加拿大住房危機吸引大型投資者增加租賃供應 - 彭博社

多倫多。攝影師：詹姆斯·麥克唐納/彭博社由於租金創下歷史新高，空置率創下歷史新低，加拿大正處於嚴重的公寓緊缺之中。阿德里安·羅卡正在部署屋頂游泳池、咖啡雞尾酒咖啡館和狗狗水療中心，以幫助國家擺脱這一困境。

羅卡創立並經營的公司Fitzrovia正在開發8500個租賃單元，比加拿大任何其他開發商都多，這相當於對該國高端公寓進行了史無前例的押注。

多倫多斯帕丁納大道484號的Fitzrovia租賃建築。攝影師：阿德里安·斯泰爾斯攝影與許多發達國家相比，加拿大的自有住房率較高，傳統上在加拿大租房通常被視為年輕人的過渡狀態，或者是為低收入者保留的狀態。但現在，隨着房價和借貸成本已經超出許多高收入者的承受範圍，情況可能正在發生變化。羅卡希望利用這種轉變建立一個帝國，並在此過程中或許緩解加拿大更廣泛的住房短缺問題。

阿德里安·羅卡來源：Fitzrovia“我們對改變這種污名感到激情澎湃，”他在參觀多倫多市中心的一座完工建築後説道，展示了一個配有免費冷壓果汁的兩層健身房，以及租户可以預訂用於娛樂的天空休息室。“我們非常希望改變人們對租房的看法。你可以住在一個美麗的建築裏，並得到周到的照顧。”

羅卡尋求滿足的需求不僅來自租户。他有投資銀行和私募股權的背景，他還看到特別是加拿大的公共養老基金等大型機構投資者日益希望擁有公寓。

這些投資者多年來一直在加大購買已建成的公寓大樓，但由於自上世紀70年代以來加拿大沒有建造足夠多的新公寓，要找到一棟可購買的公寓就像租户找到租房一樣困難。羅卡希望通過將Fitzrovia作為合作伙伴提供給那些想要為新建築提供融資但沒有能力自行建造的機構投資者，來解決這兩個問題。

到目前為止，他主要關注多倫多，以及豪華市場，因為較高的利潤率使他能夠啓動業務。但羅卡表示，他也在爭取這些大型投資者來建造學生公寓，併購買和升級加拿大的老公寓庫存。

公寓吸引了更多機構資金

大型投資者對加拿大租賃建築的興趣增加

來源：MSCI

羅卡説，大約在2017年，當他離開房東Tricon Residential Inc.的工作時，他注意到加拿大由移民推動的人口增長已經推動公寓租金超過了一個使得建造新單元對養老基金和其他大型機構有吸引力的臨界點。

“租金達到了可以證明發展風險的水平，”羅卡説，他在瑞士信貸第一波士頓的併購業務開始了他的職業生涯。

到目前為止，Fitzrovia已與加拿大兩家主要的養老基金和一家大型上市房地產公司合作，Rocca拒絕透露他們的名字。他説這些合作伙伴提供了大部分項目融資，儘管Fitzrovia擁有每棟建築物的5%至15%，並且作為開發商和物業經理。

加拿大移民加速和政府鼓勵多户建築的舉措推動了加拿大各地越來越多的公寓開發，但這仍然不足以滿足需求增長。過去兩年利率的歷史性上漲甚至可能使當前的建設速度難以維持。

加拿大公寓建設蓬勃發展

高租金和政府援助推動了發展

來源：CMHC

“租賃需求明顯，但成本方面，不清楚會計是否合理，”加拿大房屋抵押貸款與住房公司的副首席經濟學家Aled ab Iorwerth説。 “我擔心的風險是，目前正在進行的租賃建設可能是一兩年前獲得融資的，那時利率還沒有上漲。目前利率較高，我擔心建築商如何獲得建設融資。”

Rocca表示，他已經看到項目推出速度放緩，需要來自聯邦政府的更多幫助，特別是為了建設新的、負擔得起的供應。他一直主張，政府去年給予新開發項目的銷售税減免應該延長到目前正在建設中的單位，只要建築商在兩年內開始另一個公寓項目。他説，政府還應該給予新開發項目20年的財產税減免，以確保投資者的潛在回報能夠證明高利息成本的合理性。

多倫多的女王街和教堂街上有一個擁有542套公寓的租賃社區。來源：FitzroviaRocca正在進行12個豪華開發項目。在多倫多的其中一個物業上，一套兩卧室的單位的租金為每月加幣3,900元（約合2,871美元），大約是該地區同等大小的目的建租賃公寓的平均租金的兩倍，即每月加幣1,940元，最新可用的CMHC 數據顯示。

以這個價格點，他的項目不會解決低收入人羣最為嚴重感受到的住房危機。例如，一名最低工資工人將不得不將約一半的月收入用於支付該城市一間工作室的平均租金，根據住房機構的數據。

但包括Iorwerth在內的住房專家表示，新供應是有幫助的，即使是在市場的高端。這些選擇可能會吸引那些發現自己無法購房的高收入者升級，將他們的舊、便宜的租賃房屋留給其他人入住，並在整個市場中開放空缺。

Rocca最終計劃籌集資金用於建設面向低收入租户的單位。他購買和建造的物業仍將與同樣高端的Fitzrovia品牌相關聯，他説。

“我們希望通過説，‘嘿，租房也是可以的，住在一個擁有所有這些優質服務的建築物裏也是可以的’，來填補價格方面的空白，”他説。“你可以參加各種活動，結識併成為更廣泛社區的一部分，交一些朋友，擁有真正強烈的歸屬感。那一切的代價是什麼？”