恒大事件：中國解決國內房地產市場問題的壓力與日俱增——《華爾街日報》

要求北京採取更有力措施恢復搖搖欲墜的房地產市場信心的壓力正在增大。

作為房地產市場承壓的最新跡象，瞭解北京決策過程的人士稱，有關部門正在調查負債累累的房地產開發商中國恒大集團的億萬富翁創始人許家印是否曾試圖在公司艱難完成未完工項目之際將資產轉移至境外。

恒大上週披露了對其創始人的調查，但幾乎沒有給出解釋。該公司上週末沒有回應置評請求。

恒大的數百億美元債務重組計劃已經失敗。在中國房地產泡沫破裂三年後，恒大是眾多難以站穩腳跟的房地產開發商之一。隨着該行業的壞消息不斷堆積，經濟學家和投資者越來越多地呼籲採取更協調的措施來恢復信心，並幫助開發商清理債務。

中國恒大集團正在武漢建設的一個住宅小區，該公司一直難以完成未完工的項目。圖片來源：Agence France-Presse/Getty Images許多人表示，最終可能需要政府大力干預，就像美國在2008年房地產引發的金融危機期間被迫出手干預那樣。

“政府應採取更果斷措施整頓陷入困境的房地產行業，讓開發商、銀行和其他利益相關方共同分擔損失，”瑞銀前首席經濟學家、牛津大學中國中心研究員喬治·馬格努斯表示。

近年來佔中國經濟比重高達四分之一的房地產市場持續低迷態勢，可能抵消近期製造業等領域出現的改善，危及期待中的復甦。

許多經濟學家警告稱，長期來看，房地產持續低迷可能導致中國經濟陷入長期停滯。這可能以大宗商品需求減弱、中國對歐美時尚品等商品消費萎縮的形式波及全球經濟。

今年1-8月房地產開發投資同比下降8.8%。9月中國百強房企銷售額同比下滑29%。其他陷入困境的開發商包括曾被視為最穩健房企之一的碧桂園。

“房地產是一團亂麻，”經濟研究公司中國褐皮書首席執行官利蘭·米勒稱，“這就是為什麼我們看到中國正經歷有史以來最乏力的週期性復甦。”

負責中國領導人媒體事務的國務院新聞辦公室未立即回應置評請求。此前中國官員表示，西方政客和媒體誇大了中國的經濟挑戰，政府正着力穩定房地產業。

迄今為止，中國官員主要試圖在低迷中勉強應對。習近平主席的政府專注於採取適度措施防止市場崩潰，同時推遲解決許多最嚴重的問題。

臨時性措施要求開發商清理債務並完成停滯項目，但收效甚微。其他措施，如許多城市實施的房價下限以幫助保持房價穩定，掩蓋了困境的嚴重程度。

中國房地產問題升級到當前水平，部分原因是早先的決策，當時領導層反覆依賴房地產來刺激增長。

“抓住窗口期”

幾十年前，大多數中國人住在共產黨工作單位提供的住房中。當局在20世紀90年代開始放開市場，引發了歷史上最大的投資熱潮之一。

到2012年底習近平上台時，中國許多城市已經形成了房地產泡沫。習近平和他的顧問們有時試圖遏制投機活動。

但每當增長似乎受到威脅時，他的領導層就會採取措施保持房地產市場的活躍。在北京的政策制定圈中，房地產被稱為經濟管理的逆週期工具。

2015年，由於住房過剩拖累價格，北京出台了刺激投機性購買的新政策，並啓動了棚户區改造計劃，擴大了對私人住房的需求。

2020年新冠疫情爆發時，當局最初對市場再次起飛袖手旁觀，進一步吹大了泡沫。

習近平主席領導的政府採取審慎措施防止中國房地產市場崩盤。圖片來源：jade gao/Agence France-Presse/Getty Images到2020年年中，習近平擔心房地產熱潮正將信貸從他視為對中國未來至關重要的經濟領域（尤其是高端技術）抽離。隨着經濟從最初的新冠封鎖中復甦，領導層認為終於到了控制房地產市場的時候。

“當時的計劃是利用增長壓力較小的窗口期推進改革，“北京的政策顧問回憶道。

陷入停滯的市場

在最高領導層指示下，中國金融監管部門出台了被稱為"三條紅線"的政策，對房地產開發商實施嚴格的債務和現金流指標，幾乎切斷了其中許多開發商的流動性。

雖然一些分析師對擠壓泡沫的想法表示贊同，但許多人擔心這些措施過於生硬，通過增加違約可能性而加劇了金融和經濟風險。

市場陷入停滯，開發商開始倒閉。這導致建築活動急劇放緩，引發購房者抗議，他們已開始付款的房屋未能完工令他們憤怒不已。新房銷售暴跌。

此類情況下常見的應對方案是當局對實力較強的競爭對手進行資本重組，同時剝離最糟糕的資產，由資產管理公司處理或處置。

中國在20世紀90年代曾採取過類似舉措，當時時任總理朱鎔基通過將不良貸款剝離至資產管理公司、並用政府債券為國有銀行注資的方式，整頓了瀕臨破產的銀行業。

然而這一次，政府的應對措施顯得更為臨時性。北京方面並未組織大規模重組計劃，而是主要着力於確保開發商完成未完工樓盤的建造，以平息公眾的憤怒情緒。

去年，中國大型銀行表示將向選定的房地產企業提供至少1780億美元等值的人民幣金融支持。監管機構還允許開發商延長部分貸款的還款期限。

以恒大為例，北京方面要求地方政府協助推進爛尾項目完工，並與其他開發商協商尋求可能的援助方案。

2021年，抗議者在中國恒大深圳總部要求償還貸款。圖片來源：DAVID KIRTON/REUTERS由於擔心引發道德風險並導致更多過度建設，政府排除了直接救助恒大等開發商的選項。

但部分措施因缺乏後續執行，或市場信心嚴重不足而未能奏效。某些政策相互矛盾，也延緩了解決進程。

恒大未能完成債務重組的原因之一，是中國證監會拒絕批准其發行新的金融工具。該公司表示，由於其主要大陸子公司正在接受調查，根據中國證券法規不具備新債發行資格。

截至6月底，該公司負債總額超過3270億美元。恒大已開工或承諾建造的數十萬套住房仍未完工。

“權宜之計”

一些分析人士質疑，當局對該公司創始人的最新調查行動，是否至少部分是為了轉移人們對北京未能全面重組該公司的注意力。

分析人士表示，如果不進行債務重組，恒大等開發商要麼需要政府維持其生存，要麼面臨清算。

北京方面在刺激需求方面也行動遲緩，擔心這會引發新一輪投機性購房潮。

一些城市禁止開發商“惡意”降價，這些開發商需要出售房產以償還債務。這些舉措有助於防止房價大幅下跌，從而避免社會不穩定。但它們也阻止了市場調整到更多人願意購買的水平。

過去幾個月，隨着更多糟糕的經濟數據堆積，北京放鬆了限制購房的規定。中國央行和地方政府最近的措施包括降低抵押貸款利率和最低首付比例。

牛津大學中國中心的馬格努斯表示：“這些都是穩定市場的權宜之計，而不是修復市場。”

需要更多幫助

許多購房限制仍然存在，比如限制家庭在中國最大城市購買房產的數量。

儘管多數經濟學家認為中國銀行體系能夠承受房地產市場的進一步陣痛，但高盛經濟學家在8月下旬的研究報告中指出，解決如此龐大的債務問題可能需要對中國銀行業某些領域進行資本重組。

他們補充道：“需要進一步的政策調整。“若要加速市場復甦，需採取更大膽舉措，例如成立全國性資產管理公司。其他方案可能包括直接收購不良庫存資產，或將房產拆除改造為租賃住房。

報告稱：“政策制定者尚未釋放轉向’休克療法’的信號，因此我們維持原有判斷——中國房地產行業重組很可能採取漸進式、持續多年的方式。”

——香港記者Cao Li對本文亦有貢獻

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本文發表於2023年10月2日印刷版，標題為《房地產困局施壓北京決策層》