《華爾街日報》：房主挑戰房地產經紀人壟斷聯盟

擁有150萬會員的全美房地產經紀人協會在2022年花費了8170萬美元用於政治遊説，超過任何其他商業團體。僅次於教師工會，它被視為美國最具影響力的特殊利益集團。儘管它聲稱幫助消費者，但實際上是一個卡特爾組織，主要通過擴大政府對中產階級美國人最大財富來源——住房的控制來使其成員致富。

以伯內特訴全美房地產經紀人協會案為例，這是密蘇里州房屋賣家對該協會提起的聯邦集體訴訟。上週開庭審理的此案對該卡特爾組織構成了生存威脅。如果原告勝訴，房屋買家和賣家每年可節省1200億美元的費用。全國一半的買方經紀人可能不得不尋找另一份更具經濟生產力的工作。

房屋賣家正在挑戰該協會的反競爭規則，該規則要求賣家在將其房屋列入其附屬的本地多重上市服務（MLS）數據庫時，必須向買方經紀人提供統一的補償報價。這些數據庫的功能類似於證券交易所——但沒有競爭。

這是因為該組織限制了會員在其他地方掛牌房屋的能力。由於MLS數據庫實際上是壟斷的，賣家別無選擇，即使買方經紀人很少或沒有工作，也必須支付高額佣金。幾十年來，總佣金平均為6%，雙方平分，並計入房屋價格。

研究顯示，如果賣家提供的佣金較低，買方經紀人就不會向客户展示房屋。原告方認為，若非協會規定，許多買家要麼不會使用經紀人，要麼會協商更低的佣金——正如其他發達國家的情況。

美國的佣金水平是澳大利亞、加拿大、愛爾蘭、荷蘭和英國的2至3倍。根據原告方專家證人、經濟學家克雷格·T·舒爾曼的證詞，在住房自有率與美國相當的澳大利亞，每100筆房地產交易中使用買方經紀人的比例可能低至1筆。

房地產經紀人協會聲稱買家不應"被迫獨自應對"。但廢除統一佣金規則並不會迫使買家自行尋找房源和談判交易。他們仍可選擇支付經紀人佣金。該協會關於低收入少數羣體需要幫助的説法實則是一種冒犯。

由於報酬由賣方支付，買方經紀人缺乏為客户爭取最優交易的經濟動力。買賣雙方經紀人的利益高度一致：促成更高成交價以獲取更大佣金。同樣地，這個價格壟斷聯盟的成員們也有共同訴求——推動推高房價的政府政策。

這包括放寬抵押貸款審批標準，使信用不佳的買家能夠購買更昂貴的房屋。今年1月，當聯邦住房金融局提議提高房利美和房地美對高負債收入比借款人收取的費用時，房地產經紀人協會立即採取了行動。

5月聯邦住房金融局取消這一變更後，時任房地產經紀人協會主席肯尼·帕塞爾誇耀道：“我們很高興代表150萬會員及其客户的倡導取得了成功。“該協會巧妙遊走於兩黨之間——數週後，眾議院共和黨人提出一項法案，禁止聯邦住房金融局根據購房者負債收入比收取費用。

該協會還通過提交[法庭之友陳述書](https://www.supremecourt.gov/DocketPDF/19/19-7/125625/20191216140130784_USSC 19-7 Amicus Brief TheMortgageBankersAssociation.pdf)，敦促最高法院支持消費者金融保護局的越權監管，聲稱這些規定"能促進金融穩定”——換言之，通過加大貸款機構對無力償還房貸者止贖的難度來支撐房價。

房地產經紀人協會的規則損害消費者利益，同時這個壟斷組織還推動讓納税人買單的政策。2020年12月4日，該協會向國會致信，敦促議員們提供更多租金援助、提高失業救濟金、增加州和地方政府補助以及寬帶補貼。

該協會聲稱，更多的疫情福利將確保“美國住房和房地產市場以及整體經濟的財務可行性和穩定性”。彼時，由於歷史性低利率、寬鬆的貸款審批標準及政府疫情刺激政策，房價已開始快速上漲。

為抑制通脹，美聯儲提高利率並開始拋售其持有的2.7萬億美元抵押貸款支持證券中的部分資產。根據房地產經紀人協會的測算，結果導致住房可負擔性跌至歷史新低，進而減少了房屋銷售和經紀人收入。

因此，本月早些時候該協會致信敦促美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾停止加息和拋售抵押貸款證券，以免“引發美聯儲竭力避免的經濟硬着陸”，這並不令人意外。換言之，他們要求將住房可負擔性納入央行的政策目標。

房地產經紀人協會始終如一地遊説政府加大對住房市場的干預，因為他們深諳如何讓監管者和政客屈從於其意志。此次集體訴訟若能削弱該協會的規模，將降低其在華盛頓的影響力。這對納税人和消費者而言都將是重大勝利。

2022年8月16日，洛杉磯一處待售房屋標識。攝影：卡羅琳·佈雷曼/Shutterstock刊登於2023年10月23日印刷版，標題為《房屋賣家挑戰房地產經紀人壟斷聯盟》。