老年人坐擁英國住房短缺的答案 - 彭博社

Merryn Somerset Webb

英國這方面的資源不足。

攝影師：邁克·肯普/圖片來源沃倫·巴菲特和查理·芒格在2019年奧馬哈年度股東大會上。

攝影師：約翰內斯·艾斯勒/法新社通過蓋蒂圖片社

英國對房屋問題始終感到壓力重重。但眼下情況比往常更糟 — 以至於住房大臣邁克爾·戈夫認為市場狀況已經將民主置於危險之中。他説，讓高漲的房價使年輕人無法擁有房屋所有權，我們就在為他們感受到民主和資本主義為他們工作的障礙。

戈夫希望財政大臣傑里米·亨特採取一些重大舉措 — 並在3月6日的預算中宣佈這些重大舉措。但是，應該採取什麼措施呢？所有傳統的想法都已經提出。比如：減少印花税、對非居民購房者徵收額外税款以及為首次購房者提供補貼貸款。亨特甚至討論了一個異常糟糕的計劃：由納税人擔保的99%按揭貸款。這是一個糟糕的主意，原因很簡單 — 就像以往所有幫助有意購房者的嘗試一樣 — 它增加了需求，卻對供應沒有太大幫助。這意味着房價會進一步上漲，情況會變得更糟。

這裏的政治討論往往非常關注年輕人 — 每個人都在爭取他們的選票 — 並建造可以讓他們踏上購房階梯、走向無負擔抵押貸款的偉大英國夢的房屋。但仔細觀察一下，這可能會忽略一個非常重要的技巧。英國房地產市場已經有大量未利用的空間；只是擁有這些空間的人找不到讓它們騰出來的方法。

看看我們的65歲以上人羣：他們的數量正在急劇增加，無論是作為個人還是家庭：根據英國國際長壽中心的一份最新報告，到2040年，65歲及以上的家庭將比現在增加37.3%，最大的增長將發生在倫敦和東南部（幾乎所有事情都是如此）。同一羣體擁有絕大部分幾乎完全沒有負債的住房財富 —— 據Savills稱，這一數字達到了創紀錄的2.6萬億英鎊（3.3萬億美元），而且幾乎不搬家：他們佔英國家庭的38%，但只佔房屋購買的11%。這毫無意義，因為他們正是應該搬家的人。90%的65歲以上人羣居住在根據ILCUK標準對他們來説太大的房屋中（有兩個以上的空閒卧室）。讓他們搬家，這樣就會有很多卧室供通常更大的65歲以下家庭使用。

那麼，你如何讓老年人搬出去呢？一個不會消失的想法是減少他們在縮小規模時支付的印花税。但如果他們沒有地方可以縮小規模，或者在縮小規模時他們最終與首次購房者競爭，那有什麼用呢。這不是一個解決方案。為65歲以上人口快速增長的人羣專門建造住房才是解決之道。英國在這方面做得非常糟糕。

每年我們只能建造大約7,000個新的退休住房單位，目前僅有0.7%的65歲及以上人口住在帶有一定護理或可根據需要提供護理的住房中（相比之下，美國為6.1%）。大多數人對這個想法並不熱衷。在英國，我們認為退休住房既適合非常老的人，也適合被財務上利用：它們被視為昂貴的購買、負擔沉重的服務費用和難以出售。但是有一種方法可以讓它變得更好。在過去幾十年裏，你可能聽説過在英國興起的“建造租賃”概念。為什麼不建造“退休租賃”呢？

從一棟四卧室的房子搬到一棟兩卧室的房子，你可以在英格蘭和威爾士解鎖平均305,090英鎊，Savills稱。用這筆錢購買年金，你每個月就多了1200英鎊的收入。如果根本不購買兩卧室的房子，你將解鎖足夠多的資金來無限期租用退休公寓，並且還會有一大筆剩餘資金。你可能也會解鎖一些額外的健康年份來度過（你好，度假）。許多老年人在80多歲和90多歲時仍保持健康，但ILCC數據還顯示，英國健康壽命的增長速度低於總壽命的增長速度。你會多活幾年，但其中更多的時間會感覺糟糕。隨着年齡增長，住在一個提供隨時護理的退休社區可以幫助緩解這種情況；居民摔倒的次數較少，較少被送往醫院，較少在醫院過夜，減少壓力（不必煩惱家庭維護）；而且可能最令人鼓舞的是，更少感到孤獨。甚至有證據表明，特別是那些在退休社區“安享晚年”的女性比那些沒有這樣做的女性活得更長更健康。

開發者對這種事情猶豫不決，儘管這對於尋求長期類似債券的投資者來説幾乎是一個完美的投資，因為這種模式並沒有完全被證明，因為規劃者在涉及專業住房時並不是特別有幫助，當然，因為英國人仍然明顯地痴迷於擁有房屋而不是租房。但所有這些問題都可以克服，只要住房質量好（建造得好，他們就會來），而且，至關重要的是，如果像亨特這樣的人能夠不再把重點放在讓年輕人住進房子上，而是更多地讓老年人搬出房子。其他事情會隨之而來。

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沃倫·巴菲特的理念從來不是一成不變的信條，凍結在時間中。在他去年十一月去世的偉大搭檔查理·芒格之後的第一封股東 信函中，奧馬哈的神諭提醒投資者改變環境是多麼重要（重點是我的）：

…查理在1965年立即建議我：“沃倫，別再考慮購買另一家像伯克希爾那樣的公司了。但是現在你控制了伯克希爾，**在公平的價格購買優質企業並放棄以優惠價格購買一般企業。換句話説，**放棄你從你的英雄本·格雷厄姆那裏學到的一切。這種方法只有在小規模實踐時才有效。”雖然我經常倒退，但隨後我遵循了他的指示…

…實際上，查理是現在伯克希爾的“設計師”，而我則是“總承包商”，負責日復一日地實現他的願景。

巴菲特以前講過這個故事的不同版本，但對於正在經歷鉅變的市場來説，這是一個重要的寓言。傳統上構想的價值投資已經被增長驅動的方法擊垮了大約15年，導致一些表現不佳的經理們發泄怒火併宣稱一定出了什麼問題——也許他們是對的。增長和動量的勝利也增加了所謂的七巨頭巨型市值增長股對標準普爾500指數的影響力，引發了對它們對基準的影響力的擔憂。

但任何投資者的工作，實際上，都是要弄清楚如何在任何情況下蓬勃發展，而不是抱怨。這就是蒙格和巴菲特在允許他們的公司遠離本·格雷厄姆那種純粹的“雪茄屁股”價值投資，轉向一個擁抱為正確的高質量公司付出代價的方法時所理解的。

成長勝於價值

自2009年以來，美國成長股的表現遠遠優於價值股

來源：彭博社

注：1/1/2009 = 0%

巴菲特-芒格的軼事與我最近從綠光資本總裁大衞·艾因霍恩那裏聽到的另一個軼事有些相似，他是另一位傳奇的價值投資者，曾在我的同事巴里·裏索爾茲的《商業大師》播客上發表講話播客。

艾因霍恩因表示指數跟蹤基金的崛起導致市場“基本上破裂”，價格發現受損，傳統價值投資者遭受了次生傷害而引起了廣泛關注。但最有用的是聽到他是如何適應的，而不僅僅是站在最近的講台上抱怨。在他的情況下，他轉向了不同的方向（更深入價值，你可能會説），但他仍然取得了成功。

以下是艾因霍恩的話（重點是我的）：

我們花了一點時間來弄清楚動態是什麼。

…我們不會以為收益會比原來好15%，然後認為我們會在一年半內獲得13倍的多重，從而在那之後獲得50%的收益。就像，那是我們以前的做法…

…沒有人會注意到收益好了15%。所以如果沒有人注意到，沒有人在那裏，沒有人會買，沒有人會在乎…創造出來的是市場某個部分的完全冷漠，你不再需要為這種情況支付10倍的收益… 我們現在可以以四倍或五倍的收益找到相同類型的情況。 如果你以四到五倍的收益支付，資產負債表沒有槓桿，他們能夠返還現金並回購10%，15%，20%的股票，四到五年後他們的股票將會用完或者股價會上漲。所以你實際上是指望公司為你實現這一點。

在某種程度上，我認為比以往任何時候都更容易將自己定義為特定類型的投資者。即使是散户投資者也可以獲得大量超具體的投資策略，包括價值投資、成長投資以及諸如人工智能和清潔能源等無數主題。當然，擁有堅定的原則並發展專業知識是有價值的。但市場不斷變化，引入新挑戰（比如，在伯克希爾哈撒韋公司目前的情況下，似乎缺乏部署其創紀錄現金儲備的絕佳機會。）

巴菲特和艾因霍恩的教訓表明，隨着環境變化而調整的能力對長期生存至關重要。如果你有一個有原則且有主見的夥伴，比如查理·芒格，可以防止你過於安於現狀，那就更有幫助了。

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