紐約市2640億美元的養老金未能增加對廉價住房的投資 - 彭博社

紐約市監察長布拉德·蘭德攝影師：克里斯托弗·古德尼/彭博社紐約市監察長布拉德·蘭德一直是該市更多經濟適用房的倡導者。

本週，他表示，2024年應該是該市的頭等大事，並呼籲市長埃裏克·亞當斯增加用於貧困和工薪階層居民公寓的支出。然而，蘭德負責管理約2640億美元的教師、消防員和其他公務員的退休資產，但未能讓該市的五個養老基金增加在這一事業中的投資份額。

自兩年前擔任該市財政主管以來，根據城市養老金記錄，養老金僅將其資產的1%用於融資經濟適用房和勞動力住房。這一數字已從2018年的1.4%下降，遠低於養老金被授權投入所謂經濟目標投資的2%。

在競選監察長期間，蘭德表示，他將利用自己幾十年的社區發展經驗“重振ETI計劃，擴大該計劃的影響和覆蓋範圍，創造更多永久和深度經濟適用房。”

在某種程度上，蘭德爾辦公室表示，養老金在ETI投資中所佔比例並未增長，因為大多數是長期、固定收益資產，在2022年抵押貸款利率開始上升時價值下降。

“經濟適用房危機需要全員參與的方式，”蘭德爾在一份電子郵件聲明中説。“我們對將養老金基金投資於紐約市適當的經濟適用房開發項目的潛在機會感到興奮。”

儘管ETI計劃已有四十多年的歷史，但紐約市的養老金只投資了約45億美元。該計劃有兩個主要組成部分：購買銀行和非營利組織為經濟適用房項目發起的30年抵押貸款，以及投資於購買單户和多户抵押貸款的基金，這些抵押貸款在二級市場上。這些投資必須產生市場利率回報。

“這裏的潛力遠未被充分利用，”紐約大學弗曼房地產與城市政策中心的高級政策研究員馬克·威利斯説。

雖然總監作為投資顧問對紐約市的養老金具有很大影響力，但每個基金都有自己的董事會，由工會代表和公職人員組成。總監和市長也是養老金受託人。

住房危機

養老金基金的投資受阻發生在紐約市50多年來住房危機最嚴重的時期。

上個月的一項城市調查發現，租金空置率降至1.4%，是自1968年以來最低，而2021年為4.5%。適合低收入紐約人租住的公寓更加稀缺。租金低於1100美元的單位比例僅為0.4%。

近120萬户家庭的房租佔其總收入的30%以上，根據紐約社會服務協會十月的一份報告。

亞當斯發佈了一個“登月計劃”住房計劃，計劃在未來10年內建造50萬多個新住房單位，通過簡化程序和改變分區來實現。該市計劃在未來四年內在住房上投入76億美元的資金。亞當斯還希望州政府恢復為經濟適用房建設提供的財產税減免，這一舉措遭到了進步派的反對。

上個財政年度，該市根據市長管理報告創建或保留了26,687個經濟適用房單位。

週一，蘭德和市議會進步派團體的成員呼籲該市在“永久經濟適用房”上額外投入20億美元，包括保留7,000個租金穩定單位。這筆資金將來自市政借款，而不是養老基金。

“亞當斯政府正在投資創紀錄的240億美元用於經濟適用房，比城市以往任何時候都要快地建造新房屋，” 亞當斯的發言人查爾斯·盧特瓦克説。這筆金額是在10年內。

融資更多項目

在蘭德的領導下，養老金已經為基金的最大經濟適用房投資——一個購買多户和單户抵押貸款的美國勞工聯合會基金，增加了約9400萬美元。養老金已經向該基金投資了17億美元。

自2022年以來，養老金還向由總稽查長辦公室運營的一個計劃增加了約9000萬美元，該計劃允許開發商在施工開始之前鎖定經濟適用房項目的固定利率、30年抵押貸款，與包括花旗集團在內的非營利組織和銀行合作。蘭德的辦公室表示，美聯儲的加息行動刺激了開發商對該計劃的興趣。許多利率鎖定將在未來幾年成熟為養老金將購買的貸款。

弗曼中心的威利斯表示，該計劃可以更好地加快融資“已經符合貸款人和州抵押保險要求以及市政審查”的交易。

自ETI開始以來，養老金已經向該計劃投資了16億美元，該計劃在40多年的時間裏為近45000套經濟適用房的保護或建設提供了融資。

根據前紐約市經濟適用房貸款機構社區保護公司的負責人邁克爾·拉平的説法，貸款購買計劃受到了貸款批准過程中的過度官僚主義和銀行提供更低利率的競爭的阻礙。

“效果是許多貸款人甚至都不想理會它，” 拉平説。