《華爾街日報》：永久租房族的崛起

斯克蘭頓蕾絲工廠於2002年關閉，荒廢了約二十年——這座工業遺蹟見證了賓夕法尼亞州城市輝煌的往昔，當時其工人生產的諾丁漢蕾絲窗簾、桌布和餐巾數量居全球之冠。

項目物業經理邁克爾·巴薩利加表示，如今已有約1000人通過在線登記表申請租賃工廠原址內建造的32套豪華公寓，月租金從950美元到3600美元不等。截至去年12月，約三分之二的單元已被預租出。租户可享受花崗岩枱面、至少12英尺高的天花板、高端不鏽鋼電器，以及熱瑜伽室、水療中心、狗狗公園、匹克球場等配套設施，還能通過現場餐廳享受客房服務。

傳統上可能成為房主的美國人正轉變為長期租客，其中一些人甚至不打算購房。這一趨勢正在改變儲蓄模式，催生新的房地產開發項目，並孕育各類新興業務——從為租客提供裝修服務的承包商，到可輕鬆拆卸搬遷的高端家居裝置。

蕾絲村是數百個新興租賃社區之一，旨在滿足湧入美國城鎮的高收入及年長租客羣體的需求：他們追求無需長期承諾的奢華生活、不顯老態的退休方式，以及無需自備割草機的整潔草坪。

斯克蘭頓——距費城、紐約市和錫拉丘茲均約兩小時車程，現因熱門偽紀錄片劇集《辦公室》的取景地而聞名——當地房產在Realtor.com平台上的掛牌中位價為179,900美元。若以7%的利率申請15萬美元30年期房貸購買此類房產，月均還款額約為1000美元。

美國持續的高利率讓許多人對抵押貸款望而卻步，儘管美聯儲近期已釋放停止加息的信號。待售房屋庫存長期短缺，而配備豪華設施、能輕鬆提升生活品質的租賃房源卻日益增多。歐睿國際分析顯示，美國約64%的人擁有自住房，而中國這一比例約為89%，巴西為72%。

房地產投資公司GID在美國30個市場擁有並管理約5萬套公寓，其首席執行官格雷格·貝茨表示，近四分之一的租客年收入超過20萬美元，“這已打破傳統認知中租房者與業主的收入界限，但如今正成為新常態”。高收入租客的湧入導致美國低價租賃房源數量減少。

根據IPUMS彙總的人口普查數據，2022年美國年收入超百萬美元的租房家庭達4,453户，創歷史新高，較2017年的956户增長超四倍。普查局數據顯示，年收入20萬美元以上的租房者數量自2010年以來已翻兩番。

金融諮詢公司首席執行官布萊恩·阿爾瓦雷斯以每月3,200美元（含停車費及水電費）租住在坦帕高端社區Water Street的單間公寓。他特別滿意樓頂的無邊泳池、乾洗收送服務，以及能協助預訂餐廳和活動門票的禮賓服務。更讓他欣喜的是，與舉辦冰球比賽和演唱會的阿瑪莉競技場僅一街之隔。

他的一些朋友每月為這棟樓的公寓支付超過五位數的租金，起租價為2768美元。36歲的阿爾瓦雷斯表示，他曾考慮過購房，但始終未能深入這一進程。

“對於我想要的一切來説，這個價格相對較低，“阿爾瓦雷斯説道。

全國各地的豪華租賃大樓正迅速被填滿。阿爾瓦雷斯居住的蒼鷺大樓在開業七個月後入住率就超過了95%。

根據非營利性貿易組織國家多户住房委員會的分析，2022年有近1.03億人居住在租賃住房中，比2007年增加了15%。

幾十年來，對於中上階層而言，租房只是購房前的過渡階段。而房產被視為會隨時間增值、幫助業主養老的關鍵資產。

如今從東海岸到西海岸，湧現出大量專供出租的獨棟住宅新分區——這在十年前幾乎不存在。更多出租房標榜適合兒童和寵物居住，並允許租客對空間進行大幅改造。

“這種增長很大程度上來自已婚、受過大學教育的租户羣體，他們在某些方面符合首次購房者的特徵，“哈佛大學住房聯合中心的租賃住房研究員惠特尼·艾爾古德-奧布里基表示，她本人也與家人租住公寓。

家庭年收入合計12.2萬美元的艾麗西婭·庫奇説，她和丈夫完全有能力在佐治亞州道森維爾支付房貸首付。但他們選擇繼續租住每月2085美元的四居室聯排別墅。

賈裏德和艾麗西婭·考奇夫婦正用他們在佐治亞州道森維爾市萊利廣場小區租房時攢下的閒錢，翻新四居室聯排別墅並享受假期。圖片來源：以利亞·努維拉格/華爾街日報"我們不是買不起房，而是不想買，覺得不值當，“37歲的考奇説道，她在獸醫診所從事運營工作。

有了閒錢後，這家人計劃為家裏添置新傢俱和裝飾品，並重新粉刷12歲女兒的卧室。過去一年他們還奢侈地進行了三次國內旅行，並增加了儲蓄。

考奇説女兒米凱拉特別喜歡他們居住的小區——這裏有很多孩子，配有兩個游泳池，社交活動排滿日程表，還有俱樂部會所。考奇和丈夫則看重這裏位於優質學區，而且不用自己修剪草坪。

像考奇家這樣的租賃型社區，即"建成出租"社區，旨在復現白籬笆環繞的郊區生活氛圍。唯一區別在於：所有房屋只租不售。

物業管理軟件公司Yardi數據顯示，目前全美共有553個此類建成或在建社區，合計84,459套住房，較2019年的185個項目21,231套增長約兩倍。當前平均入住率達97%，高於本已高達95%的行業平均水平。

Northmarq，美國最大的私營商業地產公司之一，正全力投入這類專為租賃而建的住宅項目。

“他們試圖營造一種社區氛圍，提供擁有房產的所有舒適性，卻無需承擔購房負擔，“投資銷售總裁Trevor Koskovich表示。

Ark Homes for Rent公司擁有Couch夫婦居住的Riley Place小屋社區以及其他14個處於不同開發階段的項目。該公司稱，每套新房上市時會收到8至10位符合條件的申請人。簽署兩年租約的租户續約率達80%，高於行業60%的平均續約率。

“我們原以為這只是購房前的過渡選擇，但實際上它已成為一種生活方式的選擇，“Ark公司董事長Jordan Kavana説。

71歲的Deborah和68歲的Joseph LaLonde夫婦意識到無法再打理他們的大宅院。然而參觀鳳凰城的退休社區時，他們不喜歡酒店式多層設計，也不願被清一色的老年人包圍。

“那真的讓我們感覺會老得更快，“退休體育教師Joseph LaLonde説，他現在兼職於亞馬遜機器人中心。

他們8月入住的Yardly MacDowell月租2,300美元是個折中選擇。這對夫婦表示，Yardly樂意承擔將現有馬桶更換為無障礙馬桶的安裝費用，並迅速處理其他小型維修事務。

“我們把這裏當作自己的家，而非租來的房子。這是一棟住宅，我們悉心照料並以此為豪。”黛博拉説道。

這個社區與他們在紐約州鮑德温斯維爾郊區撫養五個孩子時的環境極為相似，唯一的不滿可能是這裏過於適合家庭生活。“雖然不想像個老古板，但尤其是當孩子們靠近泳池時，我總提醒‘注意安全，禁止跳水’。”約瑟夫表示。

隨着租客居住時間延長，他們更願意花錢改造空間以符合個人品味。

Poplight銷售可臨時美化出租屋常見單調燈具的產品。圖片來源：thepoplight.com可移除牆紙品牌Tempaper & Co.稱其2023年第四季度網站流量同比翻倍。銷售電池驅動簡易燈具的Poplight，10月至11月線上訪問量激增四倍多。

租客更頻繁使用TaskRabbit僱傭工人協助改造。該公司數據顯示，2023年1月至10月底，租賃房花灑安裝需求同比增長四倍，柔性隔牆安裝量上升20%。

42歲的演藝經紀公司老闆帕特里克·賈內爾採取了更極致的改造方案。

他估計自己在曼哈頓熨斗區租賃的閣樓改造上花費了超過4萬美元，包括翻新硬木地板以及徹底改造廚房和浴室。除了自掏腰包外，他還通過向42.7萬Instagram粉絲推廣設計公司的產品獲得了贊助禮物。詹妮爾的住宅去年曾登上《建築文摘》。

他清楚這些投入非但無法獲得回報，房東反而可能因房屋品質提升而漲租——事實上2021年入住後租金已上漲了1500美元。但他依然無悔。

“在曼哈頓首付4萬能買到什麼？什麼都沒有。而現在我住進了夢想公寓。“他説。

從歷史數據看，住房擁有率通常隨年齡增長而上升。Zillow對人口普查數據的分析顯示，租户家庭中位年齡已從2000年的37歲升至41歲。但千禧一代購房轉型明顯慢於前幾代人：34歲時僅52.7%的千禧家庭擁有住房，而X世代和嬰兒潮一代同期比例分別為57%和58.9%。

49歲的卡里·比爾表示，租賃讓他全家能住進遠超購買能力的高端住宅。他與妻子傑米及三個孩子已租房12年。

他們也鍾愛租房的靈活性——疫情期間全家曾移居哥斯達黎加。目前他們以每月7500美元租住價值約450萬美元的五居室海景房。

所有這些變化都是有代價的。隨着租賃市場轉向吸引更高收入的租户，收入低於中位數的租房者就被拋在了困境中。

根據哈佛聯合中心的數據，從2012年到2022年，月租金低於600美元的可用單元數量從940萬套驟降至720萬套，下降了23%。與此同時，月租金2000美元或以上的單元數量從320萬套激增至730萬套。

“一切都在向上轉移，“Airgood-Obrycki説。

對於那些不是出於自願而不買房的人來説，理財規劃師建議他們需要調整。一個簡單的股票和債券混合的投資組合對於永遠租房的人來説是不夠的。

巴爾的摩的理財規劃師Elliot Pepper表示，這些租房者需要通過其他方式投資房地產，無論是房地產投資信託基金還是其他可交易證券，以獲得健康投資組合所需的多樣性。

租房者無法享受房主享有的税收優惠，比如扣除抵押貸款利息或房產税。他們也無法利用出售房屋時高達50萬美元的資本利得免税。因此，這些投資者應該嘗試將更多的投資組合配置在税收較低的產品上，比如市政債券，他説。

聯繫Veronica Dagher，郵箱：[email protected]，以及Rachel Wolfe，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年12月23日的印刷版，標題為《新租房者正在改變我們的消費和儲蓄方式》。