美國商業房地產的傳染現在正在蔓延到歐洲-彭博社
Giulia Morpurgo, Tasos Vossos, Neil Callanan
美國商業地產市場的困境已經影響到了紐約和日本的銀行，本週這種情況蔓延到了歐洲，引發了人們對更廣泛傳染的擔憂。
最新的受害者是德國的德意志抵押銀行股份公司（Deutsche Pfandbriefbank AG），其債券因其在該領域的暴露引發了擔憂而暴跌。該銀行於週三發佈了一份非計劃聲明，稱由於“房地產市場持續疲軟”，已增加準備金。
該聲明將當前的動盪描述為“自金融危機以來最嚴重的房地產危機”。
隨着利率上升侵蝕了全球建築物價值，向房地產業主和開發商提供的貸款開始出現不良，貸款人正在加大對這些貸款的準備金。上週二，財政部長珍妮特·耶倫表示，商業地產的損失是一個令人擔憂的問題，將給業主帶來壓力，但她補充説她認為這個問題是可以控制的。
在美國，由於疫情後的復工進展較慢且規模較小，辦公室的價值損失尤為嚴重。一些人預測其全面影響甚至可能尚未完全定價。格林街（Green Street）的分析師表示，今年可能需要進一步減記高達15%。
“評估價值仍然過高，”他們在一份報告中寫道。“基於這些評估做出決策的貸款人更有可能進行減記”，一些人可能會因此面臨“壓力”。
德國銀行債券暴跌是一系列警示信號中的最新一例。紐約社區銀行被穆迪投資者服務評級降至垃圾級別，此前已經提出了房地產問題，而日本的青空銀行由於對美國商業地產貸款的準備金而錄得15年來的首次虧損。
“美國商業地產市場存在嚴重問題，”荷蘭合作銀行信貸策略師保羅·範德·韋斯特海森説。“這對於規模更大的美國和歐洲銀行來説並不是問題，但專注於房地產的德國小銀行感受到了一些痛苦。目前對於他們來説，這更多是盈利能力的問題，而不是償付能力的問題。他們有足夠的資本，而且比純粹的零售銀行更少受到存款流失的威脅。”
在上週的業績中，德意志銀行股份公司記錄了損失準備金，比一年前大四倍以上。它警告稱，隨着資產價值下跌，再融資對於這個陷入困境的行業構成了最大的風險。
在歐洲其他地方，瑞士的瑞士嘉利集團有限公司表示將對破產的房地產公司Signa的鉅額貸款進行減記。雖然這是一個特定問題，但它增加了人們對房地產以及這些問題可能蔓延的更廣泛擔憂。
“目前投資者對個別機構的風險敞口非常擔憂，” Quintet Private Bank 的股票主管Marc Decker説道。“一些銀行受到這一市場問題的影響明顯大於廣義的綜合性銀行。然而，投資者目前非常敏感。”
債券暴跌
週二，摩根士丹利與客户舉行電話會議，建議他們出售德意志PBB的優先債券。根據彭博社編制的CBBT數據，到2027年到期的債券自那之後已經下跌了超過5分，現在報價約為97。與此同時，該銀行的AT1債券在週二到週三之間下跌了14分，至37。
德意志PBB週三表示，其全年已將貸款損失準備提高至2.1-2.15億歐元。該銀行表示，由於其財務實力，它“仍然盈利”。
對PBB的擔憂已經蔓延到其他與商業地產有關的銀行。Aareal Bank AG的債券在過去兩天已經下跌了約11個百分點，現在以每歐元75分的價格報價。去年11月，該銀行報告稱，美國不良貸款的價值較上一年增加了四倍以上。
德國銀行監管機構Bafin表示，正在監控商業地產市場的動盪，但拒絕就德意志PBB發表評論。
德國央行去年曾警告商業地產市場的風險，稱可能會出現“重大調整”，導致違約和信貸損失增加。
“德國銀行體系向美國商業地產市場發放的貸款餘額相對較小，但在個別銀行相對集中，” 德國央行表示。
德國的地方銀行也感受到了它們對商業房地產的敞口所帶來的痛苦；在2023年上半年，主要的州銀行 - Helaba, BayernLB, LBBW和NordLB - 總共發佈了約4億歐元的準備金。
房地產問題傳導到德國的貸款機構
來源：公司財報（LBBW的數據包括項目融資）。
如果商業房地產損失通過德國較小的銀行傳播到歐洲，那將會引發2008年全球金融危機的迴響。當時，正是地方銀行陷入了麻煩，因為它們對美國次級抵押貸款的敞口導致了數十億歐元的減記。
“你必須謹慎，因為你不知道底部在哪裏，”Tikehau Capital的資本市場策略負責人拉斐爾·圖安説。“我們意識到商業房地產可能還會有更多的痛苦。”