《華爾街日報》：柏林提振經濟適用房的努力如何適得其反

柏林6月租金同比上漲16%，自2014年以來可租房源數量減少了一半。圖片來源：克里斯蒂安·博奇/彭博新聞柏林——長期以來，德國首都一直是應對經濟適用房危機的大膽試驗場，這一危機正席捲從舊金山到香港的城市居民。

反高檔化規定極為嚴格，某些社區甚至拒絕淋浴間、陽台或水泥地磚等豪華裝修申請。愛彼迎受到嚴格限制，租金上限政策迫使數千房東大幅降租。

但這些措施基本未能阻止過去十年租金近乎翻倍——當前漲幅更創下歷史新高。相反，這些規定使新來者更難在柏林找到經濟住房。如今當局承認，他們保護租户免受市場衝擊的努力可能弊大於利。現在他們正嘗試新方案：加大建房力度。

柏林是歐洲增長最快的首都之一，但2008年以來其房屋建設始終供不應求。自2014年起，可租房源減少一半，空置率不足1%，經濟學家認為該市還需約20萬套公寓。房地產服務公司仲量聯行數據顯示，6月租金同比上漲16%。

高利率和不斷上漲的建築成本加劇了這場危機。但開發商、經濟學家以及現在的政界人士將矛頭指向柏林旨在維持低租金的眾多法規。

“有這樣一種説法，要摧毀一座城市，除了轟炸之外，最好的方法就是過度監管，“投資與資產管理公司Bertrange Capital Group聯合創始人奧利維爾·布爾代説。“這正是我們在柏林看到的……人們不再搬遷，市場陷入停滯。一切都僵化了。”

德國租客享有無與倫比的保護。一旦簽署租約，每年租金漲幅就會受到嚴格限制。這裏的房東只有在本人或近親屬想搬入時才能終止租約。在柏林，新租約的要價租金通常不得超過社區平均水平的10%。

2020年，柏林對2014年前建造的所有房屋實施租金上限，迫使數千名房東降低租金（有時幅度很大），震驚了房地產界。這項西方大都市有史以來最激進的租賃立法在兩年後被德國憲法法院否決。

嚴格的反高檔化規定迫使熱門街區的業主在翻新前必須與當地政府協商。任何被視為奢侈的改造方案通常都會被否決。

柏林市負責住房事務的州部長克里斯蒂安·格布勒（圖中系深色領帶者）正在簡化建築法規。照片：安妮特·裏德爾/祖瑪通訊社三年前，布爾代在翻新並出租一套公寓後，接到當地政府通知，要求他拆除公寓內的壁掛式馬桶，更換為更簡易的型號。

另一起案例中，因區政府否決了布爾代將老舊公寓狹窄浴室拓寬8英寸（約20釐米）的改造方案（此舉本可讓住户不必跨過馬桶就能使用淋浴），他將區政府告上法庭。經過18個月的空置期後，他最終勝訴。

“真有公務員整天泡在電商平台上盯着這些細節。“他感嘆道。

2021年，市政府禁止業主將整棟建築分割為產權公寓出售。該政策本意是防止長期租客被外地買家擠出市場，卻導致在售單套公寓供應量鋭減。

柏林反貴族化法規要求熱門街區的業主在裝修改造前必須與地方政府協商。照片：阿萊斯·扎波託茨基/祖瑪通訊社過度監管與供應短缺的疊加效應，使柏林租房市場呈現割裂狀態。

一端是新租約的公開市場，租金水平最高且漲幅最快；另一端則是被長期租賃的公寓，租金漲幅温和。在中心城區，租住超十年以上的住户以每月數百歐元租住大户型的情況並不罕見。

兩者之間是一個不斷增長的灰色市場，租賃合同被囤積和交易，通常是非法的。合同沒有書面記錄，租金以現金支付，租户可能一夜之間被驅逐。

許多搬離公寓的租户保留租賃合同並進行轉租，通常能獲得豐厚的免税利潤。如果他們想搬回來，可以按原租金水平入住，而不必支付更高的市場價格。

“這不是灰色市場的情況，而是黑市情況，”柏林仲量聯行住宅估值主管羅曼·海德里希説。

一位長期居住在柏林的居民最近和伴侶搬進了新公寓，她説她保留了一居室舊公寓的租約，既因為她投入了約1萬歐元進行裝修，也因為可能想讓年邁的母親將來住。與此同時，她將公寓轉租給一位熟人——一名社會工作者。雙方只有口頭協議。她沒有通知房東（一家市屬房產公司）自己搬走，而是告訴房東她的伴侶要搬來同住。她説她向轉租者收取的租金只比自己支付的略高一點。

柏林一棟新建的公寓樓。圖片來源：Oliver Berg/Zuma Press這位社會工作者表示，他也保留了之前公寓的租約，現在他的前室友和女友住在那裏。

“一開始我們真的很害怕有人會發現，”他説。“但我別無選擇。作為一名社會工作者，我負擔不起公開市場上的房子。”

在住房階梯的最底層，是像50歲的自由職業中醫師努瑪·博爾德這樣的人，她表示自己負擔不起市場租金。一年後，她在8月被要求搬離轉租的住所，如今只能暫居男友狹小的公寓，與各自正值青春期的女兒們擠在一起。

“我找自己的房子已經找了四年，“她説。

市場租金快速上漲的原因之一在於，目前柏林掛牌出租的公寓中有三分之二是帶傢俱的短租房。這類房源不受租金上限限制，其數量激增成為推高新租金的重要因素。

利率上升和建築成本上漲加劇了柏林的住房危機。圖片來源：Oliver Berg/Zuma Press柏林市負責住房事務的州部長克里斯蒂安·格布勒承認，該市的政治環境對房地產開發商並不總是友好，一些地區在執行禁止豪華裝修等規定時過於激進。

“減緩高檔化進程很重要，但不應該走向極端，“他説，“我們不能通過堅持使用公共廁所和煤爐來對抗排斥。”

因此，柏林新的左右翼聯合政府正在擱置租金管制嘗試，轉而鼓勵建設。

格布勒正在簡化建築法規，制定建設社會福利住房的激勵措施，並致力於推動"加速建設法案”，旨在加快規劃申請和工作許可審批。

然而，經濟學家質疑柏林能否很快實現每年新增2萬套公寓的目標。僅10月份，伊福經濟研究所調查的德國開發商中就有22.1%表示，由於高利率和成本上升，他們取消了住宅項目。該行業的破產案例正在激增。

並非所有人都對"多建快建"的策略感到滿意。某活動團體正推動一項公投法案，要求政府從大型私營投資者手中徵收約24萬套公寓。若成功，他們可能獲勝：2021年一項非約束性公投已獲得57.6%的支持率。

批評者指出，如此大規模的徵收可能違法，至少會讓柏林面臨數百億歐元的賠償，卻無法新增任何住房。活動人士則稱該舉措可實現資金自足，且不僅關乎供需關係。

“居住權是基本人權，不能由逐利企業來保障，“該團體發言人卡拉·希爾德布蘭特表示，“我們必須終止這種利潤螺旋。柏林絕不能走紐約或倫敦的老路。”

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本文發表於2023年11月15日印刷版，標題為《柏林住房新政：建設與徵收並舉》