為何8%的房貸利率並不瘋狂 - 《華爾街日報》

國債收益率正在飆升，但即便如此，也無法完全解釋抵押貸款利率為何會達到如此高的水平。購房者可能會疑惑，典型的抵押貸款利率是否很快就會觸及8%。

從歷史經驗來看，答案或許是：除非國債收益率發生劇烈變動，否則這種情況不太可能出現。即使10年期收益率從4.8%升至5%，也不意味着抵押貸款利率會同步達到這一水平。這是因為購房借貸成本通常與10年期國債收益率保持較為緊密的聯動。

但在當前市場中，答案如何？它們很可能會達到8%。

一個重要原因在於，那些購買政府支持的、將眾多住房貸款打包成投資標的債券的買家羣體發生了變化，而這些債券又決定了標準抵押貸款的市場價格。多年來，美聯儲或大型銀行（通常是兩者共同）一直是重要且某種程度上不加區分的買家。如今情況已非如此。美聯儲正試圖縮減資產負債表，而銀行則在努力應對利率上升的影響。根據美國銀行策略師彙編的數據，2023年上半年，銀行和美聯儲合計減持了約2070億美元的所謂機構抵押貸款支持證券。

新發放合格抵押貸款的典型30年期固定利率已遠超10年期國債收益率。圖片來源：Matt Rourke/Associated Press根據KBW分析師彙編的數據，截至9月底，30年期機構抵押貸款支持證券(MBS)的當前票面收益率約為6.4%。這比10年期國債收益率高出1.8個百分點，而21世紀的平均溢價約為1個百分點。

除此之外，發放貸款然後將其出售到市場的抵押貸款發起人還賺取了利潤。根據洲際交易所(Intercontinental Exchange)的利率數據，最終結果是，9月底新的合格抵押貸款的典型30年期固定利率超過7.4%，遠高於當時略低於4.6%的10年期國債收益率。

這近3個百分點的差距很大。根據ICE的數據，2017年至2019年大流行前的平均水平不到2個百分點。與今年早些時候陷入困境的銀行拋售抵押貸款債券投資組合時相比，這一差距略有縮小。不過，這增加了這樣一種可能性，即即使沒有更多的銀行倒閉，那些只是為了削減投資組合以籌集現金的銀行也可能有助於保持這一差距——實際上，將10年期美國國債5%的收益率轉化為8%的抵押貸款利率。

不過，美聯儲貨幣政策路徑更加穩定，抑制了波動性，這可能會吸引更多抵押貸款債券的買家。抵押貸款債券的高收益率使其與公司債券等風險較高的工具相比具有競爭力，理論上也相當有吸引力。在利率上升的環境中，抵押貸款債券等長期投資是有風險的，因此一旦投資者確信利率已經見頂，他們可能會感興趣。

美國銀行機構抵押貸款支持證券策略主管珍娜·庫羅表示：“一旦美聯儲政策明朗化，抵押貸款利差應會收窄。那些持觀望態度的投資者可能重新入場。”這一羣體包括海外買家。

展望未來，銀行自身可能再次成為MBS的主要買家，特別是在新資本規則下減少直接抵押貸款業務的情況下。

但就目前而言，連央行官員都在糾結利率是否已升至足夠水平或過高，市場可能難以及時獲得足夠明確信號，從而無法阻止抵押貸款利率觸及下一門檻。

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本文發表於2023年10月5日印刷版，標題為《為何8%的抵押貸款利率並不瘋狂》