《華爾街日報》：8%房貸的銷售話術：現在買，以後免費再融資

那些關於日後為房屋貸款再融資的提議，往往並不像最初看起來那麼吸引人。圖片來源：David Paul Morris/Bloomberg News貸款機構向那些無法承受8%房貸利率的購房者提出了一個建議：現在購買，以後免費再融資。

貸款機構之所以提出這些提議，是因為隨着美聯儲將利率提高到二十年來的最高水平以抑制通貨膨脹，抵押貸款市場受到了重創。根據房地美(Freddie Mac)的數據，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為7.79%。

但對購房者來説，這是筆好買賣嗎？正如那些為了獲得住房貸款不得不簽字50多次的購房者所知，抵押貸款從來都不簡單。

日後提供再融資的提議的具體內容各不相同。一般來説，如果利率下降，購房者可以選擇以後再融資，而不必支付大部分交易費用。根據ClosingCorp的數據，2021年，單户住宅抵押貸款再融資的交易成本平均為2375美元。

理財顧問表示，雖然這些提議可以為你省錢，但它們往往不像最初看起來那麼有吸引力。有些提議提高了當前的抵押貸款成本，以便日後運作。其他提議則僅在幾年內有效。這意味着你最終根本省不了錢。

“沒有什麼是免費的，”亞特蘭大的理財規劃師布拉德利·希爾頓(Bradley Hilton)説。

免費再融資優惠如何運作？

LendingTree高級經濟學家雅各布·錢尼爾表示，提供"先買後轉貸"抵押貸款的機構通常會向部分借款人發放證書或IOU憑證，憑此可獲取用於支付未來再融資部分費用的信用額度。

其他貸款機構可能將未來交割成本計入貸款總額或免除貸款方費用。

每家貸款機構的方案各不相同。

例如Amplify提供零評估費的無成本、無現金再融資；CrossCountry Mortgage提供1,500美元的再融資貸款方抵免；Guild Mortgage的付款保護計劃提供無貸款方費用的再融資服務。

購房者何時能省錢

假設"先買後轉貸"方案承諾承擔3,000美元未來再融資交割成本。若實際再融資成本低於該金額，購房者將獲得差額收益（但通常無法直接套現）。

LendingTree的錢尼爾指出，具體收益取決於所選貸款機構及未來利率走勢。

存在哪些弊端？

亞特蘭大財務規劃師希爾頓提醒，這類貸款可能包含更高的初始費用或利率，建議諮詢貸款機構如何實現免費或低價再融資。

NerdWallet的房屋與抵押貸款專家Holden Lewis表示，即使通過現有貸款機構進行再融資，您仍可能需要支付第三方服務費用，如房屋評估。根據全美房地產經紀人協會2023年的研究，單户住宅的標準評估費中位數為500美元。

部分優惠方案還設有時效限制。Bankrate消費信貸分析師Ted Rossman指出，若貸款機構的積分在一兩年後失效，而利率在此期間未降至適合再融資的水平，這些積分實際上將變得毫無價值。

羅斯曼認為，當前最佳策略是選擇無附加條件的最低房貸利率，待未來再尋找最具競爭力的再融資方案。

城市研究所研究員Laurie Goodman提醒，即便籤署了這類優惠協議，後期仍可能因信用評分下降或房產大幅貶值而喪失再融資資格。

購房者還需考慮哪些因素？

理財規劃師Hilton指出，當利率下行時，傳統再融資通常會成為可選方案。此時貸款機構會積極拓展業務，購房者可促使多家機構相互競價以獲取最優條件。

專注於你現在能負擔得起的東西。Bankrate的羅斯曼表示，不要以未來利率會下降的假設今天就買房。

“有時候事情不會按計劃進行，”羅斯曼説。

聯繫維羅妮卡·達格爾，郵箱：[email protected]

刊登於2023年11月2日印刷版，標題為“高抵押貸款利率促使部分貸款機構提供免費再融資優惠”。