加拿大房地產市場因加息受挫——《華爾街日報》

今年早些時候多倫多在建的住宅樓羣。圖片來源：James MacDonald/Bloomberg News多倫多——加拿大房地產行業曾是全球最熱門的市場之一，也是該國經濟的關鍵驅動力，如今正顯現裂痕。

多家大型房地產開發商出現貸款違約，購房者難以完成交易，數十個公寓項目被擱置。開發商、房地產經紀人和經濟學家表示，其影響可能持續數年，使住房從曾經推動加拿大經濟增長的引擎變成阻礙增長的剎車。

“情況很糟，”多倫多房地產經紀人兼分析師丹尼爾·福赫(Daniel Foch)説。“那些虧損的人損失真的非常、非常大。”

加拿大住宅市場（包括獨棟住宅和公寓）的緊張態勢是多種因素造成的，其中最重要的是加拿大央行(Bank of Canada)一系列激進的加息舉措。該央行在16個月內將隔夜利率從0.25%上調至5%。利率的突然飆升提高了各類借貸的成本，包括抵押貸款和開發商貸款，使一些開發項目陷入困境。

據多倫多房地產研究公司Urbanation數據顯示，近年來持續飆升、銷售火爆的新建公寓銷量在今年第三季度跌至近20年來的最低點。該公司首席執行官肖恩·希爾德布蘭德表示，由於開發商等待市場回暖，今年預計推出的40個項目仍處於停滯狀態。他指出，在健康的市場環境中，開發項目暫停的情況極為罕見。

在多倫多市中心最繁忙的十字路口之一，原定2022年底竣工的85層公寓摩天樓項目現已進入破產接管程序。法庭文件顯示，受高昂建築成本與內部糾紛困擾的開發商今年初已違約近10億美元貸款。目前該項目僅完成40層混凝土澆築，規劃416套公寓中仍有70套未售出。

在多倫多以西約一小時車程的基奇納市，上月也有一個公寓項目被接管。這個近年因購房者外溢而火爆的周邊市場項目，如今被承包商和未獲酬勞的建築工人遺棄。法庭文件表明，現場僅存部分未完工的塔樓和規劃另三棟塔樓的地基坑洞，開發商因無法承擔不斷上漲的建築成本，違約了近5000萬美元貸款。

在加拿大另一個房價曾瘋漲的温哥華市場，待售房產持續增加而銷量下滑。大温哥華地產局稱：“當前銷量比十年平均水平低30%，這表明季節性需求不及預期。“據該機構數據，10月温哥華基準房價環比前三個月下降1.2%，但同比仍上漲4.4%。

加拿大經濟高度依賴房地產行業驅動。根據經濟合作與發展組織數據，2022年加拿大住房投資佔GDP比重達8.9%，遠高於OECD38個成員國4.8%的平均水平。

房地產經紀人福奇表示，在曾經火爆的新建公寓市場，那些在低利率時期簽約購買期房的業主如今正面臨價格衝擊。許多公寓業主正遭遇"強制出售"交易——當借款人拖欠還款時，貸款方會強制其出售房產。福奇通過多倫多地區房地產委員會數據追蹤發現，此類強制銷售數量已升至1990年代中期以來的最高水平。

另一個令人擔憂的信號是：買家違約率正在上升。

本月早些時候安大略省列治文山在建住宅圖片來源：科爾·伯斯頓/彭博新聞負責處理買賣雙方產權過户的房地產律師馬克·莫里斯指出，越來越多業主試圖拋售多年前簽約購買、近期才交付的新公寓。由於項目貶值導致買家陷入"負資產"困境——即房貸金額高於當前房產價值且無力補足差額，部分買家直接選擇違約棄購。

莫里斯表示，他目前觀察到每週大約有一例違約，預計這一數字還會上升。“我們還有很多賬要算，“他説。

儘管如此，房價仍然居高不下。

根據多倫多地區房地產委員會的數據，1月至10月期間，多倫多地區的房屋銷售均價為113.2萬加元（約合82萬美元），略低於去年創下的86萬美元的歷史高點。

加拿大房地產協會數據顯示，自1月以來房價已上漲超7%，不過較2022年2月峯值仍下跌近20%。

對於已購房者而言，房貸壓力正在加劇。與美國不同，加拿大銀行不提供30年期固定利率貸款，大多數按揭貸款期限為五年或更短，這意味着未來幾年多數房主將以高得多的利率續貸。

加拿大央行數據顯示，過去兩年利率飆升使得五年期抵押貸款利率從2022年3月的4.79%攀升至7.09%。

“我們深刻意識到高利率給加拿大民眾帶來的壓力，“加拿大央行副行長卡羅琳·羅傑斯本月在卑詩省温哥華的活動上表示，並指出續貸時購房者可能面臨"大幅"增加的還款額。央行10月發佈的季度調查顯示，她表示受訪家庭普遍反映月供"已接近或超過在不削減其他開支情況下的承受極限”。

加拿大住房機構本月在一份報告中估計，2024年和2025年，房主將需要續簽總計6750億加元（約合4900億美元）的抵押貸款。這些續簽將導致每月抵押貸款還款額增加30%至40%，相當於每年約有150億加元從消費和儲蓄轉向債務償還。

經濟數據表明，住房已經在拖累經濟。零售額正在下降，且國內生產總值已開始收縮。

為無法從傳統銀行獲得融資的購房者提供貸款的私人貸款機構OwlMortgage.ca的首席經紀人Vince Gaetano表示，許多被低利率吸引購房的借款人現在正努力跟上利率上升的步伐。他説，這導致更多房屋進入市場，尤其是在共管公寓領域，那些在利率較低時購買公寓的投資者現在發現租金跟不上成本。

多倫多地區房地產委員會報告稱，10月份第三季度共管公寓掛牌量同比躍升29%，而銷售額僅增長6.2%。平均價格下降了0.5%。

“對人們來説，環境非常艱難，”Gaetano説。“情況開始惡化。”

Paul Vieira對本文有貢獻。

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