《華爾街日報》：住房市場對經濟的另一重威脅

現有住房數量有限促使部分購房者轉向新房市場。圖片來源：MIKE BLAKE/REUTERS美國商務部週四公佈的國內生產總值(GDP)報告很可能顯示，第三季度住房領域為經濟增長提供了助力。但這不應掩蓋一個事實：當前住房市場的狀況極其糟糕，經濟也因此受到拖累。

上週四，全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)表示，9月經季節性因素調整後的成屋銷量摺合成年率為396萬套。這低於上年同期的468萬套，甚至低於疫情暴發後不久的銷量水平。這是抵押貸款利率迅速上升的一個表現；抵押貸款利率上升不僅大大提高了購房成本，還讓已有住房的人不願出售，因為出售意味着他們再購房時將以遠高於當前水平的利率獲得貸款。報告顯示，上月市場上只有113萬套住房，這是有記錄以來9月份的最低水平。

更糟糕的是：成屋銷售只有在交易完成時才被計入統計數據，而不是在簽訂合同時。因此，儘管根據政府控制的抵押貸款巨頭房地美(Freddie Mac)的數據，9月份30年期固定抵押貸款的平均利率為7.2%，但9月份的銷售可能大部分是在抵押貸款利率仍不到7%時獲得貸款的。房地美報告稱，在截至週三的一週，抵押貸款利率平均為7.63%，成屋銷售似乎註定會繼續下滑。

不過就GDP而言，現房銷售對其直接影響不大。美國商務部在計算GDP時納入了房產經紀的銷售佣金，但這部分收入與新建住宅買賣產生的資金相比微不足道。而且，反常的是，高利率反而助推了新屋銷售，因為現房庫存極度短缺迫使部分客户轉向購買新房。其結果是，上季度GDP中的住宅投資組成部分似乎恢復了增長。亞特蘭大聯儲的GDP追蹤模型顯示，住宅投資增長為第三季度年化增長率貢獻了經通脹調整後的0.2個百分點。

若對這一動態進行簡單評估，可能會得出"由於第三季度房地產對GDP作出貢獻，其對利率上升的實際敏感度已低於以往"的結論。進而推斷房貸利率需進一步攀升才能有效抑制經濟。但現實是：高利率將現有業主牢牢鎖定在現有住房中，加上庫存短缺和可負擔性下降，這種組合拳對經濟毫無裨益，反而在損害經濟增長前景。

許多情況下，因置換成本過高而放棄搬遷的業主可能正錯失良機。例如有人可能放棄外州的高薪職位，屈就於薪資更低、職業前景更差的工作。這不僅對個人不利——更損害整體利益：當人們流向能最大化其福祉與經濟貢獻的崗位時，最終將推動GDP加速增長。

同樣具有破壞性的是，潛在首次購房者被高價擠出市場。根據抵押貸款利率、家庭收入和單户現房價格計算的全美房地產經紀人協會 affordability index顯示，2023年8月住房 affordability 達到自1985年以來最糟糕水平。隨着抵押貸款利率上升，目前購房 affordability 可能進一步惡化。

降低利率雖有助於激活房地產市場存量、略微改善 affordability，但絕非萬能藥。房價本身也是問題——其漲幅遠超通貨膨脹率，疫情以來尤為明顯。假設1995年以11.5萬美元購入的房產（當時抵押貸款利率與當前水平相當）僅按消費者價格指數上漲，現今價值應為23萬美元左右，但實際成交價很可能超過40萬美元。

全美範圍內房價鮮少大幅下跌（2008年引發金融危機的房地產崩盤屬罕見例外），因此 affordability 問題或將持續，除非美國人收入增速超過房價漲幅。即便出現這種情況，也可能需要數年時間才能緩解。在此之前，住房問題將持續困擾美國經濟。

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本文發表於2023年10月23日印刷版，標題為《住房 affordability 仍是經濟負擔》。