日本頂級滑雪勝地Niseko因成本和規劃規則而失去投資者-Bloomberg

從外國投資者的炒作中推動了日本土地價格的最大增長，使得日本北部滑雪勝地Niseko的開發商從該滑雪區獲得鉅額利潤的前景已大大減少。  攝影師：Soichiro Koriyama/Bloomberg

日本北部的滑雪勝地Niseko在亞洲的冬季度假者和富裕精英中無需介紹。其著名的粉雪多年來已吸引了數億美元的投資，加速了北海道兩個小鎮上公寓和酒店的建設，使其成為亞洲最知名的滑雪勝地。

但近年來，從外國投資者的炒作中推動了日本土地價格的最大增長，使得Niseko的開發商獲得鉅額利潤的前景已大大減少。原材料成本的飆升和建築勞動力的短缺加劇了這個偏遠地區的挑戰，給國家旅遊業蒸蒸日上的高投資興趣蒙上了陰影。最大的增長。開發商們表示，他們在Niseko工作的成本比十年前翻了三倍，過去兩年增加了約三分之一。延誤、難以獲得銀行貸款以及限制大規模開發的新地方法規使得難以證明進行新投資的合理性。

“現在啓動的開發者將是勇敢的開發者，”該地區的房地產公司Niseko Alpine Developments創始人Jonathan Martin説。“你在這裏投資不是為了獲得收益。”

新世界拉普拉姆尼塞科度假村正在建設中，位於12月的Niseko。攝影師：Soichiro Koriyama/Bloomberg帕克凱悦尼塞科。攝影師：Soichiro Koriyama/BloombergMartin説，過去兩年裏，他有三個客户因成本高於預期而取消了開發計劃。另外兩個即將被叫停。Martin表示，土地價格曾經只佔項目成本的10%，現在佔25%甚至更多。建築費用在過去兩年裏也上漲了20%-30%。

Niseko長期以來一直被視為亞洲對惠斯勒或阿斯彭的潛在競爭對手，其大部分擴張由外國投資者推動，包括香港的太古地產有限公司和新加坡的SC Global Developments等知名公司。帕克凱悦和麗思卡爾頓品牌的物業近年來在那裏開業，而阿曼和卡佩拉等豪華運營商也宣佈了項目。

儘管挑戰不斷，投資者仍在評估機會，但有些人開始猶豫。

總部位於新加坡的豪華酒店運營商Banyan Tree Holdings Ltd.曾宣佈在2025年在日本的Niseko開設度假村，現在稱該項目由於新的規劃規則正在被業主重新評估。最近，該公司表示將在日本主要島嶼的滑雪勝地白馬村開設酒店。

“以前的經濟狀況還算合理，但現在成本顯著上升，”東京Ukiyo Resorts的創始人Jeff Graves表示，該公司專門從事酒店和度假村開發的房地產公司。“低 hanging fruit 已經被摘完了。這使得數字難以達到預期。”

急劇的勞動力短缺是成本增加的最大原因之一。由於Niseko偏遠的位置以及與其他國家重點項目（即新的高速鐵路和半導體工廠）在勞動力上的競爭，吸引建築工人前來Niseko變得困難。

“即使我們願意支付更多的錢，也無法招到工人；半導體工廠的工作已經吸引了所有的工人，”北海道建築公司Nakayamagumi Co.的建築部門負責人Kousuke Miyakawa表示。在過去一年中，該公司因為勞動力短缺而不得不拒絕至少五個關於Niseko工程的報價請求。

由於其偏遠的位置，吸引建築工人前往Niseko變得困難。攝影師：Soichiro Koriyama/BloombergNiseko的Hirafu中的一輛食品車。攝影師：Soichiro Koriyama/Bloomberg閲讀更多：前GIC日本負責人計劃在東京附近建立價值14億美元的滑雪勝地

另一個持續的頭痛是Niseko項目難以獲得當地銀行融資，這使得投資者無法享受到在海外借貸成本飆升的情況下使日本成為房地產開發商的最愛的極低利率。

“儘管Niseko作為度假勝地已有20年的發展歷史，但對於日本銀行來説，它基本上仍然是一個不可觸及的地區，”曾擔任銀行分析師並撰寫了一本關於Niseko的書的高橋克秀説。一本書。

像Niseko這樣的度假地點的貸款超出了日本銀行房地產融資的標準操作方式，高橋表示。他補充説，如果將貸款人的財產估值方法應用於Niseko，那麼它將被認為是非常高估的。

去年該地區的一個項目推出了一項價值126億日元（8400萬美元）的私人貸款，利率為10%，用於資助建設，據彭博社查閲的文件顯示。相比之下，日本項目融資的典型利率約為1.5%至2.5%，開發商和銀行家表示。

投資者重新考慮日本的Niseko滑雪區項目

成本上升和更嚴格的當地規劃法是新的障礙之一

來源：彭博社

經過多年的快速發展，管理Niseko度假區一半區域的倶知安町制定了限制新建築物的佔地面積和高度的規定，一些開發商稱這一舉措幾乎讓項目不值得投資。倶知安町官員表示，自去年10月生效的規定旨在減少開發並保護環境，因為其供水和污水設施已經到了極限。

倶知安町規劃部門的一名負責人星加明仁表示，這些規定旨在鼓勵整修現有的度假區建築，而不是擴大其範圍。該鎮表示，它不再需要增加冬季遊客數量。

當然，仍然有許多人認為Niseko是值得麻煩的投資。對於開發商或已完成房產的買家來説，目前的挑戰可能會使市場變得更加稀缺，從而推高資產價值。受到日元貶值的影響，Niseko仍然比歐洲和北美的度假勝地便宜。

但成本上升也意味着項目完成後的價格更高，這讓一些有其他回報選擇的潛在買家望而卻步。

仍然有許多人認為Niseko是值得麻煩的投資。攝影師：Soichiro Koriyama/Bloomberg台灣商人陳先生表示，他的家人考慮用大約4億日元的預算在日本的Niseko購買一套公寓。那裏的大多數公寓都是以類似分時共有的方式出售，業主每年可以使用幾周，然後將其交給一家管理公司，由該公司將其運營為酒店，並支付年度回報。

陳先生看中的一套售價3.35億日元的三居豪華公寓在頭四年內提供4%至5%的回報。但陳先生決定不購買該單位，稱他對未來的價值增值不確定，並指出其他風險較低的投資。

“這和把現金投入美國國債的收益差不多，”他説。“我們可以拿回報去任何滑雪度假勝地住上一段時間。”