房地產投資者在“巨大”的二氧化碳衝擊後求助律師 - 彭博社

倫敦的商業地產。攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg受高利率困擾的房地產投資者現在面臨着由新的歐洲法規引發的重大減記的前景。

根據為該行業提供建議的律師，整個地區的房地產業主將需要投入鉅額資金進行翻新，以確保他們的建築物不會排放違法水平的二氧化碳或消耗過多的能源。

倫敦Linklaters房地產業務的管理合夥人羅裏·貝內特表示：“這種情況正在引發巨大問題。” 擁有能源效率低下建築物的投資組合面臨着“需要耗費大量資本來使其達到標準，以及以幾十年來最高利率進行再融資或重新開發”的任務。

BloombergGreen俄羅斯奧倫堡地區的煉油廠停產歐盟與美國在ESG風險上分道揚鑣，銀行估值岌岌可危南非國家電力公司捍衞其污染記錄，稱其正在花費數十億台灣地震後仍有六人失蹤，救援人員正在搜尋貝內特表示，他經常被召集參加“我們花數小時討論該怎麼辦”的會議。

本月，歐盟議員通過了建築物能效指令。該計劃將逐步推出，持續超過十年，但那些落後太遠的房地產業主面臨着被負擔無法再出售或出租的資產的風險。

該指令旨在迫使業主進行大規模翻新，以改善歐洲建築的環境認證，並確保該集團履行其對《巴黎協定》的承諾。目前，該地區的翻新僅能減少年度能源消耗1%，根據歐洲委員會的數據。為了滿足其氣候要求，歐盟表示，業主需要將翻新支出提高每年2750億歐元（3000億美元）。

“這是一筆鉅額資金，”貝內特説。“事實上，會有一些人根本無法負擔或選擇不遵守立法指令，因為在短期內支付罰款比花費大量儲備資金將庫存升級更容易。”

對於房地產投資者來説，新一波綠色要求增加了由於利率上升而產生的後果。這種情況已經開始吸引做空者，他們現在正瞄準全球房地產市場中的弱勢環節。

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低利率導致資金湧入房地產，改變了世界各地的城市。但疫情封鎖導致商業區空無一人，租户遲遲未能迴歸。現在商業房地產陷入困境，後果可能波及全球經濟。

歐洲新的能效法律可能會影響該地區數以萬計的建築物。到2033年，物業所有者將需要翻新歐盟最大的能源消耗建築物中的四分之一。化石燃料鍋爐將被淘汰，而太陽能面板準備就緒的建築將會增加。到2030年，所有新建築必須是零排放的。

這項指令是最近幾年採納的一系列首次倡議的一部分，旨在使歐盟經濟綠色化，包括對未能解決環境危害的法律責任，以及能源、排放和用水數據的強制披露。

英國也計劃出台規定，強制物業所有者進行環境升級。總部位於倫敦的Mount Street公司管理着650億歐元的歐洲房地產貸款，估計英國約70%的商業物業目前的能源績效證書（EPC）等級為C或更低。這意味着英國計劃要求所有建築物所有者在2027年4月之前達到至少C級。到2030年4月，建築物的等級不能低於B級才能繼續運營。

吉姆·戈特，在Mount Street管理資產監控團隊的人，表示當前的提案意味着需要高達1500億英鎊（1890億美元）的投資。

“在很多地方，你會遇到困難，”戈特説。“如果你達不到那些EPC目標，實際上就會變成非法出租空間。這將影響建築物的資本價值。”

英國約60%的倉儲空間預計到2030年將無法達到B級評定，根據律師事務所Ashurst引用《物流事務》發佈的數據。

Bloomberg Intelligence的看法：

“歐洲房地產行業完成的併購交易的數量和規模接近歷史低點，”BI的Jeroen Julius和Nick Beckwith本月早些時候寫道。

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歐洲房地產行業完成的併購交易：

來源：MA <GO>, Bloomberg Intelligence富達國際歐洲房地產研究主管Kim Politzer表示，更嚴格的EPC規定正成為歐洲辦公樓“無法出租的監管懸崖”，“次要位置的質量較差的建築需要昂貴的資本支出進行翻新”，“這些數字變得越來越難以計算。”

歐盟約85%的建築是在2000年之前建造的，根據歐洲委員會的數據。由於能源性能較差，它們是在化石燃料佔供暖和製冷能源的三分之二的情況下最大的能源消耗者。歐盟希望到2030年將該行業的排放減少60%。

這些考慮在投資談判和決策過程中變得越來越重要，Jean-François Vandenberghe表示，他是Baker McKenzie的房地產專家。一些資產所有者和管理者正在接受這一新趨勢，而另一些則專注於減輕義務，他説。

在另一方面，已經綠化的建築物比以往任何時候都更受歡迎。根據房地產顧問CBRE的數據，在主要的歐盟市場，截至2023年年中，22%的辦公樓存量獲得了可持續認證，而2019年這一比例為15%。CBRE的其他研究發現，考慮到建築物的規模、位置、年齡和翻新歷史的影響後，獲得綠色認證的建築物可以獲得7%的租金溢價。

截至2023年年中，主要歐洲市場的認證辦公樓佔比上升至34%，而2019年為31%，CBRE在一份報告中表示，“這證實了可持續性是租户重要考慮因素的趨勢。”“然而，當地辦公樓供應結構限制了租户選擇認證建築物的範圍。”

根據Jones Lang LaSalle Inc.在11月發佈的報告，歐盟最大公司對綠色物業的需求目前超過了50%的供應。

目前，房地產投資者只是希望更廣泛的經濟形勢改善，並緩解即將到來的監管衝擊。

“如果經濟環境好轉，利率將下降，這將有助於決策，”貝內特説。這將給房地產投資者“更多喘息的空間。”