紐約社區銀行（NYCB）的多户家庭住宅問題 - 彭博社

承包商修復紐約一棟公寓樓的外部。

攝影師：Michael Nagle/Bloomberg自1月31日以來，紐約社區銀行的股價已經暴跌超過56%，當時該銀行披露的信貸損失準備金遠遠超出預期。

分析師原本期望該銀行撥備4500萬美元以應對壞賬。然而，NYCB表示將撥備5.52億美元，增加的準備金“主要是由於更高的淨核銷，以及辦公樓行業的薄弱，多家庭組合的再定價風險，以及分類資產的增加。”

在多家庭組合方面，NYCB是紐約市租金管制市場中的重要參與者，房東在這裏受到每年漲價幅度的限制。最近在這個市場上的交易中，建築業主因上個十年的交易遭受巨大損失。例如，哈萊姆最近的一次樓宇出售價格比2016年的公寓綜合體標價低了59%。

為了更好地瞭解這家銀行，它的業務以及為何多家庭組合成為麻煩之源，《Odd Lots》播客採訪了紐約市房東、Quantierra首席執行官本·卡洛斯·賽平。

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奇怪的交易：紐約市銀行對租金穩定市場的問題（播客）

Thypin曾於2023年4月在Odd Lots中擔任嘉賓，並在那一集中討論了他為什麼認為紐約市作為房東的“黃金時代”即將結束的理由。他的觀點包括：YIMBY運動的興起（推動增加住房供應）以及更強大的租户倡導運動的出現，表現在更嚴格的租金控制或穩定政策上，這限制了房東提高價格的能力。

在這次對話中，本解釋了多年來在紐約市擁有受租金管制的建築物是一個不錯的選擇。租户基數穩定（由於低價格），房東們設法提高價格。更重要的是，一些房地產中嵌入了期權價值，基於這樣的假設：放鬆法規將允許業主獲得更高的回報。但正如我們所見，政治和市場條件都沒有完全按計劃進行。

以下是我們與本的對話的完整文本，其中介紹了紐約市住房管制的歷史，以及紐約市銀行與市場的獨特聯繫。正如我們在聊天開始時指出的那樣，過去一年，本已經為對其多户家庭暴露的對沖基金提供諮詢。為了清晰起見，對話內容進行了輕微編輯。

**播客的關鍵見解：**本的免責聲明 — 6:14紐約市銀行的多户家庭投資組合 — 7:23紐約市租金穩定的歷史 — 8:47房東的繁榮時期 — 11:051994年租金去管制 — 12:56房東如何收取更高的租金 — 14:01融資的可獲性 — 17:18紐約市銀行與房東的關係 — 19:222019年《住房穩定和租户保護法》 — 20:53搖擺不定的“去管制交易” — 22:51現在租金穩定的公寓樓會發生什麼？ — 26:20租金穩定建築的補貼 — 30:40

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**喬·韋斯坦：（00:00）**你好Odd Lots的聽眾，你即將聽到一段關於紐約社區銀行麻煩的對話。我們在2月6日錄製了這次採訪。當晚，NYCB表示其存款自去年年底以來已增加，並且流動性仍然充裕。該公司的發言人未回應Odd Lots的另一請求評論。現在請收聽我們的節目，關於紐約社區銀行。

你好，歡迎收聽Odd Lots播客的另一集。我是喬·韋斯坦。**特雷西（00:39）**我是特雷西·阿洛維。

**喬：（00:41）**特雷西。銀行問題又出現了。顯然，去年三月我們經歷了一點小的，我不知道，小危機……

**特雷西：（00:46）**小混亂？

喬：（00:48）.. 小混亂，去年三月SVB和其他幾家銀行也出現了。然後最近，我想就在上週，我們是在錄製這個節目的時候，又出現了一個。

**特雷西（00:58）**沒錯。所以我們看到紐約社區銀行，NYCB，他們的股價在發佈了一系列公告後一天內下跌了將近40%。讓我想想，我試着回憶所有這些。他們的每股收益不及預期，他們削減了股息，並增加了用於壞賬的準備金，基本上是用於覆蓋不良信貸的撥備或他們用於覆蓋不良信貸的資金。

當然，這引發了一波關於這個問題與紐約社區銀行有多大關係，或者它是否更廣泛地反映了這些貸款的前景的討論和分析。我應該説，在其聲明中，紐約社區銀行特別提到了商業房地產和多户家庭，我總是稱之為被遺忘的商業房地產。因為每個人都關注辦公室，但多户家庭也屬於商業房地產範疇。

**喬：（02:01）**是的。對。我們幾個月前做過那一集，我想是在十月，我們做了一集關於多户家庭的節目，因為我們知道2021年確實出現了令人難以置信的繁榮。社交媒體影響者們在Instagram上為陽光地帶的商業房地產籌集資金。因此，這個範疇更廣泛的問題成為了一個重要的問題。

當然，這不是一個陽光地帶的故事。這是紐約社區銀行的故事。但它引發了這樣一個問題，比如，哦，這是銀行特有的問題，還是更廣泛的問題？我們會在其他地方看到多户家庭的問題嗎？似乎在過去幾年裏，每一家陷入麻煩的銀行都引發了激烈的辯論。就像，“哦，這只是特有的。這只是硅谷。這只是加密貨幣風險。這只是紐約。” 但最終，當你有足夠多的特有問題時，人們開始擔心，他們會説，出了什麼問題嗎？與其他銀行有相似之處嗎？

**Tracy (02:58)**是的。你提到多户家庭的那一集很有趣。我想那是與李·埃弗雷特一起的。他基本上説這是下一個要倒閉的麻煩商業地產類別。但實際上，我們甚至在那之前就做了一集，標題是“紐約房東稱房東的‘黃金時代’已經結束。”

**Joe: (03:20)**沒錯。所以我們確實做了一期紐約特別節目。我們的嘉賓是本·卡洛斯·泰平，一個本地房地產人，擁有住宅房地產。他還做一些數據工作和其他事情。他基本上説，‘看，我家族長期以來一直從事出租公寓的生意，但生意越來越差。這不是我真的想做的生意。’

他提到他會逐漸出售一些或全部資產。我記得他特別説他不會搞甩賣或大規模清算，但他想退出這個行業。他還説他對找到方法不僅僅是退出這個行業，不僅僅是清倉，而是看是否有方法押注下行感興趣。

紐約的YIMBY主義似乎正在興起，所以可能會有更多的供應，再加上政治格局的變化--但我認為這很關鍵--使得法規將使房東的生活更加艱難。

**Tracy (04:21)**是的。這是對，我的意思是，它從未完全消失，但是租金控制的新發現流行以及可能給房東帶來的問題。當然，我是指，所有這一切的背景是利率大幅上升。那麼，當你可以把錢放在貨幣市場基金中賺取5%的時候，為什麼要處理租户和政策呢？

**Joe: (04:45)**是的，沒錯。而且，你知道，在紐約特別是，我們面臨着一個支付能力危機，即使是那些掙很多錢的個人和家庭也面臨支付能力危機。因此，許多紐約市的專業人士是租户，他們掙得很多錢，但仍然覺得這個住房市場非常令人沮喪，覺得他們支付的錢遠遠超出了他們應該支付的金額，並且受到了擠壓。

當然，你知道，有錢人和專業工作的人歷來擁有很大的政治權力。因此，這個想法是，好吧，在紐約市特別是有這樣一個非常強大的租户階層，政治家們必須傾聽他們的意見，這使得政策更加偏向於租户，而房東可能不喜歡這種情況。

好了，説到這一點，我非常興奮。我們的播客節目中再次有本。本，非常感謝你加入我們。

**Ben Carlos Thypin: (5:40)**謝謝你邀請我。

**Joe: (05:41)**在我們開始對話之前，因為我們想和你談談這個房地產市場，我們想和你談談紐約市銀行的情況，以及他們正在發生的事情。我在介紹中提到，你在去年年初的節目中説過，你不僅對退出這個領域、出售你的資產感興趣，而且還在探索方式來對這個領域進行空頭交易。當然，你已經在這方面做了一些工作，包括在紐約市銀行的工作。因此，我認為我們應該先進行一次披露。你目前在這方面的進展如何？

**本：（06:14）**當然。所以，你知道，在我們去年的節目之後，實際上在那之前，我一直在探索各種方法來做空多户家庭，以表達我在播客中談到的觀點。

你知道，我發現了一些事情。其中之一是做空非常困難，需要大量資金。但在這樣做的過程中，我選定了紐約社區銀行作為目標，並就紐約社區銀行向幾家對沖基金提供建議，基於完全公開的信息，認為紐約社區銀行是一個不錯的目標。

我不能説他們是否在這方面進行了任何交易。我只能説的是，我和我的公司都沒有做空紐約社區銀行，也沒有收到與該股票的表現直接或間接掛鈎的任何補償，也沒有權利獲得這樣的補償。

**喬：（06:59）**但你為你向對沖基金提供諮詢服務或顧問服務而得到了報酬。

**本：（7:05）**是的。

**喬：（7:06）**而且，清楚地説，你去年在播客中説過你計劃退出紐約市的住宅房地產業務。在那之後到現在在這方面發生了什麼？

**本：（07:17）**我們賣掉了我們的一棟建築。我們還有幾棟要出售。

**喬：（07:22）**明白了。

**特蕾西（07:23）**也許首先，你能談談NYCB與多户家庭的關係嗎？這裏的風險暴露是什麼？他們提到了一個多户家庭投資組合。那是什麼？他們是如何擁有它的，它是什麼樣子的？

**本：（07:38）**是的，據他們自己説，我認為他們是全國第二大的多户家庭貸款人，多户家庭貸款佔據他們整個貸款總額的44%，不僅僅是房地產貸款。他們整個貸款總額的22%是一種特定類型的多户家庭貸款，即紐約市租金穩定建築的貸款。而且，這個業務他們已經做了五十年。

他們目前是紐約市租金穩定建築的最大貸款人，甚至比現在破產的Signature Bank還要大。你知道，紐約社區銀行作為一個機構的發展與紐約市租金穩定市場在過去30年裏的命運和演變是緊密相連的。

所以，你們兩個，讓我問問你們。你們有沒有住在紐約市的一棟建於1974年之前並且包含六個或更多住宅單元的建築內的公寓裏？

**特蕾西（08:38）**有，但據我所知，那並不是租金穩定的。

**本：（08:39）**沒錯。你為它付了一個感覺上非常高的租金嗎？

**特蕾西（08:43）**天哪，我現在還在為它付着非常高的租金。繼續。

**本：（08:47）**有一段時間，所有這樣的公寓和建築都是租金穩定的。你為那個古老的公寓付了非常高的租金的原因與紐約社區銀行在過去30年裏的故事有着密切的聯繫。

**特蕾西（08:57）**等等，那麼租金受控公寓的吸引力是什麼？因為如果我考慮，我想成為紐約的房地產開發商或貸款人，我想要一些全新閃亮的豪華建築，我可以向人們收取非常高的租金讓他們住在那裏。我並不一定會想‘哦，我要進入租金穩定的物業。’

**本：（09:18）**是的。因此，直到上世紀90年代初期，這些房產的吸引力遠不及後來那麼大。它主要是基於作為一項業務的穩固性。租金低，因此入住率始終很高。這是一種債券業務。

90年代初期發生了什麼變化呢？你知道，當時的紐約市情況非常糟糕。預算赤字嚴重，犯罪率高，所有這些被查封的建築物給城市造成了數億美元的房產税收損失。

作為對這種動態的回應，房東聲稱查封和荒廢是租金管制的錯。如果你仔細想想，這其實並不合理，你知道，這是一種自私自利的論點，而且它把因果關係搞反了。就像，全國每個城市都因去工業化、白人外流和其他一些大趨勢而出現了嚴重問題，其中大多數並沒有任何形式的租金管制。

因此，房地產行業的主張是：“好吧，如果你讓我們提高租金，那麼我們就會整修建築物，房產税會增加，等等。”政客和紐約市議會相信了這一點，並實施了一項名為空置去管制的政策，允許在我們談論的建築物中，一旦合法租金超過了一個閾值——當時是2000美元，後來提高了幾次。我記得在它消失之前，最高是2700美元。

所以，你知道，當時，來自像布什威克這樣非常貧窮的地方的立法者，那裏的最高租金是500美元，他們無法想象租金會漲到2000美元。

**特蕾西（11:00）**哦，我明白了。所以他們認為他們還有很長的路要走，直到他們達到那個上限。

**本：（11:05）**是的。所以，你知道，順便説一句，那是在1994年。一個叫做皇后縣儲蓄銀行的小銀行在1993年上市。後來它變成了紐約社區銀行。所以在1994年到2019年之間發生了什麼，紐約市的經濟像全國其他城市市場一樣蓬勃發展，人口增長、就業增長遠遠超過住房建設，這就導致了現有住房的租金飆升。

這對房東來説是一個非常好的組合。公寓建築的價值增加，紐約市公寓建築的債務和股權市場流動性增加。

紐約社區銀行與其房東客户一起真正成長，成為這些受監管租金的建築物上最大的貸款人，為房東提供收購貸款，為房東提供一次又一次的再融資，讓他們的客户從這些建築物中取出資金。

在這個過程中，基本上是一個賭注，市場租金…值得在全市範圍內取消這些建築物的監管，因為市場租金和受監管租金之間的差距非常大，這些資產的定價完全失控。布朗克斯的建築物和曼哈頓的建築物之間的差距不斷縮小。這種情況持續了接下來的20年。

**喬：（12:32）**抱歉，我想要準確一點，紐約市議會在九十年代初具體做了什麼？當你説到2700美元時，發生了什麼？

**本：（12:43）**好的，直到那個時候，像特蕾西住的那種受管制的公寓的租金每年只能漲一定的金額。

**特蕾西（12:51）**哦，等等，我沒住在受管制的公寓。

**本：（12:53）**嗯，它曾經是受管制的公寓。

**特蕾西（12:54）**哦，它曾經是。它曾經是受管制的公寓，抱歉。是的。

**本：（12:56）**在1994年之前，這套公寓之前的體系有些侵蝕，但1994年的重大變化是，一旦公寓超過了2700美元的門檻，它就可以完全取消管制。所以，它不再只能每年漲3%，而是可以從2000美元漲到4000美元。而且，當公寓變空時還有一個獎勵。所以，每當一個公寓從一個租户變成另一個租户時，租金可以增加20%，而不僅僅是根據租金指導委員會的漲幅。

**特蕾西（13:38）**所以這裏顯而易見的問題是，這似乎會為房東創造一種激勵機制，基本上是為了嘗試達到2700或2800美元的門檻，這樣他們就可以將租金提高到市場能承受的任何水平。我們看到了這種行為嗎？他們究竟如何加快這個過程？是的。

**本：（14:01）**是的，所以他們試圖加快這個過程的方式有三種。一種是通過收購提供給人們離開的金錢，這是合法的。另一種是騷擾租户離開建築物，並使用各種手段。第三種是誇大他們正在進行的裝修的成本，這些成本被用來證明需要提高房租。因為這總是提高租金的另一種方式。就像，如果你需要在建築物中安裝新的鍋爐，你可以把這項改進的成本分攤到建築物中所有的租金上。如果你需要，你知道，在特定公寓裏重新做管道，你可以通過這種方式分攤成本

**喬：（14:42）**抱歉，有些事情我還是感到困惑。即使在1994年之後，我只在紐約住過，差不多20年了，但偶爾你會聽到一些關於“哦，某某在上東區有一套公寓，他們住在那裏，他們的祖母還在那裏”的故事，但這仍然很瘋狂。

**特蕾西（15:01）**這是《老友記》的情節，對吧？

**喬：（15:03）**是的，有點像那樣。那些故事是如何存在於‘94年之後的世界中的？

**本：（15:07）**當然。所以首先，仍然有一個非常古老的租金控制系統。所以這是一個非常少量的單位，但也代表了一些這樣的情況。

**喬：（15:17）**所以我們在談論租金控制和穩定之間的區別？我明白了。所以租金控制，就像‘就是這樣，這就是價格’，實際上並沒有改變。改變的是那些本來設計成緩慢上漲的單位。

**本：（15:30）**沒錯。我是説，租金控制也是以一種緩慢上漲的方式設計的。但是在這一點上，一旦租住在受租金控制的單位的租户搬走，那個單位就變成了受租金穩定管制的，並且進入了新的體系。

但是為了回答你更廣泛的觀點，我認為這也涉及到這裏的動態，就是在94年之後，你知道，為了讓租金超過取消管制的門檻，通過實際或虛擬的方式改善公寓的交易，實際上只在強勁的次級市場中起作用。

曾經有一段時間，曼哈頓96街以下的某個規模的建築中的每套公寓都是受租金穩定管制的。但曼哈頓是紐約市最高租金的市場。因此，所有這些公寓，或者説，其中很大一部分公寓都被取消了管制，因為房東有足夠的利潤空間來…值得做這項工作。

在帕克斯洛普和布魯克林西部等地方，以及皇后區，城市中的新興地區也是一樣。而在非新興地區，這項政策主要表現為將租金提高到比原本更高的水平。但是租金很少達到取消管制的門檻。

**特蕾西（16:48）**你能談談融資情況嗎？這種動態在籌款方面有多大程度上變得眾所周知？所以是不是很容易獲得貸款和額外資金，以便要麼購買更多的房產，假設最終可以達到那個門檻並提高租金，要麼資助翻新以試圖達到那個門檻？

**本：（17:18）**是的。這在2000年代初期變得相當容易，尤其是在房地產機構化、更多的私募股權以及更多資本湧入更多地方的更廣泛趨勢下，你知道，這變得尤為容易。因此，在2000年之前，租金穩定業務在資本方面仍然是一個相當沉寂的行業。

**特蕾西（17:44）**所以像小商小販可能擁有一幢公寓樓？

**本：（17:47）**小商小販，是的。當然，那時肯定有一些大房東積累了很多這些房產。但是，你知道，私募股權公司當時並不是一個重要的參與者。但特別是在2000年代，私募股權，以及私人信貸和紐約社區銀行等公司確實向這個行業投入了大量資本，主要基於他們能夠大幅提高這些租金的前提。

**喬：（18:30）**讓我們再談談這個，因為特蕾西在一開始提到，拋開一切，你知道，似乎租金控制或租金穩定的建築或任何這些建築都不是一個特別令人興奮的貸款場所。但是如果每個人都認為某個地方不是一個令人興奮的貸款場所，直覺上來説，對於進入的那個人來説，可能存在超過市場的機會。我們經常在各種市場上看到這種情況，比如，是的，你可以在各種財產的困境中賺很多錢，因為大多數人不想要它。如果你付出努力使其成功，你就可以賺很多錢。

談談紐約社區銀行與你們世界中其他房東的關係：為什麼房東喜歡與他們合作，他們為什麼喜歡與房東合作，以及在好時期他們獲得的利潤。

**本：（19:22）**當然。紐約社區銀行確實，你知道，像許多社區銀行一樣，是一家關係銀行。顯然，作為其戰略的一部分，它正在與租金穩定的房東建立關係。這對他們有幾個好處。

顯然，放貸是銀行的職責。但是這些社區銀行通常要求從他們那裏獲得商業抵押貸款的任何人也在該銀行存款。此外，這些建築物中的租户保證金存款也存放在紐約社區銀行。

因此，對於紐約社區銀行等銀行來説，這成為了一種建立存款基礎和貸款業務的方式，而這種產品類型中有很多產品，你知道，有很多這樣需要貸款的建築物。而且這也有點複雜。

因此，來自外地的放貸人，你知道，他們來放貸辦公樓和各種其他資產，不太願意放貸給租金穩定的建築物，不是因為他們對風險進行了準確評估，而只是因為，對一些人來説，這樣做更容易，這不是他們的事情。因此，對於某些法國銀行來説，放貸給辦公樓比弄清楚租金穩定法規更容易。

**特蕾西（20:31）**因此，如果我們看看這一特定領域面臨的所有不利因素，除了利率大幅上漲之外，我認為2019年政策上有一個更近期的變化。你能否向我們解釋一下那究竟是什麼，以及它如何改變了多户住宅的格局。

**本：（20:53）**當然。因此，在2019年之前，我們之前談到的騷擾行為、住房建設的不足以及紐約市住房市場的一般動態確實造成了糟糕的局面。我們知道，整個城市租房負擔加重了——達到了創紀錄的水平。無家可歸的人數也大幅增加。

2019年，一個最終統一的全州租户團體聯盟，名為全民住房正義，利用了特朗普後進步力量的復甦，通過了2019年的住房穩定和租户保護法案，現在被稱為HSTPA。

這項法案做了很多事情，但就這次談話的目的而言，它最重要的作用是終結了空置去控制。因此，您不能再取消租金穩定的公寓……

**喬：（21:41）**這樣會減少你騷擾租户的動機嗎？

**本：（21:44）**理論上是的。它取消了20%的空置獎金，您不能在換手時將受管制的租金提高20%。它還嚴重限制了房東可以通過租金收回裝修成本的程度。

**喬：（22:01）**有趣的是，我實際上想在談話中的某個時候談到這一點，因為我們在2019年並不知道幾年後我們會迎來40年來最嚴重的通貨膨脹。我們知道，對於房東來説，讓承包商進來進行翻新、鋪地板和安裝空調等工作是一個真正的頭疼事，而且是一個非常昂貴的頭疼事。

所以我對此有點好奇。好吧。這在某種程度上削弱了收回翻新成本的能力，但客觀上，翻新成本確實激增了，對吧？兩年後。你能談談這些法規與現實交匯的情況嗎？即使不是出於惡意或提高租金的目的，翻新成本確實激增了。

**本：（22:51）**是的。所以我認為，法規、通貨膨脹和利率的變化實際上加速了這些建築物不可避免的趨勢。所以，你知道，在HSTPA之後，這些建築物的市場流動性就枯竭了。沒有價格發現。

大多數賣家不想讓自己的損失變現。大多數買家不知道如何定價資產，很大程度上是因為我們剛討論過的問題。你知道，在這個領域的經紀人大多數都在縱容他們客户的錯覺。

所以，你知道，這讓像Community Bank這樣的貸方處於困境，因為除了不想標記下他們的抵押品價值，就像任何貸方都不會一樣，在這種情況下這樣做會讓他們的存款，很多存款面臨風險。而他們不知道未來會怎樣。在這個受租金穩定法規管的建築世界中，每個人都陷入了這種集體錯覺中。他們在等待最高法院推翻租金控制。他們在等待立法機構削弱HSTPA。

我認為這就是他們真正誤判的地方，他們真的相信了30年前的自己的宣傳，即房地產投資推動經濟狀況，但實際上經濟狀況往往推動房地產投資。

如果他們看過租金穩定建築部門的數據，就會知道這一點，數據顯示在HSTPA之前，這種交易真的開始減少。2017年，租金穩定建築的交易量。

所以問題是為什麼？我認為原因很簡單。如果你看看去監管化的歷史，你會發現這種去監管化交易實際上適用的建築越來越少。因為，你知道，如果市場租金不夠高，把這麼多錢投入這些建築就沒有意義。

所以在過去的25年裏發生的所有去監管化之後，絕大多數租金穩定存量，因此紐約社區銀行貸款的抵押品，仍然集中在低收入次市場。所以這一直是次級房地產。這些建築物，你知道，已經有一個世紀的歷史了，維護起來很昂貴。租户的信用狀況很差。

所以即使法律允許的租金增加比現在高，但在某個時候，你也不能從石頭裏擠出血來。大幅度的租金增加將越來越多地體現在增加的收款成本、法律費用等，與此同時，正如你所説的，Joe，這些古老建築的運營成本也在增加。

如果你考慮這些社區的其他建築，絕大多數其他多户建築，比如南布朗克斯等地的1974年後建造的建築，實際上需要補貼才能運營。

**特雷西（25:38）**這些建築的未來會怎樣？現在你會看到一些房東説，由於租金控制的變化，他們沒有動力吸引新的租户。所以，你知道，如果你無法通過收取市場租金來收回投資，為什麼要花大量資金翻新公寓，使其達到標準呢？乾脆就讓它空着吧。

那麼，我們最終會陷入公寓空置的境地嗎？或者在某個時候，房東會不會開始實現他們的損失，開始説“你知道嗎？我要把這個賣掉。也許開發商可以拆掉這棟建築，建造新的東西。”實際上會發生什麼呢？

**本（26:20）**顯然，這會因房東而異。有些房東的財務狀況比其他人好。但是，特雷西，就你的觀點而言，用傳統的盈利資本投資這些建築並不是很合理——尤其是以往的價值。

所以我認為，總的來説，我們似乎陷入了這些租金穩定的建築捐贈者、他們的貸款人和政府之間的僵局。因為這些建築需要補貼才能生存。但如果我是政府——我想我們在某種程度上都是政府，作為納税人——我們不希望以高於市場價值的價格補貼建築。

但另一方面，你也不希望建築物惡化到需要更昂貴的補貼的地步。更不用説居住在這些建築中的租户會越來越受苦。所以在政治上，似乎我們還沒有達成共識，不會在這些建築中注入資本。但我認為這是不可避免的。

**喬：（27:15）**但是回到最初的問題，你的基本論點是，你知道，好吧，你押注於這種放鬆監管的交易。也許最終最高法院會説‘所有的租金控制或者其他什麼都是非法的，或者租金穩定製度是非法的。’或者也許政府會削弱2019年的政策，紐約州政府或者其他什麼政府，會削弱2019年的政策。

但是你的基本論點是，即使那是真的，根據當前法律，這些建築物的公平市場價值與法律上的夢想變化之間的差距並不大，或者並不像一些投資者想象的那麼大。

**本：（27:58）**正確。在某些情況下，認購期權非常有價值。比如，如果是在上西區的完全租金穩定的建築物，你知道，你是在買地，對吧？那裏的土地非常有價值，但如果是在東皇后區或者南布朗克斯的完全租金穩定的建築物，那塊土地就不是很有價值。

所以他們很快就要拆除它的想法並不站得住腳。所以我認為，你知道，我們正在處理市場在集體錯覺中在之前對這些建築物的價值，以及根據現金流和這些建築物的基本價值來評估它們的基本價值之間的脱節。法律的變化並不會改變這一點，因為房地產的位置以及建築物租户的信用狀況。

**喬：（29:03）**撇開投資者從監管變化中獲得的上行潛力。反租金控制的人們提出的一個論點，你也稍微提到了，就是如果他們的房東對保持建築物沒有興趣或者沒有資金能力，對於住在建築物裏的人來説，這是一種不好的或者有害的情況。因此，本質上這個人住在一個不斷惡化的資產中，或者經常得不到修理，建築物正在崩潰？對於一些人和一些建築物來説，這種現象有多真實？

**本：（29:38）**我認為這是非常真實的，但我認為房東們的這種論點往往是不被重視的，因為在舊體制下人們就是在那樣的條件下生活的。這個行業賺的錢並沒有全部用來投資這些建築。這些建築是整個城市中維護最差的。以前是這樣，現在也是這樣。

所以這當然是一個非常真實的動態，你知道，這些建築需要資金，而且它們的所有者出於理性的經濟、道德或意識形態的原因，不想在這些建築上投資資金。然而，很多問題都可以追溯到住房監管機構的無能，因為在許多情況下，這些房東在法律上有義務確保這些建築處於良好的維修狀態，但已經有相當長的一段時間沒有這樣做了。

**喬：（30:29）**本，顯然人們需要一個住的地方。這些房地產不會消失。這些可投資的資產嗎，這裏有一些房地產的投資機會嗎？

**本：（30:40）**我不想讓聽眾覺得這些房子是不可投資的。它們基本上是在貶值的資產，但正如許多彭博的聽眾所知道的那樣，有很多金融資產的現金流也是在貶值的。

這裏真正需要發生的是這些建築需要以反映它們基本面的價值來進行估值。我們開始看到一些預演，一些這樣的租金穩定的建築完全租給了城市項目，或者完全租給了有第8節券的租户。

因此，將通過各種形式向這些建築注入資本來穩定它們，無論是為租户提供代金券，城市直接租賃，非營利組織接管並獲得政府融資，以及其中的每種可能的形式。

沒有解決這些建築問題的靈丹妙藥，因為它們都處於獨特的情況中。而且，我們的開放式住房非常有限，租户沒有任何可以去的地方。因此，這是一個非常緊迫的問題。

**喬：（31:40）**好的，本·卡洛斯·賽平，非常感謝你的到來，《Odd Lots》中有關紐約市房地產歷史的討論非常引人入勝。你很好地澄清了我們是如何陷入這種境地的。

**本：（31:51）**謝謝你邀請我。

**喬：（32:05）**特蕾西，我覺得裏面有很多有趣的觀點。特別是有一件事我想先談談，雖然它與監管沒有直接關係，但這種與貸款人的關係的想法讓我想起了SVB。

**特蕾西：（32:18）**完全正確。

**喬：（32:19）**就像完全正確，哦，你期望那就是你存放押金的地方等等。這讓我有點沮喪，因為這個想法..

**特蕾西：（32:28）**你想和你的銀行建立關係嗎？

**喬：（32:29）**嗯，我喜歡金融機構實際上了解一個空間的想法，像是滿足特定需求，而不是純粹的商品貸款..

**特雷西 (32:40)**是的，這似乎有違直覺。是的。因為你會認為他們應該在某個特定領域發展專業知識和良好的風險管理技能，但事實上，到目前為止，我們看到的是它往往導致，我想，過度暴露。

**喬 (32:52)**我想還有一件事也許是獨特的，與SVB非常不同的一點，除了，你知道，一個相似之處顯然是對存款的期望，對一個行業的關注，但我想一個不同和有趣的地方是——我覺得這是一個我沒有想到的迷人的觀點——因為紐約市住房法律的複雜性。

我相信我們基本上只是觸及了表面，它自然地排斥了大部分資本。就像他説的，法國銀行不會真的花時間來處理像1974年後的房屋，1974年前的房屋之類的事情。因此，它創造了這樣一種情況，其中一種類型的賭注最終集中在了那些真正付出了功夫來了解市場的人手中。

**特雷西 (33:42)**是的。我認為有趣的另一件事是，關於那種特定動態的，它在某種程度上導致了這樣一種情況，好吧，在這個領域並沒有一個大的自然資本體，出於我們提出的各種原因。但如果你做了功課，進行了盡職調查，付出了努力，你就可以進入並賺很多錢，因為這種動態幾乎變得自我強化，對吧？

就好像你有這個基本上是建立在你的建築價值上升的商業模式。然後你有貸款人也非常喜歡這種動態。你有更多的資金通過私募股權、私人資本進來，這也是本·提到的。感覺就像它幾乎變成了這種小小的反饋循環，不斷地自我滋養。

另一件事是 - 這是相關的 - 但我感興趣的另一件事是，這些總是次級資產，對吧？但同樣，那些參與者的生態系統在某種程度上給自己講了一個不同的故事。每個人在同一時間都同意了那個故事。只要每個人都能繼續同意，那就沒問題。但當環境開始改變，當利率開始上升，運營成本上升，它就有點崩潰了。

**喬：（34:59）**完全是。我覺得這是一個非常迷人的觀點，即使像你得到了許多這些建築都沒有許多投資者假定或想象的內在價值那樣的夢想般的自由市場願望清單。那是一個非常有趣的辯論。

我也覺得有趣的是，你知道，在過去，那些租金穩定的建築，正如他所描述的，那是一個債券業務。所以，當它走出債券業務的範疇，突然間人們可能開始把它看作是有上升空間的權益業務，這就埋下了它最終滅亡的種子，因為你不斷地努力擺脱債券資產類別，想要得到更像權益市場回報的東西。

**特雷西（35:40）**是的。這時故事變得非常重要；故事是，“嗯，我們快接近2800美元的門檻了，我們要翻新，最終超過這個門檻，然後我們就會賺很多錢，因為這將成為一個全新的設計師公寓，非常漂亮。”就説到這開心的話題。我們就到這裏吧？

**喬：（35:57）**我們就到這裏吧。

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