面對住房短缺，城市嘗試在每塊地皮上擠進更多單元——《華爾街日報》

德克薩斯州奧斯汀市修改了土地開發法規，允許在單户住宅地塊上最多建造三個單元。圖片來源：Jordan Vonderhaar/彭博新聞1979年，簡·庫爾扎瓦·克拉維和她的前夫搬進了奧斯汀一棟破舊的雙拼屋，但夫婦倆通過第二單元的租金收入償還了大部分房貸並進行了房屋修繕。

隨着房產税逐年上漲，克拉維曾想增建第三單元來支付税費和債務。但根據當時市政規定無法實現——直到今年，德克薩斯州奧斯汀市修改土地開發法規，允許單户地塊最多建造三個單元。

“我不是想發橫財，“克拉維説，“我只是需要創收。”

全美各城市正推行此類"分區升級"措施，以應對住房需求並抑制飆升的住房成本——當前房價使得教師、消防員等中產工作者幾乎無法在其工作城市安家。達拉斯、波士頓、北弗吉尼亞、明尼阿波利斯和俄勒岡州波特蘭等大都會區正在考慮或已修改分區法規，允許提高建築密度。

住房專家警告稱，分區改革對可負擔性的影響仍有待觀察，關鍵在於平衡增加供給的需求，同時確保不會實際推高住房成本導致低收入居民被迫搬遷。提升密度政策在試行時屢屢引發爭議，常遭遇居民和倡導組織的強烈反對。

簡·庫爾扎瓦·克拉維站在她位於得克薩斯州奧斯汀的雙拼別墅前，她希望增建第三單元以獲取額外收入。圖片來源：羅賓·克拉維在北弗吉尼亞州阿靈頓縣，民選縣委員會今年早些時候投票決定，在原先僅限獨立式獨户住宅的區域允許每地塊最多建造六個住宅單元。此舉旨在通過雙拼、三拼和聯排別墅增加所謂"缺失的中等密度住宅"存量。

根據北弗吉尼亞房地產經紀人協會數據，阿靈頓縣上月房屋銷售中位價為71.25萬美元，較2022年11月上漲21.5%。

阿靈頓縣委員會主席克里斯蒂安·多爾西在3月投票後表示，這項設定年度許可上限及其他限制的分區改革，是對該縣發展現狀的回應。“我們有責任思考如何妥善應對，確保儘可能多的人能持續受益，“他説道。

截至目前，該縣已批准約二十多份新的擴展住房選擇許可證，但尚未頒發任何建築許可證。

作為2021年州法律的一部分，波士頓都會區有十二個城鎮面臨12月31日的最後期限，需在交通樞紐附近開放更多多户住宅建設。

“這就像是實現更高靈活性和真正釋放未來住房產能的關鍵第一步。如果分區法規不允許，那基本上就會讓你寸步難行，“大都會區規劃委員會（一個區域規劃機構）的住房和社區發展經理安德里亞·哈里斯-朗説道。

在這12個社區中，馬薩諸塞州的牛頓市去年在該組中的房屋銷售價格中位數最高：128萬美元，比2013年上漲了76%，規劃委員會數據顯示。根據人口普查局的數據，這個位於波士頓以西的城市約有89,000名居民和33,320套住房單元。2021年的州法律要求其必須允許8,330套新住房單元的分區容量。

弗吉尼亞州的阿靈頓縣正在修改分區法規，以增加所謂的中等缺失住房存量。照片：克雷格·哈德森為《華盛頓郵報》/蓋蒂圖片社拍攝市議會本月通過了一項妥協方案，官員們稱該方案符合法律要求。在給居民的一份説明中，市長露絲安妮·富勒表示，儘管議會中存在一些"尖鋭的分歧和緊張情緒”，但新的分區法規明確了急需的新住房的審批流程。

根據華盛頓住房政策組織"Up for Growth"的2023年估算數據，德克薩斯州的住房缺口達305,959套，無法滿足市場需求。

今年早些時候，德州議會審議了多項旨在加速建房進程的住房法案，但僅有一項獲得通過。未通過的兩項法案原本擬降低最低地塊面積要求，並放寬在現有獨户地塊上增建單元的限制。

奧斯汀市議員萊斯利·普爾表示，這一切早有預兆。

主導該市分區改革的普爾指出，奧斯汀的住房存量難以匹配其人口激增速度和住房需求。

“我們的住房短缺問題並非特例，因此我們嘗試借鑑那些收效甚微的方案來破局。“普爾説道。

奧斯汀新版土地開發法規允許在獨户地塊上建造最多三個單元。今春市議會將審議是否降低獨户住宅的最低地塊面積要求。

馬薩諸塞州牛頓市去年房屋銷售均價達128萬美元。圖片來源：喬納森·威格斯/波士頓環球報/蓋蒂圖片社達拉斯市也正考慮修改住房法規，擬縮小地塊面積並允許單地塊建造更多單元。

提高密度的分區措施常遭遇地方阻力。

健康公平倡導組織"前進奧斯汀/¡Vamos! Austin"執行董事卡門·利亞內斯表示，這些變革可能導致現有居民因無法負擔而遷離——因為高密度開發項目往往會取代更經濟實惠的住房單元，從而推高房產價值和租金。

“這是由投資者驅動的住房政策，而非規劃政策。它用支持中等收入者的華麗辭藻包裝，卻未明確定義何為中等收入，“利亞內斯指出。

她強調，奧斯汀的改革方案既未設立防止弱勢羣體被迫遷離的保障措施，也未制定保護或增建經濟適用房的要求。

達拉斯市議員卡拉·門德爾松公開反對潛在改革，認為這將改變社區特色，且無助於降低住房成本。

達拉斯規劃委員會綜合土地利用計劃委員會成員、房地產開發商納撒尼爾·巴雷特表示，通過縮小地塊降低土地成本，是增加住房單元的直接解決方案，無需繁瑣行政流程。

巴雷特稱這種方法能最大限度減少紳士化效應，因其推行範圍具有廣泛性，而非集中於通常易發生居民置換的特定弱勢社區。

弗吉尼亞州阿靈頓縣，十名業主起訴縣政府未遵循正當程序。其代理律師與縣政府官員均拒絕置評，案件定於七月開庭。

北弗吉尼亞"支持建房派"組織領袖、租户簡·格林認為，多元化的住房結構將幫助如今被擠出市場的"中高收入購房者”——該地區獨棟住宅均價 routinely 超過200萬美元。

“我們將看到更多標價100萬至150萬美元的住宅，雖然價格昂貴，但對許多雙職工專業家庭而言仍更可負擔。”她表示。

批評者指出，這項改革將適得其反——開發商為建造更高端的多單元住宅而拆除最經濟實惠的獨户住宅，反而會加劇住房短缺問題。

關於改革是否真能降低住房成本且不引發中產階層化，研究結論莫衷一是。城市研究所報告作者無法斷言短期內是否會促進住房建設，但表示長期來看，與未實施改革的地區相比，可能會帶來小幅增長。

報告稱：“在受影響社區，規劃升級對住房供應、成本降低和社會融合的效果參差不齊，具體成效取決於市場需求、地方環境、住房類型和時機。”

德克薩斯大學LBJ城市實驗室主任史蒂文·佩迪戈強調，任何解決方案還需統籌考慮交通基礎設施、育兒費用和地區就業質量。他表示奧斯汀的舉措將增加供給，但必須作為整體規劃的一部分。

“這是解決住房 affordability 的靈丹妙藥嗎？並非如此。”佩迪戈坦言。

聯繫記者：阿道夫·弗洛雷斯 [email protected] 與斯科特·卡爾弗特 [email protected]

本文發表於2023年12月27日印刷版，標題為《城市地塊密集化住房開發趨勢》。