《華爾街日報》：在7%利率時代享受3%房貸？這家初創公司聲稱能做到

目前有數百萬筆利率為3%的優質抵押貸款。一家新創公司聲稱能幫助當今購房者獲得這些貸款。

抵押貸款利率現已突破7%，遠高於兩年前3%的歷史低位。買賣雙方紛紛放棄交易，導致房地產市場供需雙降。鑑於美聯儲暗示將在可預見的未來維持高利率政策，這種僵局預計將持續。

週三剛成立的房地產公司Roam押注能推廣一種冷門解決方案——“可承繼貸款”，即賣家可將原有抵押貸款與房產一併轉讓給買家。

理論上，這個方案對繼承低利率貸款的氣餒購房者頗具吸引力。相應地，賣家也可能因此獲得更高售價。

但Roam的願景面臨重重阻力。儘管利率高企，貸款承繼機制近年仍未普及。多數貸款機構態度冷淡，因為這意味他們需付出更多工作卻獲得更少收益。

抵押貸款數據科技公司Black Knight顯示，約22%的活躍抵押貸款屬於含承繼條款的政府項目，包括退伍軍人事務部和聯邦住房管理局的貸款計劃。

鮮有消費者知曉該選項，實際操作者更少。截至9月30日的財年中，FHA僅處理了3,349筆承繼貸款，較上年2,566筆略有增長。

Roam公司的創始人兼首席執行官Raunaq Singh表示，他的新公司將尋找並推廣那些附帶誘人可承繼抵押貸款的房源信息。該服務最初將在喬治亞州、亞利桑那州、科羅拉多州、德州和佛羅里達州推出。

該公司旨在協助處理文書工作和其他繁瑣的行政流程。這意味着代表買賣雙方與賣方的抵押貸款公司進行對接。

飆升的抵押貸款利率對房地產市場造成了衝擊。圖片來源：Mario Tama/Getty Images"你是否曾為了達成目標而每天堅持聯繫某人？“曾在在線房地產公司Opendoor工作的Singh説道，“這正是我們代表客户提供的服務類型。”

貸款承繼與標準房屋銷售不同——在標準交易中，買家需按現行利率申請抵押貸款來支付賣家。這種情況下，賣方會用這筆錢償還原有貸款並保留剩餘款項。

可承繼交易並非用新貸款替代舊貸款，而是將原有抵押貸款轉移給新業主。賣方由此解除剩餘貸款責任，這筆餘額將從購房總價中扣除。買家需要自籌現金支付剩餘的購房款。

假設一套50萬美元的房產附帶30萬美元餘額的可承繼貸款。即使買家承接了這筆貸款，仍需自行籌措20萬美元。除非買家能全額支付，否則需要按現行利率申請第二筆貸款。

Roam表示將推薦貸款機構提供額外融資，但未具體説明合作方。Roam會向買家收取相當於房價1%的服務費。

這家10人初創公司在種子輪融資中獲得125萬美元，由風投公司Founders Fund和Opendoor聯合創始人Eric Wu領投。前房利美CEO蒂姆·梅奧普洛斯擔任顧問，他曾在硅谷銀行倒閉後短暫接管該行。

這家初創企業可能面臨抵押貸款銀行業的保守作風——至今仍普遍使用傳真機傳輸貸款承接文件。據城市研究所住房金融政策中心非常駐研究員泰德·託澤透露，由於處理每筆貸款承接僅獲利數百美元（常不足以覆蓋成本且遠低於新發貸款收益），貸款機構往往消極怠工。

託澤指出，要推動貸款承接普及，必須允許貸款機構獲取更高利潤。“如果貸款機構不提高處理速度，這個模式很難成功。“他表示。

Janus Henderson Investors美國證券化產品主管約翰·克什納認為，若貸款承接盛行，抵押貸款投資者可能要求提高新貸款利率，以補償長期持有可承接貸款帶來的損失。

另一重挑戰在於：並非所有賣家都願意轉讓貸款。若持有VA貸款的賣家將房貸轉讓給非軍人買家，可能無法立即申請新的VA貸款。

最大的退伍軍人事務部貸款機構Veterans United Home Loans預計今年將處理約150筆貸款承接業務，較去年約二十餘筆大幅增長。

傑西卡·帕迪納斯一家今年在馬里蘭州鮑伊購置四居室時，承接了利率僅略高於3%的Veterans United貸款。她通過房源信息得知可承接貸款，且因其退伍軍人身份使流程更為順暢。

由於原房主未償還太多貸款餘額，無需申請第二筆貸款。她估算低利率每年可節省約1萬美元。

“這真是個意外之喜，“她表示，“節省的資金肯定能派上大用場。”

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本文發表於2023年9月14日印刷版，標題為《7%高利率時代的3%房貸？初創公司發現商機》