智利住房危機：公寓空置，購買者遠離 - 彭博社

一個行人在聖地亞哥一棟有房間待售的公寓大樓前等待過馬路。攝影師：Cristobal Olivares/Bloomberg閲讀西班牙語版本。

智利有很多空置公寓，以至於政府正在考慮介入購買一些。考慮中 這一舉措在通常是住房短缺的世界中是不尋常的。

許多經濟體在應對高昂的房價和借貸成本的同時，智利面臨的困難是限制性的抵押貸款條件和14年來最高的利率拖累了房地產銷售。這導致開發商手中有着前所未有數量的空置公寓，他們仍需支付維護費用。

現在，房價正在下跌，建築工人失業，房地產公司破產——實際上將整個行業推向危機。去年，137家建築公司和15家開發商破產，同時有8家建築公司重組了業務。

“整個危機讓我們意識到，房地產業將不再是以前的樣子了**，**”AThink Desarrollos Inmobiliarios的創始人兼首席執行官Luis Carreño説。

建築業放緩

僅在聖地亞哥首都，去年中期未售出的住房存量達到創紀錄的68,000套，目前已下降至66,000套，根據智利建築商會的數據。

並不是因為有過剩的高價豪華房產：根據Toctoc.com房地產平台的首席執行官何塞·伊格納西奧·維森特的説法，目前庫存的三分之二面向中產階級。他的公司估計，按照目前的銷售速度，在首都銷售所有可用住房需要大約兩年半的時間。

住房建設許可接近歷史最低水平

自1992年以來批准建造住房用地的面積達到最低水平

數據來源：智利國家統計局

甚至智利中央銀行行長羅薩娜·科斯塔和財政部長馬里奧·馬塞爾都表示擔憂。兩位官員在11月的一次演講中指出了建築和房地產行業的疲軟。

“就建築業而言，繼續走弱，”科斯塔説道。只有“三分之一的公司計劃在2024年進行任何投資。他們提到經濟不確定性是不投資的主要原因，這加劇了對需求持續擔憂的局面。”

根據智利建築商會的數據，1月份從事建築業的人數下降到709,000人，同比下降5%，比2022年1月的峯值低12%。截至11月，獲得住房建設授權的面積達到1992年以來的最低水平。

住房部長卡洛斯·蒙特斯告訴 11月的參議院財政委員會，現任政府正在考慮購買價值在60,000到70,000美元之間的房屋。政府自那時以來沒有提供任何更新。

處於赤字狀態

智利的房地產市場遠非唯一受到高利率衝擊的市場。它的困境有些不同。

自2021年以來，智利人已經從他們的養老金儲蓄賬户中提取了超過500億美元，共進行了三輪提取。這引發了通貨膨脹，迫使養老金基金清算證券，導致本地資本市場規模較小、停滯不前。智利央行隨後提高了利率 — 目前為7.25% — 這導致放貸人提高貸款成本。

根據TocToc.com的數據，智利首都聖地亞哥即時交付的新房價格同比下降了7%。在2023年的前10個月裏，售出的單位數量下降了12%。公寓的平均價格相當於13.2萬美元，而房屋的價格為19.8萬美元。

在聖地亞哥有廣告公寓出售的住宅建築。攝影師：Cristobal Olivares/Bloomberg現在，一些開發商如此緊張，以至於當購房者退出交易時，他們無法償還定金。

32歲的土木建築專業人士Katherine Hernandez在嘗試追回定金已經花了10個月的時間，因為她所購買的公寓樓的開發商暫停了所有項目的建設。

她説她在2022年初向Pacal Grupo Inmobiliario支付了相當於3300美元的定金，以確保在聖地亞哥以南510英里的奧索爾諾市購買一套三居室公寓。這套624平方英尺的單位原計劃於2023年下半年完工。根據Hernandez的説法，Pacal有180天時間退還她的定金，她在2023年4月要求退還。此後，她在另一棟建築中預訂了另一套公寓，並向智利消費者保護機構Sernac投訴。

在Pacal網站上撥打主要電話號碼未接聽。

Sernac在8月對Pacal提起了一項集體訴訟法律訴訟，因為該公司未能按時交付一系列項目中的住房，並且在購買後未能及時退還訂金。

據Sernac稱，Pacal至少有六個項目出現延遲，其中有四個項目的平均延遲接近一年。截至8月29日，有1,506名消費者尚未收到Pacal退還的訂金。Sernac在2022年收到的7,000起房地產市場投訴中，有超過四分之一是針對Pacal的。

“雖然數額不大，但這是我的錢，我需要拿回來，”赫爾南德斯説。

新策略

根據智利房地產開發商協會主席斯拉文·拉茲米利奇的説法，目前的危機不同於該國以往經歷過的任何其他危機，而且比以往任何時候都更糟。

他表示，除了經濟條件外，智利的住房市場還受到該國政治不穩定的影響，導致購房者推遲購買和投資房地產的計劃。

但情況並非完全絕望。

拉茲米利奇表示：“我們預計隨着通貨膨脹放緩和政治不確定性降低，購房者信心將恢復，這已經開始復甦，但還沒有達到重新激活新項目投資所需的速度。”

行人經過聖地亞哥一棟公寓樓外展示的即時供應標誌。攝影師：Cristobal Olivares/Bloomberg巴西BTG Pactual等基金經理也開始提供短期融資，幫助開發商尋找新的購房者，根據El Mercurio報道。

總部位於聖地亞哥的開發商Socovesa SA從LarrainVial管理的基金獲得了約4000萬美元的私人貸款用於營運資金，Diario Financiero在12月份報道。

開發商也在轉向新的策略。開發商Carreño表示，他現在只建造租賃公寓，而不是待售公寓。AThink還開始為其他開發商提供服務，將他們的項目重新設計為更小或更低成本的公寓，這樣更容易銷售。

儘管如此，Carreño承認他不得不做出一些艱難的決定。他不得不裁減AThink的開發和建築部門的員工約30%。

“我們必須適應這種新的現實，做我們最擅長的事情，”他説。