智利住房危機:公寓空置,購買者遠離 - 彭博社
Eduardo Thomson, Carolina Gonzalez
一個行人在聖地亞哥一棟有房間待售的公寓大樓前等待過馬路。攝影師:Cristobal Olivares/Bloomberg閲讀西班牙語版本。
智利有很多空置公寓,以至於政府正在考慮介入購買一些。考慮中 這一舉措在通常是住房短缺的世界中是不尋常的。
許多經濟體在應對高昂的房價和借貸成本的同時,智利面臨的困難是限制性的抵押貸款條件和14年來最高的利率拖累了房地產銷售。這導致開發商手中有着前所未有數量的空置公寓,他們仍需支付維護費用。
現在,房價正在下跌,建築工人失業,房地產公司破產——實際上將整個行業推向危機。去年,137家建築公司和15家開發商破產,同時有8家建築公司重組了業務。
“整個危機讓我們意識到,房地產業將不再是以前的樣子了**,**”AThink Desarrollos Inmobiliarios的創始人兼首席執行官Luis Carreño説。
建築業放緩
僅在聖地亞哥首都,去年中期未售出的住房存量達到創紀錄的68,000套,目前已下降至66,000套,根據智利建築商會的數據。
並不是因為有過剩的高價豪華房產:根據Toctoc.com房地產平台的首席執行官何塞·伊格納西奧·維森特的説法,目前庫存的三分之二面向中產階級。他的公司估計,按照目前的銷售速度,在首都銷售所有可用住房需要大約兩年半的時間。
住房建設許可接近歷史最低水平
自1992年以來批准建造住房用地的面積達到最低水平
數據來源:智利國家統計局
甚至智利中央銀行行長羅薩娜·科斯塔和財政部長馬里奧·馬塞爾都表示擔憂。兩位官員在11月的一次演講中指出了建築和房地產行業的疲軟。
“就建築業而言,繼續走弱,”科斯塔説道。只有“三分之一的公司計劃在2024年進行任何投資。他們提到經濟不確定性是不投資的主要原因,這加劇了對需求持續擔憂的局面。”
根據智利建築商會的數據,1月份從事建築業的人數下降到709,000人,同比下降5%,比2022年1月的峯值低12%。截至11月,獲得住房建設授權的面積達到1992年以來的最低水平。
住房部長卡洛斯·蒙特斯告訴 11月的參議院財政委員會,現任政府正在考慮購買價值在60,000到70,000美元之間的房屋。政府自那時以來沒有提供任何更新。
處於赤字狀態
智利的房地產市場遠非唯一受到高利率衝擊的市場。它的困境有些不同。
自2021年以來,智利人已經從他們的養老金儲蓄賬户中提取了超過500億美元,共進行了三輪提取。這引發了通貨膨脹,迫使養老金基金清算證券,導致本地資本市場規模較小、停滯不前。智利央行隨後提高了利率 — 目前為7.25% — 這導致放貸人提高貸款成本。
根據TocToc.com的數據,智利首都聖地亞哥即時交付的新房價格同比下降了7%。在2023年的前10個月裏,售出的單位數量下降了12%。公寓的平均價格相當於13.2萬美元,而房屋的價格為19.8萬美元。
在聖地亞哥有廣告公寓出售的住宅建築。攝影師:Cristobal Olivares/Bloomberg現在,一些開發商如此緊張,以至於當購房者退出交易時,他們無法償還定金。
32歲的土木建築專業人士Katherine Hernandez在嘗試追回定金已經花了10個月的時間,因為她所購買的公寓樓的開發商暫停了所有項目的建設。
她説她在2022年初向Pacal Grupo Inmobiliario支付了相當於3300美元的定金,以確保在聖地亞哥以南510英里的奧索爾諾市購買一套三居室公寓。這套624平方英尺的單位原計劃於2023年下半年完工。根據Hernandez的説法,Pacal有180天時間退還她的定金,她在2023年4月要求退還。此後,她在另一棟建築中預訂了另一套公寓,並向智利消費者保護機構Sernac投訴。
在Pacal網站上撥打主要電話號碼未接聽。
Sernac在8月對Pacal提起了一項集體訴訟法律訴訟,因為該公司未能按時交付一系列項目中的住房,並且在購買後未能及時退還訂金。
據Sernac稱,Pacal至少有六個項目出現延遲,其中有四個項目的平均延遲接近一年。截至8月29日,有1,506名消費者尚未收到Pacal退還的訂金。Sernac在2022年收到的7,000起房地產市場投訴中,有超過四分之一是針對Pacal的。
“雖然數額不大,但這是我的錢,我需要拿回來,”赫爾南德斯説。
新策略
根據智利房地產開發商協會主席斯拉文·拉茲米利奇的説法,目前的危機不同於該國以往經歷過的任何其他危機,而且比以往任何時候都更糟。
他表示,除了經濟條件外,智利的住房市場還受到該國政治不穩定的影響,導致購房者推遲購買和投資房地產的計劃。
但情況並非完全絕望。
拉茲米利奇表示:“我們預計隨着通貨膨脹放緩和政治不確定性降低,購房者信心將恢復,這已經開始復甦,但還沒有達到重新激活新項目投資所需的速度。”
行人經過聖地亞哥一棟公寓樓外展示的即時供應標誌。攝影師:Cristobal Olivares/Bloomberg巴西BTG Pactual等基金經理也開始提供短期融資,幫助開發商尋找新的購房者,根據El Mercurio報道。
總部位於聖地亞哥的開發商Socovesa SA從LarrainVial管理的基金獲得了約4000萬美元的私人貸款用於營運資金,Diario Financiero在12月份報道。
開發商也在轉向新的策略。開發商Carreño表示,他現在只建造租賃公寓,而不是待售公寓。AThink還開始為其他開發商提供服務,將他們的項目重新設計為更小或更低成本的公寓,這樣更容易銷售。
儘管如此,Carreño承認他不得不做出一些艱難的決定。他不得不裁減AThink的開發和建築部門的員工約30%。
“我們必須適應這種新的現實,做我們最擅長的事情,”他説。