中國對控制其數萬億美元住房市場價格的想法產生動搖 - 《華爾街日報》
Stella Yifan Xie
香港——中國龐大的房地產泡沫已經破裂，但儘管市場持續低迷，房價仍未大幅下跌。
部分原因在於過去兩年中國許多城市為穩定房價實施的限價政策。如今中國正開始鬆綁這些規則——後果難以預料。
在數十個城市實施的限價政策中，地方政府通常禁止新房開發商對未售房產提供10%至15%或更高的折扣。部分城市還對二手房設置了銷售指導價。
最近幾周，官媒文章提出可能是時候取消這些政策，一些城市已開始鬆綁。週二，西南城市成都取消了中心城區新出讓地塊的房價限制，並廢止了二手房政府指導價。
更大範圍取消限價政策或有助於開發商清理未售庫存、增加收入以償還鉅額債務，為潛在的市場復甦創造條件。
但這也可能導致中國業主面臨更大幅度的房價下跌，在經濟增長乏力之際打擊消費者信心——甚至可能動搖金融體系穩定。
中國人民銀行數據顯示，截至2019年中國城鎮家庭住房擁有率已達96%。對多數家庭而言，房產是其最重要的金融資產。
法國興業銀行首席中國經濟學家姚煒表示：“從邏輯上講，應允許房價進一步下跌，讓市場達到新的平衡點。但這是個冒險的選擇，事態發展存在很大不確定性。”
房地產諮詢機構中指研究院數據顯示，8月中國百城新建住宅平均價格同比下跌0.2%，較兩年前同期基本持平；而二手住宅價格過去一年下跌2.4%。
相比之下，2006至2008年間美國房價暴跌近20%。在金融危機期間，鳳凰城、拉斯維加斯和舊金山等市場一度出現超30%的跌幅。
經濟學家指出，中國的限跌政策有助於防止房價暴跌，因為當買賣雙方無法按真實市場價值定價時，許多交易就會停滯，導致大量房產滯銷。
民間數據顯示，8月中國百強房企銷售額同比驟降34%，延續了4月以來的跌勢。樓市低迷的陣痛已波及整體經濟，抑制了消費支出和建築活動。
政策轉向的契機
限價政策是習近平在新冠疫情爆發前幾年為控制房地產泡沫急劇膨脹留下的調控手段。最初政府要求開發商在銷售新房前需申報備案價格，旨在遏制房價過快上漲。
2021年末中國房地產行業步入深度調整期時，中央政府要求各地確保市場"平穩健康發展"。作為應對措施，許多城市（主要是中小城市）的地方政府禁止開發商將房價降至遠低於最初向政府備案的價格。
部分城市將降價幅度限制在備案價的10%-15%以內，另一些城市則模糊規定，僅禁止開發商進行"惡意降價"而未明確具體標準。
近期中央政府釋放信號，允許地方政府鬆綁或取消限跌令，這與降低利率等穩樓市政策形成組合拳。
住建部主管的《中國房地產報》8月20日發表社論，呼籲地方政府取消限價政策。
文章指出：“應允許開發商通過降價促銷開展自救，加速回籠資金。“官方媒體其他文章也發表了類似觀點。
部分行業分析師持反對意見，在媒體上撰文稱取消限價令風險過大。
據國內媒體報道，擁有1500萬人口的南方製造業中心廣州本月已允許開發商自主定價銷售，不再需要申報預售價格。該市去年底就已下調了限跌幅度。
2023年4月，廣州的住宅樓羣。圖片來源：ludovic marin/法新社/蓋蒂圖片社記者未能聯繫到廣州市政府官員置評。
近期至少有十餘個城市在特定條件下鬆綁了房價限制措施。
在四川省西部擁有140萬人口的雅安市，當地政府8月宣佈開發商批量售房時不受15%折扣率限制。東部城市黃山的住建部門也取消了"單次銷售不少於10套"開發商的備案價限制。
開發商迫切希望降低價格下限。他們面臨今年到期的鉅額債務——亟需回籠資金。
官方數據顯示，截至8月中國開發商待售住宅面積超3.13億平方米，同比增加20%。以套均90平方米計算，相當於約350萬套庫存。
系統性風險隱憂
經濟學家表示，由於中國此前從未經歷如此嚴重的房地產下行週期，很難預測若大範圍取消限價後房價跌幅。但任何下跌都可能引發風險。
“最壞的情況是購房者持續觀望，因為他們預期價格會進一步下跌，“諮詢公司Global Counsel副總監延斯·普雷斯特斯表示，“這往往形成自我強化的惡性循環。”
經濟學家普遍對中國金融體系面臨的房地產相關風險持樂觀態度，部分原因是購房者通常支付高額首付。這為他們在房價下跌時提供了額外緩衝，與美國不同——金融危機期間美國曾出現抵押貸款違約潮，削弱了銀行業。
澳新銀行在9月發佈的報告中指出，如果中國房價進一步大幅下跌，引發拋售潮並使市場陷入螺旋式下跌，情況可能會發生變化。
澳新銀行表示，如果中國房地產價值下跌30%（相當於東京和香港過去經濟低迷時期的跌幅），中國5.3萬億美元抵押貸款中約12%（約6400億美元）將出現負資產，意味着房產價值將低於抵押貸款金額。
如果房價下跌一半，約51%的抵押貸款將資不抵債。
根據Zillow的數據，在美國，金融危機後近三分之一的抵押貸款房主陷入負資產。
2023年4月，中國廣州的住宅樓羣。圖片來源：ludovic marin/法國新聞社/蓋蒂圖片社澳新銀行警告稱：“負資產可能讓中國家庭和政策制定者措手不及，由此產生的雪球效應可能成為黑天鵝事件。”
目前尚不清楚更大的價格跌幅是否會激勵更多人購房。
32歲的孟夢在廣州一家箱包廠工作，在這座城市生活十多年後，他渴望擁有自己的公寓。
孟表示，房價必須大幅下跌他才能負擔得起購房。如今他的收入比2019年疫情前減少了20%。這家箱包廠的員工規模已從一年前的約100人縮減至幾十人。
“在疫情中倖存下來後，誰手頭還會留有大筆現金呢？“他反問道。
北京記者肖肖對本文亦有貢獻。
聯繫記者Stella Yifan Xie請致信[email protected]
本文發表於2023年9月28日印刷版，標題為《中國放寬房價限制政策》