發表於2023年8月21日印刷版，標題為《富裕借款人失去優惠待遇》。