洛杉磯尋求更快速的方式建設新的經濟適用房 - 彭博社

洛杉磯一座正在建設中的公寓綜合體，攝於一月。

攝影師：Mario Tama/Getty Images North America建築師布萊恩·萊恩稱之為“千種無法”。這是他和他在聖莫尼卡的公司Koning Eizenberg的同事們在洛杉磯提出經濟適用房項目時遇到的一堵紅色官僚牆。法規和法規執行導致延誤，推高成本，終結項目，並加劇南加州令人窒息的住房短缺。

但在過去的一年裏，建築商們表示，這種官僚困境在一定程度上有所緩解，這要歸功於市長命令，即行政命令1。

BloombergCityLabHampton Jitney警告紐約市交通擁堵定價將導致成本上漲紐約市地鐵犯罪率因增加警力而在二月下降17%巴黎的空中出租車計劃有可能錯過奧運會的截止日期首爾將加大對單身人士的支持，提供更便宜的合租單元卡倫·巴斯市長在2022年12月上任後不久簽署了ED 1，地點是一個臭名昭著的項目，歷經十多年才獲批准。這項緊急聲明承諾開啓一個新時代，指示涉及規劃和決策的市政部門加快100%經濟適用項目，繞過長期導致延誤和成本增加的法規和規定。原本可能需要一年甚至更長時間才能獲得批准的項目現在必須在60天內完成，建築許可證必須在五天內發放。

截至二月初，根據 CalMatters 的分析，ED 1 已經在洛杉磯市鋪設了超過16,150套經濟適用房，而且完全不需要任何新的資金、公共補貼或税收抵免。這比2020年、2021年和2022年的總和還要多，全部是通過鼓勵市場價格開發商進行100%的經濟適用房項目。

市議員現在正在權衡是否通過一項法令來將該項目的簡化改革納入法典，該法令正在等待市議會的全體投票。此外，還在制定其他政策推動以增加住房產量；Bass 的 ED 7 計劃要求市政府部門找到其他加速洛杉磯各類住房建設的方法，預計很快將發佈調查結果。

洛杉磯市長 Karen Bass 在2022年12月16日簽署了ED 1，地點是正在建設中的波伊爾高地（Boyle Heights）49套經濟適用房的現場。圖片：David Crane/MediaNews Group/Los Angeles Daily News via Getty Images對於開發商來説，ED 1 已經改變了建設低收入住房的經濟生態系統。

“這是向市場提供了以前沒有提供的產品，”洛杉磯Alchemy Planning公司的負責人Gary Benjamin説道，該公司曾參與多個ED 1項目。他表示，他參與的提案將導致每月不到1800美元的未補貼工作室出租，這在一個租金中位數可能為2800美元的城市是一種救贖。他説：“以前從來沒有人真的急於建設一個100%的可負擔項目，而無法獲得某種公共融資或公共補貼。”現在，“開發商們積極追求它，因為數學是成立的。”

但是，雖然ED 1在簡化建築許可方面取得了成功，但要建成這些項目對Bass來説將是一場更大的戰鬥。在過去的14個月裏，社區團體對一些獲得ED 1批准的項目提出了異議，特別是在以獨棟住宅為主的居住區；其他人擔心新開發可能帶來的翻新和搬遷。該地區住房危機的規模，以及這個問題引發的強烈情緒，提供了一些發人深省的背景。為了達到州規定的住房目標，洛杉磯需要在十月之前劃定25萬個額外單位的區域。

“最重要的一點是，ED 1取得了巨大成功，無與倫比地獲得了授權單位的數量和獲得授權的速度，”Abundant Housing LA的政策與研究主任Scott Epstein説道。“這發生在我們深陷困境的時候，我們在實現負擔得起的住房目標方面嚴重不足，而資源也相當短缺。”

速度的需求

ED 1 以其運作速度而受到關注。其成功的關鍵之一，以及潛在的持久影響，是它解鎖了現有的建築法規和州居住法律的方式。符合 ED 1 標準的項目無需處理市政會議或環境影響研究。負責經濟適用房項目的開發商可以輕鬆跳過開放空間和停車要求，避開伴隨公共補貼而來的最低工資要求，從而降低 15% 到 20% 的建設成本。

“我從事立法工作已經有 10 年了，直到今年，我覺得這是你對抗城市的過程，是一場艱難的過程，” JZA Architecture 的創始人兼負責人 Jeff Zbikowski 説道，該公司已經設計了 40 多個這樣的項目。“當這件事發生時，就像聽到了音樂一樣。”

突然之間，那些原本打算在一個地點建造四到五個單位的開發商意識到他們可以建造 40 單位的項目，Zbikowski 説。ED 1 管道中的許多項目比“五層木結構建築在一個混凝土基礎上”的公寓樓要高 —— 這種結構在許多美國城市已經司空見慣。“你會看到比五到十年前更大的建築，” Lane 説。“如果你仔細看，你會看到前兩到三層有混凝土，而不僅僅是第一層。”

一座正在謝爾曼橡樹建設中的 200 單位經濟適用公寓綜合體的效果圖。信用：JZA建築。ED1管道中尚未完成任何項目，但可能會出現一種被稱為ED 1風格的風格。額外的樓層和缺乏開放空間和停車要求導致高大、盒狀的項目靠近地塊邊界。本傑明説，他正在參與的許多項目適合較小的地塊；他描述了它們在創造更多“細粒度”發展方面的潛力，即使不是一種新的建築類型。

另一方面，茲比科夫斯基預計簡單的結構和基本設施。“我認為我們會看到很多大型灰泥盒子，”他説。

撞上‘磚牆’

ED 1項目的規模和美學可能會影響它們在接受方面所受到的歡迎。對新開發的NIMBY風格的抵制是加利福尼亞住房景觀的一個固定部分，ED 1項目也不例外。 加州住房景觀的一個固定部分，ED 1項目也不例外。

最初，ED 1與一些州法律結合起來，使開發商能夠在規劃用於單户住宅的區域建造，但由於少數擬議項目遭到的社區抵制足夠嚴重，巴斯於6月撤銷了ED 1的單户住宅方面。這導致大約九個項目代表了1,443個潛在單位處於懸而未決狀態，根據LAist的分析。

開發者表示他們應該被允許繼續進行，因為這些提案在提交時是合法的。這導致了上訴、分歧，現在又演變成了訴訟。YIMBY法律加利福尼亞州已經提出上訴。

“這些項目遇到了一道橫板，”Rand Pastor Nelson的土地利用律師Dave Rand説道。“我告訴我的客户準備好接受ED 1的變化，因為當單身家庭社區開始提出七層、100%的經濟適用房項目時，肯定會引發強烈反對。讓我震驚的是，當城市拒絕遵守我認為非常明確的州法時。”

Rand強調，所討論的開發項目可能位於規劃為單身家庭住宅的區域，但它們並不是郊區死衚衕裏的20層高樓：例如，聖費爾南多谷的一個項目位於温內特卡大道，這是一個主要的商業走廊。“我們不是尋求轟炸這些社區的海盜，”他説。“這些地點適合多户住宅；只是規劃不符合要求。”

第二個障礙涉及加利福尼亞環境質量法案，該州臭名昭著的環境審查流程。由於ED 1創建了所謂的部長審批流程，ED 1的申請應該被批准，這意味着它們不受CEQA審查的約束。然而，一些這些項目的反對者提出上訴，稱這種部長豁免不適用，他們需要經過CEQA審查。Rand認為這些是“絕地反擊”上訴，專注於法律的一個方面的單一、簡單 —— 他説是錯誤的 —— 解釋，並且他確信它們最終會失敗。

但有一個項目成為了這些CEQA上訴的主題之一，根據開發商史蒂文·施耐布的説法，“已經偏離了正軌”，他已經停止尋找資金用於他在西區Sawtelle地區提出的一個44單元建築項目。他不同意CEQA審查只是一種形式; 它認為ED 1無效，如果被接受，可能會破壞該計劃。

“真正需要這種類型經濟適用房的社區卻反對它，”施耐布説。“這不涉及租户遷移，位於一個高收入中位數地區，那裏的租金比我們提供的要高40%到50%。這正是我認為ED 1旨在允許的項目類型。”

ED 1之後

社區團體對ED 1項目在特定社區集中的方式提出了異議。例如，南洛杉磯特別受開發商青睞。這引發了對現有租户遷移的擔憂。

瑪麗亞·帕蒂諾·古鐵雷斯，公平發展和土地政策倡導總監，為了公正經濟戰略行動（SAJE），表示她已經追蹤到南洛杉磯超過60名租户被迫在ED 1項目啓動前搬家。她和其他倡導者已經要求更強有力的反遷移保護，以保護為這些項目拆除的任何建築物。

將ED 1單位集中在低收入社區反映了在洛杉磯建設的財務現實。開發商需要成本較低的土地來使項目成本收支平衡; 將單户住宅區排除在考慮範圍之外意味着越來越少的地塊必須容納大量住房。ED 1可能有效地加速新的經濟適用房建設，但在打破長期導致社區不公平的區劃障礙方面並不那麼擅長。

“我們城市絕大部分區域都劃分為單户住宅區，我們有非常雄心勃勃的住房目標需要實現，”Rand説道。“如果我們只看商業大道，那裏的土地非常昂貴，而且實際上也很有限，要實現這些目標並做好所需的事情將會非常困難。”

然而，如果這第一批ED 1建築項目取得成功，它們可能產生的影響不僅僅是增加更多的經濟適用房。該計劃強調了部長級審批流程的影響力[或“市政府官僚機構的過大影響力”]，以及通過權利批准項目的重要性。許多項目也在沒有停車位的情況下建造，這可能進一步推廣少車或無車公寓建設。

“我認為這有點偏離了以前的思維方式，即我們將成為一個以汽車為主導的環境，每棟公寓樓將成為一個獨立的小世界，”Benjamin説道。

像Benjamin這樣的建築商可以看到，取消快速住房生產的監管障礙最終將對城市的住房格局產生變革性影響。

“​​我們在抽象地談論一種以前不存在的產品類型，”Benjamin説道。“但歸根結底，我們談論的是人們能夠住在以前無法居住的社區。”