倫敦辦公室折扣交易顯示出優勢和劣勢之間的分歧-彭博社

倫敦市區的一座WeWork辦公樓，名為The One Poultry。攝影師：Luke MacGregor/Bloomberg兩座位於倫敦市中心不到一英里距離的辦公樓的命運迥然不同，凸顯了擁有老舊物業和即將到期空置的房東面臨的痛苦。

這兩座辦公樓都是在疫情爆發前幾年由韓國投資者收購的歐洲房地產，目前正在進行談判。一座辦公樓由於利率上升而價值大幅下跌，但即將出售，顯示了優質辦公市場正在找到底部。另一座辦公樓面臨潛在空置和大規模升級，可能預示着除最佳建築外的其他建築未來的命運。

1號Poultry辦公樓位於英格蘭銀行對面，自疫情爆發以來，其估值已大幅下跌，加劇了其最大租户——破產的靈活辦公運營商WeWork Inc.所帶來的風險。現在，韓國券商大信證券的一個單位正在獨家談判，以購買該建築抵押的高級貸款，這是根據該韓國券商的發言人和知情人士透露的消息。發言人拒絕就價格發表評論。

在估值下跌和建築主要租户未來不確定性的影響下，愛爾蘭銀行將這筆債務掛牌出售，此前的業主韓亞金融集團在無法融資的情況下陷入困境。2018年，愛爾蘭銀行向韓亞金融集團提供了1.04億英鎊（1.32億美元）的貸款，以促成其以1.82億英鎊購買該建築。

大信銀行已經在2021年對該建築提供了一筆初級貸款，而提議接管高級債務的交易主要是為了保護這項投資。這將為公司爭取時間找到該房產的解決方案，並防止大信銀行的次級貸款在高級貸款人強制出售時可能被清零。

愛爾蘭銀行的代表並未立即回應要求評論的電話。

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在倫敦金融城的其他地方，由美林資產全球投資領導的另一家韓國集團一直在努力為20 Old Bailey重新融資，這是他們在2018年以約3.4億英鎊從黑石集團購買並獲得了來自Dekabank2.04億英鎊貸款的辦公樓。

據兩位知情人士透露，美林目前正在與印尼的Sinar Mas Land就以約2.4億英鎊的價格出售該物業進行談判，這反映了與之前購買價格相比近30%的折扣。代表Sinar Mas的人未回覆要求評論的電子郵件。美林的發言人拒絕置評。

雖然該提議交易將意味着該建築所有者將遭受重大損失，但也表明已租滿且現代化建築的市場正在找到一個底部，這將使高級貸款人相對輕鬆地脱身。幾乎所有商業地產都受到了不斷上升的利率的影響，因為投資者要求更好的回報來證明對非流動性資產的投資。

這些建築的不同命運表明，儘管所有房東都受到上漲的利率的影響，但那些擁有老舊物業和潛在空置的房東最為艱難。黑石集團全面改造了20 Old Bailey，並將該建築完全租出，簽訂了長期租約，這意味着Mirae最終能夠找到買家，儘管這位買家願意支付的價格低於在超低利率時代購買該建築時的價格。在One Poultry，對WeWork未來的不確定性導致人們擔心該建築將需要找到新的租户，這只有在進行重大翻新之後才有可能發生。

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因此，潛在的One Poultry買家可能會要求大幅折扣以抵消施工成本和租賃風險。如果發生這種情況，甚至可能會讓建築的貸款人蒙受損失。

在大流行病爆發之前，韓國投資者傾向於專注於擁有藍籌股租户的大型物業，而不是將能源效率等因素放在首位。五年後，隨着他們用來收購這些建築的貸款開始到期，這使得一些投資者特別容易受到更靈活的工作模式和吸引員工回到辦公室的需求所帶來的變化動態的影響。