紐約市公寓因更嚴格的租金控制而打五折出售-彭博社

曼哈頓華盛頓高地的西164街上一間空置的受租金管制的公寓。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克即使在清晨的陽光下，這間兩卧室的曼哈頓公寓也顯得蒼白無力，其裂開的牆壁泛黃，就像一張古老的黑白照片。油漆屑從天花板上掉落。一隻死鴿子躺在廚房地板上。

其房東道格拉斯·彼得森正在參觀他2018年以480萬美元購買的一棟21單元建築物。彼得森的City Skyline Realty Inc.專門從事紐約市租金管制系統的房地產投資：這是美國最古老、最大的計劃。對於位於華盛頓高地西164街的這間地理位置優越的公寓，這個迅速繁榮的多米尼加風情區被永遠銘記在林-曼紐爾·米蘭達的音樂劇中，他最多隻能收取每月650美元的租金，也許只有市場價的四分之一。

在《彭博市場》二月/三月刊中亮相Bloomberg Markets攝影師：彭博市場的伊恩·艾倫對於房東來説，長期以來的策略一直簡單而且賺錢。購買在紐約俚語中被稱為租金穩定的破舊建築。整修它們。通過提高租金將費用轉嫁給租户，這在規定下是允許的。套現。重複。一旦租金接近每月2800美元，業主就可以收取市場能承受的租金，公寓就成了一個潛在的金礦。“你只需要耐心等待，”彼得森説。

但他對提高房租的賭注已經出現了災難性的後果，就像城市裏的房東們一樣。2019年，由於對廉租房減少的擔憂，紐約州的立法者重新制定了規定。其中一個關鍵變化是他們大幅減少了房東在翻新後可以提高房租的額度。更重要的變化是，公寓在房租上漲到一定程度後不再退出該計劃。

彼得森——在過去20年裏以3億美元購買了40多處房產——現在陷入困境。他的抵押貸款拖欠嚴重，急於找錢進行修繕。去年10月，政府支持的住房貸款公司房利美開始對他名下的十幾處房產進行了喪失程序，其中包括164街的那棟樓。彼得森説：“我的事業結束了。現在問題只是：我的遺產會是什麼？是我在船沉的時候離開了，還是我留下來奮鬥了呢？”

去年，紐約市至少有一套受租金穩定法保護的公寓的樓房的平均售價為20.3萬美元，比2019年下降了34%，根據紐約投資管理公司Maverick Real Estate Partners的數據。相比之下，非受監管的公寓價格上漲了23%。Maverick發現，受租金穩定法保護的公寓價值下降了高達750億美元。去年12月，美國聯邦存款保險公司以40%的折扣出售了150億美元的主要由紐約市受租金穩定法保護的公寓支持的貸款。上週，由於對房地產風險的擔憂，持有大約370億美元公寓貸款的紐約社區銀行股價一天內下跌了38%。“我正在與很多業主交談，他們想要放棄樓房，”紐約Cignature Realty Associates Inc.首席執行官拉澤·斯特恩赫爾説。

658 W. 188TH ST. 購入：$23.1 百萬美元（2015 年 9 月）. 以 $10.7 百萬美元出售*（*2023 年 8 月）。攝影師：Bloomberg Markets 的 Timothy Fadek這些損失凸顯了在世界上最昂貴的城市之一，為工薪階層提供了一種廉價住房的不斷升級的鬥爭。對於像紐約伍德米爾的 Barberry Rose Management Inc. 的業主 Lewis Barbanel 這樣的房東來説，更嚴格的租金管制侵犯了他們的私人財產權利，只會通過阻止翻新和建設來加劇住房短缺。他的公司去年以虧損出售了 21 座租金穩定的建築。Barberry 公司以 380 萬美元的價格賣掉了哈萊姆的一棟建築，比 2016 年購入時少了 59%。“政客們正在削減這些建築的資金，”正在將他的投資轉移到新澤西和其他地方的 Barbanel 説。“他們試圖創造業主失敗的局面。”

但對於租户來説，公寓業主只是為依賴不斷上漲的租金的魯莽借貸付出代價，這必然會引發反對聲音。住房正義聯盟的活動協調員 Cea Weaver 幫助領導了這場鬥爭，他表示，新法律不應該讓房地產投資者感到意外。“我們並沒有秘密地試圖改變規則，阿爾巴尼的立法者們也沒有，”Weaver 説。“我不知道這是傲慢還是什麼，但法律會改變，這會影響市場。”

租金控制在失寵了一個多代之後又開始流行起來。2019年，俄勒岡州成為第一個通過全州性租金控制法律的州，將年度漲幅限制在7%加通貨膨脹率之內。同年晚些時候，加利福尼亞州將漲幅限制在10%。根據全國多户家庭住房委員會的數據，去年有二十多個州考慮了租金上限。

包括加拿大、印度和瑞典在內的一些國家都有相關法規。隨着全球大城市的租金不斷攀升，各國政府紛紛尋求擴大保護措施，但效果參差不齊。丹麥在2023年實施了為期兩年的上限措施。柏林在2020年頒佈了為期五年的凍結措施，是世界上最嚴格的措施之一。但德國聯邦憲法法院在隨後的一年推翻了這一決定。

一般來説，經濟學家們都不喜歡租金控制，認為它扭曲了市場，導致市場租金建築物短缺和租金上漲。學者們發現，這些規定使長期租户受益，而新來者受損，而且這是一種幫助最需要的人的低效方式。去年底，國際貨幣基金組織呼籲愛爾蘭放棄像都柏林這樣指定的“租金壓力區”內的價格上限，因為限制加劇了住房短缺。相反，該機構建議為貧困租户提供有針對性的補貼。

124 W. 112TH STREET. 2018年12月以280萬美元購買​​​​​​。2021年12月以120萬美元出售。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克但是，哈佛大學聯合住房研究中心的葛里斯·赫伯特（Chris Herbert）表示，市場對租户來説是失敗的。在古典經濟學中，房租上漲應該導致更多的建築活動，並使租金趨於穩定。但是，吸引人的城市中土地稀缺和規劃法規導致持續的短缺。在這種環境下，赫伯特表示，較為温和的租金控制，比如將漲幅與通貨膨脹掛鈎，可能是一種妥協。

紐約的歷史展示了租金管制在房東和租户相對權力變化中的起伏。該市三分之二的居民租住他們的住房，是全國平均水平的兩倍，這使得租户在很大程度上比美國其他地區擁有更大的政治影響力。紐約的努力源於19世紀試圖改善擁擠在破舊公寓中的移民境況。

自1943年以來，紐約一直有某種形式的租金管制，當時聯邦政府實施了價格管制以應對二戰期間的通貨膨脹。在這些保護措施在1950年代初期到期後，州政府實施了自己的措施，適用於1947年之前建造的建築。那個更古老的系統被稱為租金管制，嚴格限制了租户在佔據單位期間支付的金額，這一特點導致一些租户圍繞着一個難以置信的廉價房地產交易組織他們的生活，有時當有報道稱某個富有或著名的人以極低的價格居住時，這可能引發憤怒或嫉妒。目前只剩下16000套受租金管制的公寓。

租金穩定製始於1969年，涵蓋大約100萬套公寓，住着該市四分之一的人口。（大多數單位沒有收入限制。）每年，房東向市長任命的租金指導委員會提交他們的收入和支出報告，該委員會利用這些信息來幫助確定業主可以提高租金的金額。根據喬治華盛頓大學、北得克薩斯大學和約翰霍普金斯大學的研究人員在2023年的一篇論文，紐約市的租金穩定公寓的租金比市場價公寓低三分之一，年度折扣總計54億美元。

一個區，兩個住房市場

曼哈頓的平均每月租金

來源：米勒·塞繆爾；紐約大學弗曼中心對紐約市租金指導委員會1992-2023年收支研究報告的分析

*在至少有一個受租金穩定法規管單位的物業中所有單位的平均值

在更加市場導向的1990年代，市和州的立法者投票放寬了規定。房東可以在每次租户搬出時將租金提高20%。一旦超過一定門檻，他們可以自行設定租金。對於許多建築物，業主還可以根據每40美元的裝修費用提高每月租金1美元，這意味着投資6萬美元在一間空置公寓的房東可以在下一個租户身上增加1500美元的租金。

這一制度使受管制的公寓變得更具吸引力。房地產經紀公司Ariel Property Advisors的總裁Shimon Shkury表示：“受租金穩定法規管的單位被視為增加租金的內置選擇。”

一批新的投資者湧入了一個歷來由當地已建立的房地產家族主導的市場。這些後來者包括彼得森（Peterson）等較小的公司，以及華爾街上一些最大的名字。2015年，黑石集團以53億美元的價格領導了對受租金穩定的斯泰文森特鎮和彼得庫珀村的收購。黑石集團自那時以來已經花費了超過3.75億美元進行改善，並表示對這項投資仍然充滿信心。

519 W. 143RD ST. 2016年5月以930萬美元購入。2023年9月以380萬美元出售。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克但城市飆升的房價引發了強烈反對聲音。時任市長比爾·德布拉西奧和紐約州檢察長萊蒂西亞·詹姆斯表示，放鬆控制措施會激勵騷擾租户，並促進了新生代和數十萬公寓的去監管化。一批進步派州議員掃蕩當選，為2019年的變革鋪平了道路，這讓樓房業主感到不安。對於房東來説，時機尤為艱難，因為不久之後他們還得應對新冠肺炎疫情期間的未付租金，以及不斷上漲的保險費和利率。新冠疫情。一些租户倡導者對受管制公寓價格下降表示歡迎。紐約市社會服務協會的高級政策分析師薩姆·斯坦表示，藉助政府幫助，非營利組織或租户可以以更低的價格購買樓房，就像他們在上世紀80年代所做的那樣。然後他們可以收取更為負擔得起的租金。

房東曾試圖讓美國最高法院干預，以裁定2019年的租金法律不合法，但未獲成功。在社交媒體上，名為社區住房改進計劃的行業團體的執行董事傑伊·馬丁將對手描述為共產主義者，並誓言今年將採取“以毀滅為代價”的策略來對抗他們。他最近在X（前身為Twitter）上表示：“利益太大了，”我們必須盡一切可能阻止個人破壞紐約的住房。”

35歲的泰·雷蒙德在西116街長大，就在著名的靈魂食品餐廳艾米·魯斯和一棟售價100萬美元的公寓樓旁邊。在同一條街上，雷蒙德的三居室現在的租金是1300美元，大約是走廊對面單位的三分之一。但是，一月份，她的浴室天花板上有一個大洞，這個問題已經存在多年，她説老鼠和蟑螂肆虐。“他們希望我們自行驅逐，”在網上銷售復古服裝的雷蒙德説。“要麼是因為我們沒有得到需要的維修，要麼是因為我們害怕被定價出局。”

2018年，她的房東，一家名為 Sugar Hill Capital Partners LLC的私募股權公司，簽署了一項合同，以2.5億美元以上的價格收購了53棟小型公寓樓，這是該公司規模最大的交易。Sugar Hill估計每個單位需要至少6萬美元的翻新費用，足以升級管道和電氣系統。但是，一旦紐約州限制了與翻新相關的租金上漲，Sugar Hill只能每間公寓轉嫁1.5萬美元。

泰·雷蒙德站在她在曼哈頓W. 116th街的租金穩定公寓外。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克2022年底，Sugar Hill同意以公司支付的價格打54%的折扣出售其13棟建築。管理合夥人瑪格麗特·格羅斯曼表示，她希望出售其餘的租金穩定組合，包括雷蒙德的建築，並專注於新項目，比如在布魯克林建造一棟豪華公寓樓，配有一個帶蘋果園的屋頂平台。格羅斯曼表示，無法收取足夠的租金使得Sugar Hill難以投資於建築物，但公司會盡其所能進行維修。（在本文的詢問之後，公司修復了雷蒙德天花板上的洞。）

維多利亞·鮑許與室友一起居住，以支付她在華盛頓高地的租金穩定公寓。去年，她的租金上漲了300美元，達到3300美元，這是曼哈頓租金創下歷史新高的一部分。

在最近的一個晚上，鮑什（Bausch）加入了她聖尼古拉斯大道的公寓大樓的其他大約15名租户，其中既包括受管制的公寓，也包括不受管制的公寓。這裏有一名華爾街高管，每月支付超過4500美元的房租，還有一名退休的公交司機和一名學校管理員。人羣抱怨維護不善：一些公寓有水損，以及缺少熱水和供暖不足。在過去的兩年裏，他們向市政府提出了數百項投訴。他們還希望撤銷他們認為是非法的租金上漲。

鮑什是一名活動策劃人，曾在劇院工作，她有一個好消息：在與州檢察長辦公室的和解中，該大樓將她的單位重新納入了租金穩定計劃，並降低了她的房租。“如果事情繼續發展下去，我們將無法承受紐約市的房租，我不願意讓這種情況發生，”她説。

鮑什在她的華盛頓高地公寓裏。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克（Timothy Fadek）彼得森的城市天際地產公司去年曾出現在政府列出的有最多違章記錄的房東名單上，他擁有這棟大樓。他表示，他的公司及時解決投訴，並且城市的統計不公平地懲罰了大型房地產所有者。他説，租金和解與前任業主有關。

這位49歲的猶他州人穿着相配的高爾夫襯衫和帽子，彼得森通常有着他曾經在紐約州衰落的後工業城鎮敲門時的傳教士的外向舉止。他還記得不久前的美好時光。2014年，他以800萬美元購買了布朗克斯的一棟大樓，僅僅四年後就以50%的利潤出售了。

彼得森並沒有完全放棄他作為紐約房東的角色。在他訪問華盛頓高地時，他警告一名雜貨店工人有明顯的煤氣泄漏，並與青少年閒聊。在談到他日益惡化的生意時，他以黑色幽默説道：“你從這棟樓賺的錢比我多。”

在讓經濟學家擔憂的租金管制的奇怪轉折之一中，彼得森是那些因為目前的租金水平不合理而讓公寓空置的房東之一。根據政府和行業估計，成千上萬的公寓處於空置狀態。

在西164街上，已經有兩年多沒有人住在那個“死鴿公寓”裏了。像其他單位一樣，它需要10萬美元的翻修，包括新的管道、電氣佈線和鉛污染處理，彼得森説。他覺得如果不提高租金，經濟上行不通。“我們應該在這裏有兩個租户，每月收2500美元的租金，”他説，不明白為什麼城市的政客們會對他不利。“他們到底為什麼不希望我這樣做呢？”

克拉克報道紐約的房地產；戈帕爾報道波士頓的。