房地產經紀人面臨反壟斷清算——《華爾街日報》

圖片來源：Rich Pedroncelli/美聯社在強大的遊説團體中，房地產經紀人協會的影響力數一數二。但這個壟斷組織本週一將面臨重大法律挑戰，一起針對其抬高房屋買賣成本的集體訴訟將在聯邦法院展開陪審團審判（伯內特訴全美房地產經紀人協會案）。

全美房地產經紀人協會要求其約150萬會員遵守多項抬高佣金的規定。密蘇里州的房屋賣家在訴訟中辯稱，該協會強制賣家向任何潛在買家的經紀人提供統一補償的規則違反了《謝爾曼反壟斷法》。

***

若賣家希望將房產掛牌至協會旗下的多重掛牌服務系統（功能類似房產交易所的銷售數據庫），就必須接受這一佣金規則。儘管創新與競爭已使股票經紀佣金大幅下降，但房產銷售佣金數十年來基本維持在6%不變，由買賣雙方經紀人平分。

在其他發達國家，買方經紀人並不常見且由客户直接支付報酬，平均佣金約1.5%。這符合商業邏輯——買方經紀人本應代表客户與賣方議價。讓賣方支付買方佣金會造成利益衝突，也阻礙了買方根據服務績效支付佣金。

這意味着買方經紀人缺乏為客户爭取更優惠交易的動力，尤其當他們在高價房產上能獲得更高佣金時。全美房地產經紀人協會辯稱其道德準則要求經紀人"保護並促進客户利益"，但購房者可能並不知情自己正遭受不公平待遇。

原告提交的證據清楚地表明，該協會的核心訴求是確保買方經紀人無論如何都能獲得3%的佣金。經紀公司培訓代理人將總佣金率設定為6%，買賣雙方經紀人平分。“一旦開始削減佣金，就會陷入無止境的惡性循環，“某公司的培訓文件寫道，“對所有客户收取相同費用並明確告知。“90%的交易中買方經紀人佣金恰好為3%。

儘管協會否認買方經紀人會"引導"客户避開低佣金房源，但上週發佈的研究提供了反證。在房地產平台Redfin上，低佣金房源的頁面瀏覽量更少，銷售週期顯著延長，因為經紀人較少將其推薦給客户。

協會還聲稱其規則通過提供"最全面的房產數據庫"和降低自付成本使消費者受益。但佣金已計入房價。若非該規則，許多買家可能不通過經紀人交易或協商更低佣金，房價或將下降。

理論上賣家可自主決定是否支付買方佣金，但協會的強制要求本質上構成《謝爾曼法案》所禁止的商業壟斷行為。該規則與其他反競爭條款（如要求會員在非主流數據庫掛牌的房源必須同時提交至MLS系統）共同放大了市場損害。

這項規定正依據《謝爾曼法》在另外兩起訴訟中受到挑戰。其中一起案件中，房地產初創公司PLS.com試圖為經紀人提供一個“口袋掛牌”房屋的替代平台。口袋掛牌是指賣方經紀人將房屋信息在小範圍買家網絡內傳播，而不通過多重掛牌系統（MLS）發佈，類似於場外股票交易。

部分賣家不願在MLS上掛牌，因為他們不想共享房地產經紀人數據庫要求的所有信息。選擇口袋掛牌的賣家也無需向買方經紀人支付佣金。隨着上個十年間口袋掛牌需求激增，PLS.com吸引了2萬名會員，開始對MLS構成威脅。

房地產經紀人協會的應對策？強制在PLS.com發佈房源的經紀人必須同時在MLS上刊登。違規者將面臨罰款、暫停MLS使用權等處罰。該政策實施後，經紀人紛紛從PLS撤下房源，部分原因是賣家不願其信息被MLS共享。

***

去年，第九巡迴上訴法院合議庭推翻了下級法院駁回PLS.com起訴房地產經紀人協會的裁決。米蘭·史密斯法官在判決書中指出，該政策"具備集體抵制的所有特徵”，通過強制賣方經紀人向MLS提供房源——“即使PLS的產品更具實質優勢”——幾乎全方位削弱了PLS.com的競爭力。

我們雖不熱衷多數反壟斷訴訟，但充分證據表明房地產經紀人協會的行為是典型的損害消費者權益的壟斷行為。他們或許能操控美國國會，但獨立司法體系未必會屈服。

出現在2023年10月16日的印刷版中，標題為’房地產經紀人面臨反壟斷清算’。