一間月租2.2萬美元的洛杉磯租賃房展示了KKR的房地產壓力-彭博社

洛杉磯的天際線。

攝影師：Eric Thayer/Bloomberg新建的西好萊塢公寓位於比佛利山附近的一個充滿活力的社區，設有瑜伽室、保齡球館和放映室。唯一的兩個可用單元 — 每個都有三間卧室和三間浴室 — 租金分別為每月$19,500和$22,000。

儘管收取了天價租金，該物業的業主已經開始承受自2022年以來飆升的借貸成本的壓力。其貸款方KKR房地產金融信託已將這筆價值1.05億美元的浮動利率貸款列入了有問題的債務觀察名單。

這個37單元的西好萊塢綜合體的納入突顯了商業地產動盪對房地產的影響遠不止辦公室。儘管這家房地產投資信託公司正在應對與費城和波士頓的辦公場所有關的債務，但它也擔心聖地亞哥和北卡羅來納州羅利的公寓貸款，以及西雅圖的生命科學設施。

對公寓建築來説，這是一個特別明顯的轉變，直到最近，公寓被認為是美國最安全的房地產投資之一，因為房屋擁有成本超出了更多美國人的承受能力。但利率上升和新供應的激增推高了成本，同時限制了租金的上漲。

西好萊塢物業哈蘭的業主未回覆要求評論的電子郵件和電話留言。

KKR REIT削減股息，因其在一筆辦公樓貸款上遭受損失，導致週三股價暴跌近14%。該股週四也下跌，紐約時間上午11:31跌至9.74美元，下跌3.9%。

公寓佔KKR REIT投資組合的41%，是按資產類別計算的最大貸款份額。信託公司首席執行官馬特·塞勒姆本週表示，他預計公司投資組合中的困境將受到限制，因為其貸款主要用於高質量公寓。

“我們實際上並不預計多家多户住宅投資組合會有太多麻煩，”他在週三的盈利電話會議上説。“但是這裏那裏可能會有一點噪音。”

儘管美國辦公樓的不良債務率是所有物業類型中最高的，但由於拖欠款項、租賃速度緩慢或其他麻煩指標，公寓的貸款風險更大。根據MSCI Real Assets的數據，截至2023年第四季度，公寓上的債務可能陷入困境的金額超過670億美元，而辦公樓債務為547億美元。

連鎖反應

在利率低時，許多公寓投資者對交易進行了樂觀的增長預測，而在今天的市場上，房東面臨着保險和房產税的增加以及房產價值的下降，這些押注看起來不合時宜。

“我們將在這些盈利報告後看到更多多户住宅資產進入觀察名單，”BTIG研究分析師莎拉·巴爾科姆和威廉·魯尼在對KKR REIT的盈利報告後寫道。

銀行對商業地產的暴露引起了人們的擔憂，上週紐約社區銀行宣佈計劃削減股息並儲備資金以應對麻煩的商業地產貸款。

未來幾年公寓的新供應將是一個障礙。根據CBRE的數據，2023年美國新增了創紀錄的416,500套公寓，CBRE自1996年開始追蹤市場以來，這一步伐預計將在2025年因新建築開工放緩而下降。報告。

西好萊塢大樓在過去幾個季度一直在關注名單上，其浮動利率貸款利率為基準擔保隔夜融資利率加約3%。自貸款發行時起，SOFR已從零左右膨脹到今天的約5.3%，成本翻了一番。KKR要求浮動利率債務人購買利率上限以限制成本上漲。隨着利率上漲，這種保護的保費飆升。

KKR房地產投資信託在一份報告中表示，該貸款的最長剩餘期限為3.1年。公寓房東即將到期的債務可能為其他市場參與者創造機會。

“貸款到期的增加也將為專注於困境的投資者創造交易機會，”CBRE的多户資本市場負責人凱利·卡哈特在一份聲明中表示。