紐約房地產：古馳、普拉達在第五大道商店上花費數十億美元 - 彭博社

一家位於第五大道724號的普拉達商店。攝影師：Yuki Iwamura/Bloomberg曼哈頓華盛頓高地西164街上一間空置的受租金管制的公寓。攝影師：Timothy Fadek for Bloomberg Markets“紐約永遠死了。”在黯淡的2020年夏天，這個標題劃破了一片被疫情警報的現實，並觸動了人們的神經。

傑瑞·塞恩菲爾德提出了反駁，説“哦，閉嘴吧。”三年多後，他得到了證實。而這種證實在紐約第五大道的兩個街區上表現得最為明顯。

在這個關鍵的曼哈頓購物走廊上，世界上最大的奢侈品牌爭相爭取最佳位置。古馳的母公司和普拉達相關實體在過去兩個月裏競相購買了從第58街到第56街的地段，總價近20億美元。與此同時，路易·威登的母公司正在尋找745號第五大道，這是另一個靠近廣場酒店和中央公園，以及閃閃發光的億萬富翁大道上的閃亮公寓塔樓的角落。

第五大道745號的Bergdorf Goodman男裝店。攝影師：Yuki Iwamura/Bloomberg一系列重磅交易正在證明，在一個本來艱難的商業地產市場中，它們是一個亮點。更高的借貸成本已經重創了房地產估值，這一影響正在經濟中蔓延，並且刺痛了從紐約到日本的銀行。

紐約的奢侈品市場也陷入了低迷，因為大流行病重創了該市的購物走廊，旅遊業也乾涸了。但是最近幾個月奢侈品牌的突然興趣激增顯示出曼哈頓零售房地產高端部分的迅速復甦。這些奢侈品集團在大流行病後蓬勃發展，並得到億萬富翁家族的支持，他們有着長期眼光，在紐約和全球範圍內抓住了這一時刻，而許多傳統的房地產投資者由於利率上漲而被擱置。

“這些是標誌性的租户，深深紮根在紐約的這些特定地區，”高富帥商業地產的執行董事邁克爾·馬克斯説。“他們一直在那裏，或者設想自己在那裏，未來幾十年都會在那裏，這給了他們控制自己命運的機會，減少租金波動或激增。”

這些舉措表明紐約旅遊業的重要反彈，該市正在與比佛利山莊、達拉斯和邁阿密等城市競爭，以舉辦頂級品牌及其豪華旗艦店，第五大道協會首席顧問瑪德琳·威爾斯説。這與僅僅三年前的情況有所不同，當時在這條標誌性大街的更南部，如洛克菲勒中心和聖帕特里克大教堂附近的空置店面正在增加。

最近的購買行為成為了少數幾位豪華億萬富翁在該地區留下自己印記的方式。據彭博億萬富翁指數顯示，路威酩軒(LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton SE)首席執行官貝爾納·阿諾(Bernard Arnault)以約1850億美元的財富位列世界第三富，而普拉達公司(Prada SpA)主席米烏奇婭·普拉達·比安基(Miuccia Prada Bianchi)和她的丈夫帕特里齊奧·貝爾泰利(Patrizio Bertelli)的財富分別約為60億美元，弗朗索瓦·皮諾(François Pinault)是開雲集團(Kering SA)的創始人，身價340億美元。他的兒子弗朗索瓦-亨利·皮諾(François-Henri Pinault)是古馳(Gucci)母公司的首席執行官。

抓住機遇

當黃金地段的物業可供購買時，豪華品牌公司迅速行動起來。據知情人士透露，普拉達公司在12月以不到20天的時間完成了對第五大道720號和724號的總價值8.35億美元的兩筆交易，而通常這樣規模的交易需要數月時間。據悉，開雲集團對第五大道715-717號的9.63億美元交易在約一個月內完成。

紐約各地擁有零售物業的億萬富翁傑夫·薩頓(Jeff Sutton)是這些交易的賣方。儘管這些物業位於曼哈頓的黃金購物區，但近年來與貸款人和普拉達作為租户的糾紛不斷。

第745號第五大道攝影師：Yuki Iwamura/Bloomberg然而，普拉達大樓的交易為其所有者帶來了可觀的收益。公開記錄顯示，十多年前薩頓和合作伙伴SL Green Realty Corp.分別以2.23億美元和1.53億美元購得這兩棟大樓，而現在的售價分別為4.25億美元和4.1億美元。SL Green幾年前將其在普拉達大樓的股權出售給了薩頓，但仍持有開雲集團大樓的少數股權。

第五大道的交易“迅速而自信地發展，我認為這對這個城市來説非常令人興奮，”SL Green首席執行官Marc Holliday在一月份的財報電話會議上表示。“紐約市的高端零售業再次崛起。”

Sutton和Prada的代表拒絕置評，而Kering則未回覆尋求評論的消息。

過去12個月中，這些交易是該市規模最大的交易之一，給紐約本來基本停滯的商業地產市場帶來了提振。高額借貸成本仍在擠壓許多其他潛在買家，不斷上升的空置率已經嚴重影響了一些建築物的估值，尤其是辦公樓。

根據參與Prada和Kering交易的Eastdil Secured董事總經理Will Silverman的説法，豪華集團公司擁有充裕的現金和長期眼光，它們正在抓住一個時機，而許多傳統的房地產投資者卻被排擠在一邊。他説，由於這些公司已經在第五大道有店鋪，它們對該地區及其購物模式有着實時的瞭解。

對於最大的奢侈品公司來説，擁有第五大道的房地產是它們在全球業務中的延伸，它們在全球最熱門的購物街道上購買物業。

LVMH在2023年創下了房地產收購的記錄，大部分用於零售業務，購買了大約24.5億歐元（26.3億美元）的房地產，包括倫敦市中心和巴黎香榭麗舍大街等地。在2022年，這家奢侈品巨頭購買了位於蒙甘大街22號的房產，那裏是其總部所在地。Kering近年來也購買了巴黎和東京等地的主要零售場地。

在香榭麗舍大街，路威酩軒（LVMH）目前正在翻新一棟建築，為其旗下最大的品牌路易·威登（Louis Vuitton）做準備。該公司旗下的克里斯汀·迪奧（Christian Dior）品牌在蒙甘街30號開設了一家翻新後的旗艦店，內設博物館、餐廳、客房套房和花園。

“如果路威酩軒是租用這個地點，就不會為迪奧在巴黎打造像蒙甘街30號這樣的精品店，”路威酩軒首席財務官讓-雅克·吉奧尼（Jean-Jacques Guiony）在公司財報發佈後1月25日告訴彭博社。“如果我們是房東，就可以有不同的視野。”

第五大道745號。攝影師：Yuki Iwamura/彭博社紐約已經看到了路威酩軒投資的好處。

這家企業此前已經通過重新開發第五大道上一棟大型建築為珠寶商蒂芙尼（Tiffany & Co.）鞏固了其在該地區的地位。當這家旗艦店——在公司旗下75個品牌中規模最大的之一——在4月重新開業時，第五大道協會主席瑪麗·博斯特（Marie Boster）表示，這產生了“漣漪效應”。

博斯特説：“商店向我們報告，他們那個週末的銷售額是前所未有的。投資正在發揮作用，這也促進了我們在第五大道看到的興趣勢頭。”

與此同時，珠寶商哈利·温斯頓（Harry Winston）也在着手對其位於第五大道718號的地標店進行重大翻新和擴建，這個項目幾年前就已經開始了。

隨着上第五大道大部分珍貴的角落被佔領，需求可能會擴展到紐約其他具有聲望的零售次市場，據康麥士的馬克斯説。麥迪遜大道等地方在疫情大流行和電子商務的普遍崛起後正在復甦。SoHo也吸引了更多的關注，來自當代和高端品牌以及餐廳。

頂級品牌“正在尋找絕佳的位置，而且它們越來越難找到，”紐馬克集團全球零售主席馬克·馬辛特説。“儘管具體圍繞這一特定收購集團的第五大道是一個非常有趣的故事，但更廣泛的故事是紐約市的復甦。”

即使在清晨的陽光下，這套曼哈頓的兩卧室公寓也顯得蒼白，其裂開的牆壁泛黃，就像一張古老的黑白照片。油漆屑從天花板上掉落。一隻死鴿子躺在廚房地板上。

它的房東道格拉斯·彼得森正在對他在2018年以480萬美元購買的一棟21單元建築進行令人沮喪的巡視。彼得森的City Skyline Realty Inc.專門從事房地產投資的一個子類型：受紐約市租金管制系統約束的物業，這是美國最古老和最大的計劃。對於位於華盛頓高地的西164街的這間位置優越的公寓，這個迅速繁榮的多米尼加飛地被列入了林-曼紐爾·米蘭達音樂劇中，他最多隻能收取每月650美元的租金，可能只有市場價的四分之一。

在《彭博市場》的二月/三月期刊中*Bloomberg Markets*中亮相。攝影師：伊恩·艾倫，《彭博市場》。對於房東來説，策略一直很簡單且賺錢。購買破舊的建築，按紐約的説法是租金穩定。翻新建築。通過提高租金將費用轉嫁給租户，根據規定是允許的。套現。重複。一旦租金接近每月2800美元，業主就可以按市場價格收費，公寓就成了一個潛在的金礦。“你只需要耐心等待，”彼得森説。

但他對提高租金的賭注已經變得非常糟糕，就像城市中的其他房東一樣。2019年，對於廉租房減少的擔憂，紐約州立法者重新制定了規則。其中一個關鍵變化是大幅減少了房東在翻新後可以提高租金的額度。更重要的變化是，公寓在租金上漲到一定程度後不再退出該計劃。

彼得森——在20年內以3億美元購買了40多處房產——現在陷入困境。他的抵押貸款拖欠嚴重，為修理籌集資金。十月份，政府支持的住房貸款公司房利美對他的十幾處房產啓動了喪失抵押品的程序，包括164街的建築。“我的事業結束了，”彼得森説。“現在問題只是：我的遺產會是什麼？是我在船沉的時候就逃跑了，還是我留下來奮戰？”

去年，根據紐約投資管理公司Maverick Real Estate Partners的數據，至少有一套租金穩定公寓的紐約建築的平均售價為20.3萬美元，比2019年下降了34%。相比之下，非受監管公寓的價格上漲了23%。Maverick發現，受監管單位的價值下降了高達750億美元。去年12月，美國聯邦存款保險公司以40%的折扣出售了150億美元的貸款，其中主要由紐約的受監管公寓擔保。上週，由於對房地產風險的擔憂，紐約社區銀行股價一天內下跌了38%，該銀行持有約370億美元的公寓貸款，其中一半由受監管單位擔保。紐約Cignature Realty Associates Inc.首席執行官Lazer Sternhell表示：“我與許多業主交談，他們都想放棄樓房。”

658 W. 188TH ST. 2015年9月以2310萬美元購入*，*2023年8月以1070萬美元出售。攝影師：Timothy Fadek for Bloomberg Markets這些損失凸顯了在世界上最昂貴的城市之一為工薪階層提供住房支持的一種廉租房屋的不斷升級的鬥爭。對於像紐約Woodmere的Barberry Rose Management Inc.的老闆Lewis Barbanel這樣的房東來説，更嚴格的租金監管侵犯了他們的私人財產權利，只會通過阻止翻新和建設來加劇住房短缺。他的公司去年以虧損出售了21棟受監管的建築。Barberry去年以380萬美元的價格出售了哈萊姆的一棟樓房，比2016年公司購買的價格低了59%。“政客們正在削減這些樓房的資金，”Barbanel説，他正在將投資轉移到新澤西和其他地方。“他們試圖製造業主失敗的局面。”

但對於租户來説，公寓業主只是在為依賴飆升的租金而進行的魯莽借貸付出代價，這必然會引發反對。住房正義聯盟的活動協調員西亞·韋弗（Cea Weaver）表示，新法律不應該讓房地產投資者感到意外。她幫助領導了這場鬥爭。“我們並沒有秘密地試圖改變規則，阿爾巴尼的立法者們也沒有，”韋弗説。“我不知道這是不是傲慢，但法律是會改變的，這會影響市場。”

租金控制在失寵超過一個世代後又開始流行起來。2019年，俄勒岡州成為第一個通過全州性租金控制法的州，將年度漲幅限制在7%加通貨膨脹率之內。同年晚些時候，加利福尼亞州將漲幅限制在10%。根據全國多户住宅委員會（National Multifamily Housing Council）的數據，去年有二十多個州考慮了租金上限。

包括加拿大、印度和瑞典在內的一些國家都有相關法規。隨着全球大城市的租金不斷攀升，各國政府也在尋求擴大保護，但效果參差不齊。丹麥在2023年實施了為期兩年的上限。柏林在2020年實施了為期五年的凍結，是世界上最嚴格的措施之一。但德國聯邦憲法法院在隨後的一年裏推翻了這一決定。

一般來説，經濟學家們都不喜歡租金控制，認為這會扭曲市場，導致住房短缺和市場租金上漲。學者們發現，這些規定使長期租户受益，卻損害了新來者，而且這是幫助最需要的人的一種低效方式。去年年底，國際貨幣基金組織呼籲愛爾蘭放棄像都柏林這樣指定的“租金壓力區”內的價格上限，因為限制正在加劇住房短缺。相反，該機構建議為貧困租户提供有針對性的補貼。

124 W. 112TH STREET. 於2018年12月以280萬美元購買。​​​​​​ 於2021年12月以120萬美元出售。攝影師：Timothy Fadek for Bloomberg Markets但是，哈佛大學住房研究中心的董事總經理克里斯·赫伯特表示，市場未能滿足租户的需求。在古典經濟學中，房價上漲應該導致更多的建築活動並使租金趨於穩定。但是，吸引人的城市土地稀缺和區域規劃規定導致持續的供應短缺。在這種環境下，赫伯特表示，較温和的租金控制，比如將漲幅與通貨膨脹掛鈎，可能是一種妥協。

紐約的歷史顯示了租金管制在房東和租户相對權力變化中的起伏。該市三分之二的居民租住房屋，是全國平均水平的兩倍，這使得租户在美國大部分地區比擁有更大的政治影響力。紐約的努力源於19世紀試圖改善擁擠在破舊公寓中的移民境況。

自1943年以來，紐約一直實行某種形式的租金管制，當時聯邦政府實施價格管制以應對二戰期間的通貨膨脹。在這些保護措施在1950年代早期到期後，紐約州實施了自己的措施，適用於1947年之前建築。那個更古老的系統被稱為租金管制，嚴格限制了租户在佔據單位期間支付的費用，這一特點導致一些租户圍繞着一個難以置信的廉價房地產交易組織他們的生活，有時會在有人富裕或著名地以極低價格居住時引發憤怒或羨慕。目前僅剩下16000套受租金管制的公寓。

租金穩定政策始於1969年，涵蓋大約100萬公寓，約佔該市人口的四分之一。（大多數單位沒有收入限制。）每年，房東向由市長任命的租金指導委員會提交其收入和支出報告，該委員會利用這些信息來幫助確定房東可以提高租金的幅度。根據喬治華盛頓大學、北得克薩斯大學和約翰霍普金斯大學的研究人員在2023年發表的一篇論文，紐約市的租户為租金穩定公寓支付的金額比他們為等值市場租金公寓支付的金額少三分之一，這一年度折扣總計達54億美元。

一個行政區，兩個住房市場

曼哈頓的平均月租金

來源：米勒·塞繆爾；紐約大學弗曼中心對紐約市租金指導委員會1992-2023年的收入和支出研究報告進行分析

*所有至少有一個租金穩定單位的物業的平均值

在更加市場導向的1990年代，市和州的立法者投票放寬了規定。房東可以在每次租户搬出時將租金提高20%。一旦租金超過一定門檻，他們可以自行設定租金。對於許多建築物，房東還可以根據每增加40美元的裝修費用每月提高1美元的租金，這意味着投資6萬美元在一間空置公寓的房東可以在下一個租户身上增加1500美元的租金。

這一制度使受監管的公寓變得更具吸引力。“租金穩定單位被視為提高租金的內置選擇，”經紀公司Ariel Property Advisors的總裁Shimon Shkury説。

一羣新型投資者湧入了一個歷來由當地地產家族主導的市場。這些後來者包括像彼得森這樣的小公司，以及華爾街上一些最大的名字。2015年，Blackstone Inc.領導了價值53億美元的租金穩定的Stuyvesant Town和Peter Cooper Village的收購。Blackstone自那時以來已經在改善上花費了超過3.75億美元，並表示對這項投資仍然充滿信心。

519 W. 143RD ST. 2016年5月以930萬美元購買。2023年9月以380萬美元出售。攝影師：Timothy Fadek for Bloomberg Markets但這座城市不斷飆升的房價引發了強烈反對聲音。時任市長Bill de Blasio和紐約州檢察長Letitia James表示，放鬆控制措施會激勵對租户進行騷擾，並促進了新市區的形成，以及數十萬公寓的取消監管。一批進步的州議員掃蕩而入，為2019年的變革鋪平了道路，這讓樓房業主感到困擾。這個時機對於房東來説尤為艱難，因為不久之後他們不得不應對新冠肺炎疫情期間的未付租金，以及不斷上漲的保險費和利率。 新冠肺炎疫情。

一些租户倡導者對受監管公寓價格下跌表示歡迎。在政府的幫助下，非營利組織或租户可以以更低的價格購買樓房，就像他們在20世紀80年代所做的那樣，紐約市社會服務協會的高級政策分析師Sam Stein説。然後他們可以收取更實惠的租金。

房東們曾試圖通過美國最高法院干預他們的利益，要求裁定2019年的租金法律無效，但未能成功。在社交媒體上，社區住房改善計劃的執行董事傑伊·馬丁描述反對者為共產主義者，並承諾今年採取“以毀滅為代價”的策略來對抗他們。他最近在X（前身為Twitter）上説：“利益太大了，”我們必須盡一切可能阻止個人摧毀紐約的住房。”

35歲的泰·雷蒙德在西116街長大，距離著名的靈魂食品餐廳Amy Ruth’s僅一街之隔，以及一棟售價100萬美元的公寓樓。在同一條街上，雷蒙德的三居室現在的租金是1300美元，大約是走廊對面單位的三分之一。但是，一月份，她的浴室天花板上有一個巨大的洞，這個問題已經存在多年，她説老鼠和蟑螂肆虐。“他們希望我們自行搬離，”在網上銷售復古服裝的雷蒙德説。“要麼是因為我們得不到需要的維修，要麼是因為我們害怕被定價擠出去。”

2018年，她的房東是一家名為 Sugar Hill Capital Partners LLC的私募股權公司，合同約定以2.5億美元以上的價格購買了53棟小型公寓樓，這是該公司規模最大的交易。Sugar Hill估計每個單位至少需要6萬美元的翻修費用，足以升級管道和電氣系統。但是一旦紐約州限制了與翻修相關的租金增加，Sugar Hill只能每套公寓轉嫁1.5萬美元。

泰·雷蒙德站在她在曼哈頓W. 116th街的租金穩定公寓外。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克2022年底，Sugar Hill同意以比公司支付的價格低54%的折扣出售其13棟建築。管理合夥人瑪格麗特·格羅斯曼表示，她希望出售其餘的租金穩定組合，包括雷蒙德的建築，並專注於新項目，比如在布魯克林建造一座豪華公寓樓，配有一個帶蘋果園的屋頂露台。格羅斯曼表示，無法收取足夠的租金使Sugar Hill難以投資於建築物，但公司會盡其所能進行維修。（在本文的詢問之後，公司修復了雷蒙德天花板上的洞。）

維多利亞·鮑許與室友一起住，以負擔得起她在華盛頓高地的租金穩定公寓。去年，她的租金漲了300美元，達到3300美元，這是曼哈頓租金創下歷史新高的一部分。

最近的一個晚上，鮑許與其他大約15名租户一起來到她位於聖尼古拉斯大道的大廈的大堂，這棟大廈包括受管制和不受管制的公寓。其中有一位華爾街高管每月支付超過4500美元的租金，還有一位退休公交司機和一位學校管理員。人羣抱怨維護不善：一些公寓有水損，以及熱水不足和供暖不足。在過去的兩年裏，他們向市政府提交了數百項投訴。他們還希望撤銷他們認為是非法的租金上漲。

鮑什（Bausch）是一名活動策劃人，曾在劇院工作，她有了好消息：與州檢察長辦公室達成和解，使得建築物將她的單元重新納入租金穩定計劃，並降低了她的租金。“如果事情繼續發展下去，我們將無法承受紐約市的價格，我不願意讓這種情況發生，”她説。

鮑什在她的華盛頓高地公寓裏。攝影師：Timothy Fadek for Bloomberg Markets彼得森（Peterson）的城市天際地產公司去年曾出現在政府列出的違章最多的房東名單上，擁有這棟建築物。他表示，他的公司及時解決投訴，並且城市的統計不公平地懲罰了大型房地產所有者。他説，租金協議與前任業主有關。

這位49歲的猶他州人穿着相配的高爾夫襯衫和帽子，彼得森通常表現出一種外向的舉止，就像他曾經在紐約州衰落的後工業城鎮敲門時的摩門教傳教士一樣。他還記得不久前的美好時光。2014年，他以800萬美元購買了布朗克斯的一棟建築物，僅僅四年後就以50%的利潤出售了。

彼得森並沒有完全放棄他作為紐約市房東的角色。在他訪問華盛頓高地時，他警告一名雜貨店工人有明顯的煤氣泄漏，並與青少年閒聊。在談到他日益惡化的生意時，他對其中一名建築物管理員説了一句黑色幽默的話，“你從這棟建築物賺的錢比我多。”

在讓經濟學家擔憂的租金管制的奇怪轉折之一中，彼得森是那些讓公寓空置的房東之一，因為按照目前的租金水平修繕並出租它們是沒有意義的。根據政府和行業的估計，成千上萬的公寓是空置的。

在西164街上，已經有兩年多沒有人住在那個死鴿公寓裏了。像其他單位一樣，它需要10萬美元的翻修，包括新的管道、電線和鉛污染處理，彼得森説。他覺得如果不提高租金，經濟上就做不到。“我們應該在這裏有兩個租户，每月收2500美元的租金，”他説，想知道為什麼城市的政客們對他翻了臉。“他們為什麼不希望我這樣做呢？”

克拉克報道紐約的房地產；戈帕爾報道波士頓的房地產。